Con motivo del reciente anuncio por parte de la Ministra de Vivienda y del Presidente del Gobierno de nuevas de modificaciones legislativas en materia de arrendamiento de viviendas, todas ellas destinadas al inquilino, me he permitido acordarme de los propietarios –personas físicas- y ver qué tratamiento fiscal tiene y va a tener el alquiler de inmuebles para ellos.
Para no atosigar con la materia, voy a dividirla en 5 bloques:
*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario, hasta obtener el Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario: reducciones al Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Actividades Económicas,
*El IVA en los alquileres
*Ficherito casero en excel para llevar la gestión de los alquileres.
En principio, lo obtenido por el alquiler de un inmueble tiene la consideración de “Rendimiento de Capital Inmobiliario”. También, si se cumplen unos requisitos concretos pueden considerarse “Rendimientos de Actividades Económicas”.
Hoy me voy a referir única y exclusivamente a los Rendimientos de Capital Inmobiliario hasta determinar el Rendimiento Neto.
Rendimiento de Capital Inmobiliario:
Se obtiene el Rendimiento Neto por diferencia entre las rentas generadas por el alquiler (aunque no se hayan cobrado) y todos aquellos gastos necesarios para obtener dichas rentas satisfechos por el arrendador:
Concreción a título de ejemplo de esos gastos deducibles:
Intereses y gastos derivados de la obtención de financiación para la compra del inmueble o para la realización de obras de mejora: comisión de apertura, gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, de gestoría, Actos Jurídicos Documentados, etc.
Gastos de mantenimiento y reparación del inmueble.
Aquí podemos mencionara gastos de pintura, acuchillado, reparación de averías, etc. También se puede incluir los gastos de sustitución de instalaciones ya existentes por otras nuevas: calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.
Sin embargo, no es deducible directamente el coste de las obras de ampliación o mejora del inmueble: instalación de gas natural, calefacción o aire acondicionado donde antes no había. Estos costes incrementan el valor del inmueble y podrán deducirse vía amortización.
La novedad que introduce la nueva Ley de Renta (Ley 35/2006) es que los gastos por intereses y financiación y los de reparación y conservación sumados –sólo este tipo de gastos- no pueden superar en cómputo anual para cada inmueble los ingresos derivados del arrendamiento. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. Es decir, que si un inmueble se alquila por 6.000 Euros anuales (500/mes) y el arrendador se ha gastado en reparaciones, mantenimiento y financiación del inmueble 8.000 Euros, sólo podrá –de momento-aplicar como gasto por estos conceptos 6.000 Euros, dejando los restantes 2.000 Euros para los cuatro años venideros.
Por tanto, la nueva ley permite que el rendimiento de capital inmobiliario sea negativo, ciñéndose el límite exclusivamente a la financiación y mantenimiento de los inmuebles. Si al final del año los gastos han superado a los ingresos, el Rendimiento será negativo.
Tributos no estatales, (como el IBI, tasa por recogida de basura, contribuciones especiales) y recargos de tributos estatales y no estatales, no así las sanciones.
No son gasto deducible: los tributos que gravan la adquisición del inmueble, como el IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ni los gastos de notario, registro o gestoría, sino que son mayor coste de adquisición del inmueble.
Los créditos por alquileres dejados de pagar por el inquilino considerados de “dudoso cobro”. ¿Cuándo son de dudoso cobro para Hacienda? Todas las rentas dejadas de pagar si el inquilino es insolvente y así se ha declarado tras juicio de desahucio. También las rentas no abonadas con más de 6 meses de antigüedad a 31 de Diciembre (normalmente, las de los meses de enero a junio). En este caso, las rentas impagadas se considerarán ingreso, pero también gasto deducible. Si más adelante se cobra algo, habrá de declararse nuevamente como ingreso en el IRPF correspondiente al año del percibo.
Los gastos derivados de servicios personales tales como: gastos de comunidad, de algún gestor o persona que gestione el alquiler y al que se le pague, jardineros, etc.
Gastos jurídicos relacionados con el alquiler: pleitos por impago de rentas, redacción de contratos, etc.
Primas de seguros de responsabilidad civil, multirriesgo de hogar y seguros que cubran la insolvencia del inquilino.
Servicios y suministros que pague el propietario: luz, agua, teléfono, etc.
La amortización efectiva del inmueble y de los muebles que el propietario haya cedido junto con el inmueble.
Amortización del Inmueble:
Se considera efectiva la amortización del inmueble que no supera el 3% sobre el mayor de (excluido el valor del suelo) valor catastral y coste de adquisición.
Coste de Adquisición: precio pagado por el inmueble más gastos (notario, registrador, gestor, etc.) y tributos de la compra (IVA incluido si no es deducible), más las cantidades invertidas en ampliación o mejora del inmueble. Si se adquiere por herencia, el valor considerado en el impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Para determinar el valor del suelo a excluir de amortización, se toma el recibo del IBI y se comprueba qué porcentaje del total del valor catastral es suelo y cuál es vuelo, y se aplica exactamente igual al coste de adquisición. Si no figura hay que consultarlo en el Catastro o estimarlo uno mismo. El valor del suelo está al menos en torno a un 20-30% del valor toral. En un piso de VPO, el valor del suelo es del 15%.
Amortización de los muebles cedidos con el inmueble: Han de ser susceptibles de uso por más de un años. Se amortizan al coeficiente máximo del 10% del coste de adquisición satisfecho.
Por diferencia entre ingresos y gastos, ya tenemos determinado el Rendimiento Neto.
Mañana..posibles reducciones a practicar sobre el Rendimiento Neto.
