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"The Show must go on". El Derrotismo Inmobiliario nos condena a la mediocridad.

Es una constante. Casi todos los feedbacks que recibimos por parte de personas con patrimonios medios (<12M €) y pequeños (entre o,5 y 3M €) es su desmoralización por la sobrecarga de inmuebles que sufren. Apenas unas decenas o unas pocas centenas de miles de euros en efectivo y el resto de su patrimonio en ladrillo pagado o incluso hipotecado parcialmente. Y esto hace que se sientan atrapados y sin salida. Las causas que les han llevado a esta situación son diversas y no vamos a juzgarlas en absoluto. Todos, acertadamente o no, tuvieron la mejor intención de hacer crecer su patrimonio. Por lo tanto no deben perder el tiempo y las energías culpabilizándose por ello, pero sí aprender de los errores cometidos y grabarlos en sus memorias indeleblemente. En este perfil de potenciales clientes, no obstante hemos detectado conductas ciertamente muy desaconsejables. La inmensa mayoría de ellos desisten de poder convertir sus inmuebles en dinero ante la situación del mercado inmobiliario. Su reflexión más o menos viene a ser la siguiente:
"Mi inmueble vale mucho más de lo que me pagarían ahora por él. Es decir, no voy a poder venderlo a su precio hasta que pase la crisis, y por lo tanto no tengo más remedio que esperar a que el mercado inmobiliario vuelva a recuperarse hasta los niveles normales".
Seguro que muchos lectores se sentirán identificados con esta frase lapidaria. Y decimos lapidaria porque podría ornamentar perfectamente la tumba de su progresión patrimonial. Nuestros Clientes más antiguos gozan de una proporción de inmuebles y efectivo muy compensada y adaptada a sus necesidades y PGR. Sin embargo (o antes de éste se ejecute) vamos a intentar corregir desde este blog algunos errores conceptuales y estratégicos, tal y como lo hacemos personalmente con los nuevos Clientes que llegan a nuestro family office con esta sobrecarga inmobiliaria:
  1. En primer lugar, nuestros inmuebles no valen más de lo que el mercado está dispuesto a pagarnos hoy por ellos. Éste es el precio de mercado y no otro que podamos tener anclado en nuestra memoria (al igual que el efecto anclaje definido por Fernan2 en bolsa). También nos puede traicionar el anclaje mental que podamos mantener a la plusvalía esperada en el momento de la compra. Esta ley universal del precio de mercado definido por oferta y demanda resulta especialmente difícil de aceptar cuando se trata de ladrillos propios, máxime cuando suponen la práctica totalidad de nuestro patrimonio. Pero a pesar de que no queramos aceptarlo, el mercado sigue marcando sus leyes universales.
  2. En segundo lugar, si resulta obvio que el mercado estaba inflado, debemos ser conscientes de que pueden pasar muchos años antes de que vuelva a estarlo. La explosión de una burbuja no implica forzosamente que de forma inmediata se comience a inflar otra, y mucho menos probable es que lo haga en el mismo sector. El nivel que consideramos "normal" (sic) puede estar muy lejos del que el mercado vaya a asignar a nuestros inmuebles en los próximos años o lustros.
  3. En tercer lugar, la progresión de nuestro patrimonio no puede congelarse y perjudicarse hasta que la siguiente burbuja inmobiliaria esté suficientemente hinchada como para que consideremos que nos están comprando nuestros inmuebles "a su precio normal". No debemos dejar escapar un largo y precioso tiempo y oportunidades para liberar nuestros activos y poder aplicarlos a otras inversiones.
El potencial beneficio o pérdida realizada que dejaremos en el camino si tomamos la decisión de vender nuestros inmuebles hoy a precio de mercado actual, debe verse perfectamente compensada y superada por los beneficios que obtengamos en otras inversiones que realizaremos con el dinero proveniente de dichas ventas. Y este aprovechamiento de oportunidades, al igual que el interés compuesto, resultará espectacular al cabo del periodo de tiempo que tardarán nuestros inmuebles en recuperar un valor de mercado que consideremos "normal". Por lo tanto, la foto de nuestro patrimonio en ese momento futuro en que consideremos aceptable la venta de nuestros inmuebles, sería muchísimo peor que la que hubiéramos conseguido vendiendo hoy a precios de mercado y haciendo trabajar nuestros activos durante esos mismos años.

The Show must go on (lyrics). Nuestro patrimonio debe seguir progresando adecuadamente, sin que la larga e intensa resaca inmobiliaria trunque nuestra trayectoria durante años. Como siempre ocurre y no nos cansamos de repetir, los tiempos de cambios, de crisis, de explosiones de burbujas, etc... siempre vienen acompañados de las mejores oportunidades de inversión. Y debemos ser capaces de identificarlas y aprovecharlas, sólos o con ayuda profesional. Pero para poderles sacar tajada, simultaneamente debemos tomar la decisión de aceptar el precio de mercado de nuestros inmuebles para poder iniciar el camino de la recuperación. Este camino será múltiple y complejo, y el peor error que podemos cometer para nuestra progresión patrimonial es descartar la venta, bajar los brazos y caer en un derrotismo inmobiliario que, no nos engañemos, sería una muy larga y estéril penitencia.


Aquí os dejo uno de los vídeos póstumos más emocionantes de Freddie Mercury. Quién mejor que él para recordarnos que el Show debe continuar. Que nuestro patrimonio debe seguir creciendo y aprovechando las oportunidades que se presentan, a pesar de la desazón causada por errores pasados y presentes. Si para ello debemos convertir en efectivo algunos o todos nuestros inmuebles a precios de mercado, debemos hacerlo. Pensemos en los beneficios que podemos hacer con ese dinero y no nos ofusquemos con las minusvalías a realizar. El coste de oportunidad de resignarse a una derrota inmobiliaria marcando nuestros inmuebles a un precio muy superior al del mercado es, sin duda alguna, mucho mayor que las minusvalías que podamos realizar ajustándonos a la demanda existente.

Repitiendo una vez más la frase de Henry Ford: El fracaso es una gran oportunidad para empezar otra vez con más inteligencia. Hoy será la explosión de la burbuja inmobiliaria, mañana será un crack bursátil, pasado una hiperinflación con el petróleo a 200$, o la mismísima deflación... Siempre tendremos excusas para la resignación y el derrotismo, para autocondenarnos cobardemente al ostracismo inversor. Pero nuestra progresión patrimonial debe continuar a pesar de las dificultades y esto es absolutamente incompatible con el derrotismo inmobiliario que reina en nuestros días.
The show must go on
I'll face it with a grin
I'm never giving in
On with the show
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  1. #8
    Anonimo
    26/10/08 10:35

    Ahora no sufren los que no podían comprar o alquilar por los precios inflados, también los que compraron con los ojos cerrados.

    Pero no os servirá de lección, os equivocáis al buscar la felicidad ahí y seguiréis igual.

  2. #7
    Dalamar
    25/05/08 22:04

    Conoceis esta pagina? Viviendas construidas

  3. #6
    Anonimo
    24/05/08 20:11

    Gracias, Gurus Mundi, por el comentario sobre mi blog.

    Echevarri me tiene en su BlogRoll, entre otros.

    Suscríbete si quieres.

    Un saludo!

    Fran Díaz.
    Propietarios de Terrenos: el Blog

  4. #5
    24/05/08 14:31

    ManuelMad: Creo que das en el clavo. la mayoría de gente considera que el dinero que valen a precio de mercado sus inmuebles es distinto al que valen sus acciones en cartera a precio también de mercado. Evidentemente cada uno de nuestros activos tiene unas características distintas, pero el dinero al fin y al cabo es dinero y nuestro patrimonio aumenta o disminuye en función del dinero por el que el mercado valore nuestros activos en cada momento. Es obvio, sin embargo parece que de difícil comprensión y asunción.

    Alrevés: Solemos excluir el inmueble que se usa como vivienda propia a no ser que se considere la posibilidad de transformar de algún modo ese inmueble. Las hipotecas pendientes de amortización, por supuesto que hay que deducirlas de la valoración de nuestro patrimonio, ya que dicha valoración debe ser neta o nos engañaríamos a nosotros mismos.

    En cuanto a la proporción de lo que baja un inmueble respecto a otro, irá más en función de lo "prime" que éste sea que en proporción a su tamaño. Siguiendo tu ejemplo, puedes encontrar un piso más grande que haya bajado mucho más o mucho menos de un 20% dependiendo de su calidad de "prime". El hecho de que la inversión principal de nuestra vida sea la propia casa es algo muy personal. Si esta inversión supone hipotecar nuestro tiempo productivo de forma abusiva y desmesurada, deberíamos contemplar también el coste de oportunidad por no invertir en nada más que nuestro pequeño o gran palacio. Pero te repito que eso es algo que debe concordar con nuestra propia idiosincrasia y cada uno se siente feliz y seguro de forma distinta.

    Anónimo: Muchísimas gracias, qué más puedo decir!

    Fran Díaz: Los compradores hoy en día son más bien carroñeros (ojo en el mejor sentido de la palabra, siempre los he defendido como necesarios para la higiene del mercado), pero compradores al fin y al cabo. Imprescindibles en los tiempos que corren y correrán.

    Es obvio que el precio de una transacción implica el mutuo acuerdo de comprador y vendedor. Pero el artículo habla desde la perspectiva del vendedor y por lo tanto se centra en lo que determina el precio si realmente se quiere vender, y eso no es más que el precio de demanda.

    P.D.Interesante blog, Fran.

    Salud y €.

  5. #4
    Anonimo
    24/05/08 11:05

    ¿Derrotismo? No. Es sólo estadística:
    Estadísticas de ventas de terrenos Año 2008.

    ¿El precio del inmueble es lo que pague el mercado? ¿Dónde está la demanda, quién es el comprador? El único perfil de comprador de inmuebles a día de hoy es éste.

    No es derrotismo, no creo justo que se piense eso. Mas bien es un análisis realista.

    Y quiero aclarar: Un inmueble no vale lo que alguien quiera pagar por él. Un inmueble también vale lo que el propietario quiera que se le pague, por que si no no hay transaccción. Y ese ha sido el auténtico problema de nuestro mercado.

    Un saludo!

    Fran Díaz.
    Propietarios de Terrenos: el Blog

  6. #3
    Anonimo
    19/05/08 02:33

    Un gran artículo de un blog espectacular.

    En un mundo justo este post se tendría que ver mañana en los telediarios de todo el país.

    Como no es así, los lectores de esta web tendremos unos pisos cojonudos que comprar tirados de precio cuando haya que malvender.

  7. #2
    Anonimo
    19/05/08 00:41

    Dos preguntas:
    - ¿Cuando decís patrimonios de 0,5 M€ os referís al patrimonio incluyendo el inmueble en el que se vive? ¿Y la hipoteca sobre el mismo descuenta? Me refiero a ello, dado que en muchos casos, este piso significa el 60-70% de todo el patrimonio.

    - Yo lo que me planteo, ahora que "tengo" (o estoy pagando al banco) un piso pequeño en el que vivo, es cambiarme a uno más grande cuando bajen. A fin de cuentas, si el mío baja un 20% sobre 300.000€, y el grande baja un 20% sobre 600.000€, al final puedo computar una "plusvalía" en el patrimonio de 60.000€ (al menos cuando termine de pagarlo) ¿Es algo que véis coherente con el hecho de que la mayoría de nosotros tengamos nuestra inversión principal en nuestra casa?

    Un saludo

  8. #1
    Anonimo
    18/05/08 23:50

    Tomando el hilo de vuestro maravilloso artículo, creo que el problema reside en lo siguiente: no existe una visión empresarial a la hora de gestionar el patrimonio. Explico porque, cuando uno compra acciones de la empresa X pensado que su directiva es maravillosamente competente, que su negocio es muy rentable y que tiene una ventaja competitiva considerable... y al cabo de unos años la empresa cae en picado por cosas de la vida, uno lo que hace es liquidar esa inversión y buscar otra, la cual, le dé algo de rentabilidad. Es lo lógico en este juego, creo yo...
    Bueno pues que pasa en el tema de la vivienda, pues que muchos que invirtieron en casitas, ahora ven como “la cotización” de su casa se va cada día desplomando más. Lo lógico sería liquidar la inversión, rezar una oración y buscar otras posibilidades de invertir ese dinero.
    El problema que veo es la poca conciencia que la gente tiene del coste de oportunidad. Es decir, como apuntáis en el artículo cada día que pasa mientras decides si vendes o te quedas con la casa estas incrementando el coste de oportunidad de tener ese dinero en otro lado dándote una rentabilidad. Creo que este concepto es fundamental. No hay duda que las minusvalías duelen mucho, pero son la receta para evolucionar, debemos aprender de ellas.
    De todas formas y saliéndome del tema, creo que la inversión en inmuebles de lujo no tendría porque dar tanto llantos. Más bien creo que los llantos inmobiliarios por las minusvalías actuales vienen por haber hecho adquisiciones un tanto chungas. La inversión en inmuebles de calidad no tiene porque llevar a los disgustos que muchos están sufriendo. Pero claro, hay quien invierte en valor, buscando las calidades apropiadas y otros especulan alegremente esperando una subidita algún día. A estos últimos les daría una caja pañuelos y vuestro artículo.
    Saludos!!


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