Las 35 cláusulas abusivas más frecuentes en préstamos y créditos hipotecarios

A algunas entidades financieras "se les escapan" en sus contratos cláusulas consideradas por doctrina y jurisprudencia como abusivas.

Por supuesto que los servicios jurídicos de los bancos saben lo que están haciendo pero juegan (es la esencia de su negocio) a los “grandes números”.

• Una parte de los clientes no leerá siquiera el contrato.
• De los clientes que leen el contrato, la gran mayoría no conoce lo que se considera cláusulas abusivas y ajustará su comportamiento a lo establecido en el contrato, sin protestar o le convencerán en el banco de que es obligatorio “porque está por escrito”.
• De los clientes que leen el contrato y detecten las cláusulas abusivas, una gran parte, no reclamará, por evitar molestias  y gastos o por no poder hacerlo, dada la posición de poder del banco frente al usuario.
• Es decir,  una pequeñísima parte reclamará en su caso y hasta sus últimas consecuencias por las cláusulas abusivas. A las empresas en general, les sigue siendo rentable la inclusión de dichas cláusulas.

A fin de clarificar las cláusulas abusivas que se puede encontrar, vamos a ver una relación de ejemplos. Esta lista se basa en un informe elaborado por el Colegio de Registradores en junio de 2013, a raíz de la aprobación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo.  Para los que tengan interés, se puede acceder al informe completo a través de la web del Colegio de Registradores.

Las cláusulas abusivas se clasifican en financieras, de vencimiento anticipado, de carácter ejecutivo y ajenas a la garantía hipotecaria.

Cláusulas financieras

• Estipulaciones que en los intereses ordinarios hagan el redondeo por encima de 1/8 de punto, fijen la variación sólo al alza o señalen un tipo de referencia no objetivo (que incluya en todo o parte el tipo de la propia entidad). Son contrarios a la D.A. 12 de la Ley 44/2002, art. 1256 C.C., art. 10 LGDCU).
• Pactos sobre los intereses moratorios sobre créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas sobre la misma vivienda, que establezcan intereses superiores a tres veces el interés legal del dinero, o que se calculen por una cantidad superior al principal o que los capitalicen (art 114.3 LH).
• Pactos sobre instrumentos de cobertura de tipos de interés (como los swaps) y los referidos a cláusulas de suelo y techo en los que el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite al alza, si el prestatario es persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda. En estos casos se exige constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos asumidos.
• Pactos sobre pago de comisiones y compensaciones de riesgo que excedan los máximos permitidos (arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007).
• Pactos que impongan al deudor el pago de gastos o impuestos que por ley corresponde cargar al acreedor (Ley 1/2007 art. 89.3).
• Pactos “omnicomprensivos” por los que el deudor garantiza cualquier deuda que en el futuro pudiese tener con el acreedor o que no determinen con exactitud la obligación que se garantiza (art.12 y 153 bis LH).
• Pactos que permiten al banco exigir el pago de amortizaciones aplazadas no vencidas.

Cláusulas de vencimiento anticipado

• Pacto de vencimiento anticipado del préstamo por impago de hasta dos cuotas: Se requieren 3 impagos por el artículo 693.2 LEC.
• Pacto de vencimiento anticipado por denegación parcial, no inscripción en plazo o no inscripción de la hipoteca.  
• Pacto de vencimiento anticipado si el prestatario se declara en concurso (art. 61.3 Ley Concursal).
• Pacto de vencimiento anticipado si se realizan actos dispositivos o se enajena la finca hipotecada (arts 27 y 107.3 LH).
• Pacto de vencimiento anticipado por incumplir la prohibición de arrendar la vivienda por un plazo superior a 5 años. En caso de que los arrendamientos  sean de los excluidos de la purga en caso de ejecución forzosa  o gravosos por fijar rentas bajas o anticipar las rentas, sí se admite el vencimiento anticipado.
• Pacto de vencimiento anticipado por despacho de mandamiento de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra el deudor hipotecante (arts. 131 y 133 LH y 1129.1 CC).
• Pactos de vencimiento anticipado por disminución de patrimonio, riesgo de insolvencia, impago de otras obligaciones ajenas al préstamo o cualquier otra reclamación que perjudique la solvencia del propietario. (STS 16 de diciembre de 2009).
• Pacto de vencimiento anticipado por reducción del valor de la finca a criterio del prestamista o por perito con vinculación al mismo (art. 1.256 C.Civil) y 85.3 LGDCyU.
• Pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca a precios de mercado.
• Pacto de vencimiento anticipado por expropiación de la finca.
• Pactos de vencimiento anticipado por causas ajenas a la hipoteca, como fallecimiento del fiador, o pérdida de empleo.
• Pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias o cambios de negocio, modificaciones societarias, o inicios de procesos de fusión, escisión o disolución de la sociedad.

Cláusulas que afectan a la ejecución

• Uso de Tasaciones sin certificado, o no ajustadas a los requisitos legales (art.129.2.a L.H.).
• Pacto de venta extrajudicial en caso de que la deuda no esté inicialmente determinada.
• Pacto de extensión de la hipoteca a los muebles en la finca y a las mejoras (art. 112  L.H.).
• Pactos sobre igualdad de rango o posposición (art. 241 del Reglamento Hipotecario).
• Pacto de renuncia a la cancelación parcial si el acreedor ha aceptado el pago fraccionado del préstamo (art. 124 de la Ley Hipotecaria).
• Pactos para la ejecución que no señalen el valor de tasación a efectos de subasta, o domicilio, o los establezcan diferenciados según el procedimiento (arts. 129 L.H., 234 R.H. y 682 L.E.C.).
• Pactos que permitan al acreedor descontar del precio de remate los gastos de la adjudicación (formalización y tributarios) (arts 672 y 692 L.E.C.).
• Pactos para el pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en caso de ejecución extrajudicial.

Otras cláusulas abusivas

• Pacto de extensión de la hipoteca a las nuevas construcciones que se realicen sobre la finca hipotecada, independientemente de su titular.
• Pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el deudor tenga con la entidad.
• Pactos que establezcan obligaciones accesorias (por ejemplo, contratar los seguros habituales en la correspondiente empresa del grupo bancario).
• Pactos de sumisión expresa a un tribunal distinto del lugar del inmueble (art. 90.2 TRLGDCYU y art. 684 L.E.C.).
• Pacto comisorio: Esta cláusula permitiría la adjudicación directa de la finca en caso de impago, sin pasar por el proceso de ejecución y está directamente prohibida por el artículo 1.859 del Código Civil.
• Pactos para obtener segundas copias con fuerza ejecutiva.
• Pactos por los que el deudor renuncie a la notificación en caso de cesión del préstamo.
• Pacto de exclusión del derecho de rescate del artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, cuando la finca sea vivienda familiar.

A modo de conclusión, estas serían mis recomendaciones.  Si va a firmar una hipoteca:

1.- Exija que le proporcione la minuta con suficiente antelación para leerla con tranquilidad y tener tiempo de hacer alguna consulta a fuentes externas en caso de duda.

2.- Por la trascendencia del contrato y su importe, considero (aunque parezca que “barro para casa”)  que una revisión por un abogado especializado es siempre dinero bien invertido.

3.- Si detecta una cláusula abusiva, indíquelo al banco para que la eliminen.

4.- Si el banco no hace caso y se lo puede permitir, busque otra entidad financiera.

Juan Carlos Burguera

Burguera Abogados