Durante las últimas semanas se ha oído hablar bastante de los REITs (Real State Investment Trust), sobre todo tras las caídas en la cotización que están sufriendo en buena parte de este 2015 y que los están poniendo a precios muy atractivos (y más en un entorno general de empresas que cotizan a ratios "exigentes").
Este tipo de compañías son muy populares en la comunidad de inversores en dividendos de USA, ya que por definición, deben repartir la mayor parte de sus beneficios entre sus accionistas para mantener ciertas ventajas fiscales. Por aquellas tierras, son un tipo de compañía que se ha hecho relativamente popular en las últimas dos décadas, aunque hace ya mucho tiempo que existen (nacieron en los años 60s, el Real Estate Investment Trust Act es de Sep 1960, aunque han existido un par de reformas que han ido adaptando su funcionamiento a los tiempos, en 1986 y 1999).
Durante mucho tiempo fueron un activo “extraño” y que no acababa de encajar en una cartera de inversiones, habitualmente eran considerados como un activo de inversión inmobiliaria por los inversores en renta variable y un activo de renta variable por los inversores en inmobiliario.
Además, hasta mediados de los 90, el volumen que negociaban era demasiado bajo como para que inversores institucionales pudieran interesarse en ellos. Sin embargo, desde esas fechas su popularidad fue creciendo y la entrada en el SP500 de varios REITs en 2001 fue el espaldarazo definitivo. Ahora ya son un activo más en el portfolio de muchos inversores.
En la siguiente serie de artículos vamos a tratar de adentrarnos un poco en las particularidades de este tipo de compañías, espero colaborar a que en poco tiempo los inversores españoles las conozcamos con mayor detalle.
¿Qué es un REIT?
Un REIT es una compañía que invierte habitualmente en la compra, aunque a veces también en la financiación a través de hipotecas, de activos inmobiliarios (edificios de oficinas, locales comerciales, centros sanitarios, hoteles, centros comerciales, etc.) con el objetivo de obtener un rendimiento predecible a través de unas rentas periódicas con los alquileres o los intereses de los créditos.
Aquí encontramos la primera gran diferencia con las típicas empresas inmobiliarias, no buscan el obtener un rendimiento a través de la revalorización de los inmuebles (vendiendo más caro del precio de compra), sino que esperan obtener rendimiento a través de la generación de rentas periódicas con los alquileres. Por supuesto, también venden de vez en cuando y obtienen algunos beneficios por revalorizaciones de inmuebles, pero suele ser una venta de activos no estratégicos o a los que ven poco recorrido y un buen precio.
Los REIT son un vehículo que permite a los pequeños inversores acceder al mercado inmobiliario de forma sencilla, diversificada y con un capital reducido. Una gran parte de los REIT son empresas cotizadas, luego puede invertirse en ellas a través de acciones que cotizan en los mercados más conocidos y son por tanto inversiones totalmente liquidas.
¿Qué nos ofrece la inversión en REITs?
La principal ventaja es que a través de los REIT, cualquiera puede acceder a la inversión en el sector inmobiliario, con un amplio portfolio de propiedades, diversificado, con todas sus ventajas y sin los inconvenientes de comprar directamente inmuebles (amplio capital, falta de liquidez, etc.)
Además, mediante la compra de acciones de REITs, no sólo se compran los activos inmobiliarios que tengan en cartera, sino que se compra un negocio completo que incluye también un equipo gestor con experiencia y especializado en optimizar y maximizar su beneficio por nosotros. No somos nosotros los que tenemos que valorar los activos, comprarlos y luego gestionarlos, es un pack completo.
Un ejemplo de esta experiencia se puede ver en como se gestionó en la mayoría de REITs la crisis brutal de las “hipotecas subprime” en 2007-2008 en USA, un cóctel de ingredientes que llevó a una “tormenta perfecta en el sector” y a una de las peores que se recuerda, que incluso se ha llegado a comparar con la del año 29. Una crisis que dejó muchos cadáveres en el sector inmobiliario, pero que la mayor parte de REITs superaron con una estrategia conservadora por parte de sus gestores: ratios razonables de deuda, junto con ampliaciones de capital y recorte de dividendos en algunos casos para liberar cash-flow con el que rebajar más los ratios de deuda y evitar problemas en su viabilidad.
Un estudio realizado en Enero de 2011, comenta que los dividendos se habían recortado en el sector alrededor del 35% sobre el pico de 2006-2007. Por supuesto, hablamos de la media, en muchos casos no hubo recorte sino que se siguió aumentando ese dividendo, por eso es importante seleccionar las mejores empresas dentro del sector.
Por otra parte, hay varios estudios que muestran que los REITs son una gran inversión a largo plazo, con una volatilidad algo más reducida, mayor rendimiento y rentabilidad por dividendo que la media de las compañías cotizadas, por lo que encajan perfectamente con nuestra cartera a largo plazo que nos va a proporcionar rentas para nuestra jubilación.
La correlación entre los REITs y el mercado de renta variable en general es relativamente baja, suele estar entre el 0,55 y el 0,65, lo que significa que no van a seguir totalmente la evolución del mercado general y puede servirnos en muchas ocasiones como un contrapeso que estabilice un poco nuestra cartera.
La volatilidad algo más reducida se puede explicar por dos motivos. El primero es la relativa facilidad para pronosticar sus flujos de caja, saber cómo va a evolucionar su negocio en el corto medio plazo facilita su valoración por analistas, lo que evita muchas sorpresas en presentaciones de resultados y grandes desviaciones, para bien y para mal.
Por otro lado, el tener un atractivo rendimiento a través de dividendos hace que los inversores sean más pacientes en las caídas y no se produzca pánico y grandes “sell-off” (ventas masivas) en las grandes crisis bursátiles.
Todo esto no quiere decir que sean un activo carente de riesgo, de hecho, la bajada de tipos que hemos visto en los últimos años ha hecho que este tipo de valores con un flujo de rentas más o menos previsible, se conviertan en una alternativa a bonos, convertibles y renta fija de medio-largo plazo que estaban dando unos rendimientos muy bajos.
Ahora que parece que los tipos de interés suben de nuevo, este tipo de valores pierden interés para estos inversores y salen de ellos, lo que está provocando grandes caídas en las cotizaciones. Los tiempos van cambiando y no quiere decir que todo se vaya a mantener igual de por vida, siempre tendremos que estar vigilantes de nuestras inversiones.
¿Qué debe cumplir un REITs y qué ventajas tiene?
Para que una compañía pueda ser considerada un REIT debe cumplir con una serie de condiciones:
- Repartir en forma de dividendo entre sus accionistas al menos el 90% de los beneficios sujetos a tributación.
- Invertir al menos el 75% de sus activos en propiedades inmobiliarias, créditos hipotecarios, acciones de otros REITs (pero < 25%) y efectivo.
- Recibir al menos el 75% de sus ingresos brutos de las rentas de alquileres, cobro de intereses de hipotecas o venta de propiedades inmobiliarias.
- Tener un mínimo de 100 accionistas y que no más del 50% de las acciones estén en manos de 5 o menos accionistas.
- Estar dirigida por un consejo de administración o fideicomiso que supervisa a la dirección ejecutiva de la compañía.
- Ser una entidad sujeta a tributación
¿Qué tipos de REITs existen?
Fundamentalmente podemos encontrar dos grandes tipos de REIT en función de su inversión:
- Equity REITs
o Estos REIT invierten directamente en la compra de propiedades y buscan generar rendimientos a través de los alquileres y venta de inmuebles.
o Este tipo de REIT es el más común (sobre el 90%) y en el que vamos a centrar nuestro estudio.
- Mortgage REITs
o Este tipo de REIT invierte en hipotecas (“mortgage”) y productos financieros derivados de estas (buscan rendimientos financiando su construcción y a través de los intereses de los créditos).
o Fueron el tipo de REITs más comunes en los 60 y 70, pero el brusco aumento de los tipos de interés en el año 73 hizo que muchos propietarios no pudieran hacer frente a sus hipotecas y los impagos acabaron con la mayor parte de este tipo.
o La mayor dificultad en valorar los productos que poseen (créditos) comparado con la propiedad directa de inmuebles, junto con un mayor nivel de apalancamiento (ratio deuda sobre capital propio) hacen que sean valores más volátiles.
o Son también mucho más sensibles a los tipos de interés que los REITs que invierten directamente en la propiedad de inmuebles.
o Por tanto, este tipo de REITs suelen ser una inversión más volátil, con mayores rendimientos por dividendo, pero también con un mayor riesgo que los que invierten directamente en propiedades.
En cada uno de estos grupos podemos encontrar REIT cotizados, REIT públicos pero no cotizados y REIT privados.
Los REIT cotizados están registrados en la SEC (el regulador del mercado americano) y sus acciones cotizan en alguno de los mercados USA (muchos de ellos en el NYSE). Son compañías que están sujetas a los mismos requisitos de información financiera y transparencia que el resto de compañías cotizadas (cuentas trimestrales y anuales auditadas). Son los REIT en los que podemos invertir comprando sus acciones como cualquier otra compañía.
Los REIT públicos pero no cotizados son aquellos que están registrados en la SEC y por tanto deben cumplir con la mayor parte de los requisitos exigidos a las compañías cotizadas, pero que no cotizan en ningún mercado de acciones americano. No son tan líquidos, suelen tener un cierta cantidad mínima en la compra de acciones y las comisiones suelen ser más elevadas (son mercados OTC, “Over The Counter”).
Los REITs privados están pensados en su mayor parte para inversores institucionales, no cotizan y normalmente no se pueden comprar pequeños paquetes de acciones, sino que existen mínimos de compra elevados.
Por último, podemos oír hablar de UPREITs y DownREITs, que hacen referencia a un par de organizaciones de REITs similares, en los que los REITs no poseen directamente las propiedades sino intereses (participaciones) en un MLP que es el que realmente posee las propiedades (MLP “Master Limited Partnership” es un tipo de sociedad USA muy habitual para invertir en empresas de infraestructuras energéticas como oleoductos o gasoductos. No se si tiene una traslación directa en España, pero es como una especie de “comunidad de propietarios”).
UPREITs hace referencia a “Umbrella Partnership REIT” porque el REIT hace de paraguas que cubre la estructura de sociedades que hay debajo. Se empezó a utilizar para que sociedades que ya tenían propiedades inmobiliarias pudieran adoptar la estructura de un REIT sin tener que vender estas propiedades a una nueva sociedad creada como REIT, con el consiguiente pago de impuestos por probables plusvalías.
Los DownREITs son estructuras similares en las que fundamentalmente la diferencia está en que la dirección del REIT no tiene intereses (participaciones) en el MLP (sólo el REIT) mientras que en la anterior es habitual que si las tenga.
Estas estructuras dan una ventaja fiscal en caso de ventas de activos y es que en muchas ocasiones se hacen intercambios de intereses (participaciones) entre diferentes REITs de sus MLPs de forma que diversifican su cartera sin tener que comprar/vender y por tanto pagar impuestos.
¿Y qué son las SOCIMIs? ¿En qué se parecen a los REITs?
Las SOCIMIs son el equivalente español a los REIT americanos (los REITs o equivalentes existen en unos 40 países en todo el mundo). Es un tipo de sociedad con unas características similares y que se creó hace pocos años en España para tratar de cubrir ese hueco, buscando una forma de incentivar la inversión en un sector que estaba siendo devastado por la crisis (se crearon 2009, aunque la ley se reformó en 2013 y ha sido tras esta modificación cuando ha tenido cierto auge).
La principal diferencia que existe con los REITs USA es la juventud de las SOCIMIs, frente a empresas con un historial de más de 30 años de resultados crecientes y reparto de dividendos, tenemos empresas que todavía están creando cartera, que todavía apenas generan ingresos, que no han repartido dividendos (algunas han anunciado que lo van a hacer en breve), etc. Es decir, estamos ante un riesgo mucho mayor si consideramos la inversión en estas empresas que en sus “colegas” americanas.
Por otra parte, también podemos estar ante una oportunidad única de invertir en unos negocios de gran futuro que se están formando ahora y que por tanto puede que coticen a precios de risa comparado con el que tengan en unos años.
Son empresas que no deben tener en sus balances basura (activos de poco valor a precio de oro) correspondiente al periodo de burbuja inmobiliaria de hace unos años, son empresas nuevas han formado sus carteras de inmuebles en un periodo de crisis aguda del sector inmobiliario. Es decir, si lo han hecho bien, han empezado a comprar inmuebles a unos precios muy por debajo de su valor real y esto en unos años debería unos rendimientos interesantes.
Cada uno debe sopesar mucho sus inversiones, quizás no sea mala idea buscar alguna posición en las SOCIMI españolas, pero siempre una muy pequeña parte de la cartera y tratando de buscar las que tengan una mayor calidad en los activos.
Yo sinceramente estoy considerando tomar una muy pequeña posición en alguna de estas: Hispania, Merlin o Pontegadea (quizás también LAR).
