La novación cambia las condiciones de tu hipoteca con tu banco; la subrogación la lleva a otro. Te explicamos qué permite cada una, qué comisión máxima fija la ley, qué gastos pagas y cuál te conviene, con un ejemplo calculado y las fijas con las que comparar.
La diferencia entre novación y subrogación está en con quién cambias las condiciones de tu hipoteca. En la novación las renegocias con tu banco actual; en la subrogación te llevas la hipoteca a otro banco que te ofrece un tipo mejor. La novación permite cambiar casi todo (tipo de interés, plazo, capital y titulares), mientras que la subrogación solo cambia el tipo y el plazo. Las dos están exentas de AJD si solo modificas tipo o plazo.
La novación permite modificar las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual, mientras que la subrogación consiste en trasladarla a otra entidad. Comparamos sus diferencias, gastos y ventajas.
Con el euríbor alto, cada vez más hipotecados con tipo variable se plantean pasarse a fijo, y las dos vías sirven para hacerlo. Si buscas el detalle de cada operación por separado, tienes las guías de la novación de hipoteca y de la subrogación de hipoteca. Aquí las comparamos para que sepas cuál te conviene.
Novación y subrogación de hipoteca: diferencias principales
Estas son las diferencias entre novación y subrogación en los puntos que más pesan al decidir: qué puedes cambiar, cuánto cuesta y cuánto tarda.
Aspecto
Novación
Subrogación de acreedor
Banco
Sigues en el mismo
Cambias a otro
Qué puedes cambiar
Tipo de interés, plazo, capital, titulares y sistema de amortización
Solo tipo de interés y plazo
Ampliar capital
Sí
No
Quién la inicia
Tú, negociando con tu banco
El banco nuevo, con una oferta vinculante
Comisión al pasar de variable a fijo
Máximo 0,15% los 3 primeros años del préstamo; después, ninguna
Máximo 0,15% los 3 primeros años del préstamo; después, ninguna
AJD
Exenta si solo cambia tipo o plazo; la ampliación de capital tributa
Exenta
Notaría y registro
Aranceles reducidos si solo cambia tipo o plazo
Aranceles reducidos
Plazo
Lo que tarde tu banco en aprobarla
Tu banco tiene 15 días naturales para igualar la oferta
Qué es la novación de una hipoteca
La novación hipotecaria es el acuerdo con tu banco para modificar las condiciones de tu préstamo sin cambiar de entidad. La pides tú y el banco puede aceptarla o no: no está obligado, salvo que otro banco te haya hecho una oferta de subrogación y decida igualarla para no perderte como cliente.
Qué puedes cambiar con una novación
Tipo de interés: pasar de variable a fijo o a mixto, o rebajar el diferencial.
Plazo: alargarlo para bajar la cuota o acortarlo para pagar menos intereses.
Capital: ampliarlo si necesitas más financiación, con una nueva tasación si el banco la pide.
Titulares: añadir o quitar uno, por ejemplo tras un divorcio.
Sistema de amortización: introducir un periodo de carencia o cambiar la forma de pago.
Gastos de una novación hipotecaria
Comisión de novación: la que fije tu escritura y negocies con el banco. Si la novación es para pasar de variable a fijo, la Ley 5/2019 la limita al 0,15% del capital durante los 3 primeros años del préstamo y la elimina después.
Notaría: si solo cambia el tipo o el plazo, se aplica el arancel de documento sin cuantía, que no depende del capital pendiente.
Registro: en esa misma novación, el arancel se calcula sobre el capital pendiente con una reducción del 90%.
Gestoría y tasación: la gestoría depende de la empresa; la tasación solo si el banco la exige, algo habitual al ampliar capital.
AJD: exenta si solo cambia el tipo o el plazo. Si amplías capital, la parte ampliada tributa al tipo de tu comunidad autónoma.
Qué es la subrogación de una hipoteca
La subrogación hipotecaria consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El banco nuevo paga la deuda pendiente al anterior y pasa a ser tu acreedor, pero la hipoteca no se cancela: conserva su inscripción en el Registro y solo cambian el tipo de interés, el plazo o ambos. Existe además la subrogación de deudor, que se da al comprar una vivienda: el comprador asume la hipoteca que tenía el vendedor.
Cómo es el proceso de subrogación: los 15 días de tu banco
El banco nuevo te hace una oferta vinculante y se la notifica a tu banco actual.
Tu banco entrega el certificado de la deuda pendiente.
Desde ese momento tiene 15 días naturales para enervar la subrogación, es decir, para igualar la oferta y quedarse con tu hipoteca mediante una novación.
Si no lo hace, firmas la escritura de subrogación ante notario con el banco nuevo.
Por eso, pedir una oferta a otro banco también es una forma de negociar con el tuyo: muchas subrogaciones acaban en una novación con la entidad de siempre. El procedimiento lo regula la Ley 5/2019, que reformó la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Gastos de una subrogación de hipoteca
Pagas la comisión de subrogación a tu banco actual, la notaría con el arancel de documento sin cuantía, el registro con la reducción del 90% y la gestoría. La escritura está exenta de AJD y no hace falta cancelar la hipoteca ni constituir otra, que es lo que la hace más barata que cambiar de banco firmando un préstamo nuevo. Muchas entidades asumen parte de estos gastos para captar la hipoteca: pregúntalo antes de aceptar la oferta. Tienes el desglose completo en los gastos de subrogación de hipoteca.
Comisiones de novación y subrogación según la Ley 5/2019
La comisión máxima que puede cobrarte tu banco depende del tipo de hipoteca y de cuándo la firmaste. La Ley 5/2019 se aplica a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019:
Tu hipoteca
Comisión máxima por novar o subrogar
Variable firmada desde el 16/06/2019, si pasas a tipo fijo
0,15% del capital los 3 primeros años; después, ninguna
Variable firmada desde el 16/06/2019, otros cambios
La que fije el contrato: hasta el 0,25% los 5 primeros años o hasta el 0,15% los 3 primeros años; después, ninguna
Variable firmada entre diciembre de 2007 y junio de 2019
Hasta el 0,50% los 5 primeros años y el 0,25% después
Fija firmada desde el 16/06/2019
Hasta el 2% los 10 primeros años y el 1,5% después, con el límite de la pérdida financiera del banco
Si tu escritura fija una comisión menor, se aplica la de la escritura. Revisa la cláusula de amortización anticipada y subrogación antes de pedir ofertas.
Novación o subrogación: cuál te conviene
La regla práctica es sencilla: pide primero una oferta a otro banco y llévasela al tuyo. Si tu banco la iguala, novas; si no, subrogas. Además, hay situaciones en las que solo una de las dos vías sirve.
Cuándo conviene la novación
Necesitas ampliar el capital de la hipoteca o cambiar titulares: la subrogación no lo permite.
Tu banco iguala o se acerca a la oferta de la competencia, y te ahorras el papeleo de cambiar de entidad.
Tienes otros productos con tu banco que no quieres mover.
Cuándo conviene la subrogación
Tu banco no mejora tu tipo y otra entidad te ofrece uno claramente mejor.
📌 Ejemplo: pasar una variable a fija con 150.000 € pendientes
Tienes 150.000 € pendientes a 20 años con euríbor + 0,90%. Con el euríbor de septiembre de 2026 (3,247%), tu tipo es del 4,147% y pagas 920,63 € al mes. Si consigues una fija al 2,95%, ya sea novando con tu banco o subrogando a otro, la cuota baja a 828,15 €: 92,48 € menos al mes, unos 1.110 € al año. Si tu hipoteca tiene menos de 3 años, la comisión máxima por el cambio a fijo sería del 0,15%, es decir, 225 €, que recuperas en el tercer mes.
El tipo fijo que te ofrezcan depende de tu perfil y de las vinculaciones que aceptes. Compara siempre la TAE de la oferta y no solo el TIN.
Hipotecas fijas con las que comparar antes de novar o subrogar
La mejor forma de negociar una novación es llegar con una oferta de referencia. Estas tres hipotecas fijas no cobran comisión de apertura y te sirven para saber si lo que te propone tu banco está a la altura. Tienes más opciones en las mejores hipotecas para subrogación y en las mejores hipotecas fijas.
Hipoteca Fija BBVA
TIN bonificado:
2.85 %
TAE bonificado:
3.76 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
Hipoteca Fija BBVA: admite subrogación y rebaja un punto en dos bloques
La hipoteca fija BBVA acepta subrogaciones. Rebaja medio punto por domiciliar nómina más seguro de hogar y otro medio punto por el seguro de amortización del préstamo.
Hipoteca Fija Sabadell: el mismo tipo a 15 o a 30 años
La hipoteca fija Sabadell mantiene el mismo tipo bonificado sea cual sea el plazo, hasta 30 años, y bonifica por nómina, seguro de vida, seguro de hogar y seguro de protección de pagos. Es una buena referencia para exigir a tu banco un tipo fijo competitivo en la novación.
Hipoteca Naranja Fija de ING: tu precio en menos de un minuto
La hipoteca Naranja fija de ING calcula un tipo personalizado según tu perfil y el certificado energético de la vivienda, así que en un minuto sabes qué te ofrecería. Si te planteas cambiar de banco, tienes los pasos en la subrogación de hipoteca en ING.
Si no tienes claro qué opción te sale mejor, en Rankia Hipotecas nuestros especialistas comparan las ofertas por ti y negocian la novación o la subrogación de tu hipoteca, gratis y sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre novación y subrogación
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación?
En la novación cambias las condiciones de tu hipoteca con tu banco actual; en la subrogación la llevas a otro banco. La novación permite cambiar tipo, plazo, capital y titulares; la subrogación, solo tipo y plazo.
¿Qué es mejor para pasar de hipoteca variable a fija, novar o subrogar?
Las dos tienen la misma comisión máxima: 0,15% los 3 primeros años del préstamo y ninguna después. Conviene pedir una oferta a otro banco y presentársela al tuyo: si la iguala, novas; si no, subrogas.
¿Hay que pagar AJD en una novación o una subrogación?
No, si la operación solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos: esas novaciones y las escrituras de subrogación están exentas. Solo tributa la parte de capital que amplíes en una novación.
¿Cuánto tiempo tiene mi banco para igualar una oferta de subrogación?
15 días naturales desde que entrega el certificado de deuda pendiente. En ese plazo puede enervar la subrogación con una novación en condiciones equivalentes; si no lo hace, firmas con el banco nuevo.
¿Se puede ampliar capital en una subrogación?
No. La subrogación de acreedor solo permite cambiar el tipo de interés y el plazo. Si necesitas más capital o cambiar titulares, la vía es una novación con tu banco o cancelar la hipoteca y firmar una nueva.
¿Cuánto cuesta novar una hipoteca?
La comisión que fije tu escritura, la notaría con el arancel de documento sin cuantía, el registro con una reducción del 90% y la gestoría. Si pasas de variable a fijo, la comisión no puede superar el 0,15% los 3 primeros años: 225 euros por cada 150.000 euros de capital pendiente.
Hola quisiera saber mi cuestion. Me quede con la hipoteca de un particular en 2017 con subrrogacion. Sin cambiar de banco. Me desgrava lo de la ley del 2013?
Es posible pero es muy complicado de conseguir, ya que en la actualidad los bancos tienen bastante restringidas las operaciones en las que amplían el capital de una hipoteca ya concedida, de todos modos te recomiendo que lo hables primero con tu banco para ver que opciones te da o que acudas directamente a una sucursal físicamente para un trato más personalizado para estos casos.
Hola, es posible realizar una novación o una subrogación ampliando el capital y a la vez incluir 2 plazas de garaje que no están hipotecadas?? Sería para poder obtener un capital mayor. Gracias
Que se pone en la hoja de solicitud de la Novación : Todos los requisitos que se puedan hacer en la Novación
o solo uno . Yo quiero poner que me Bajen la Hipoteca suelo (4%) . Y Que cambien de nombre al Titular es decir en la Escritura esta el Nombre de mi Empresa Unipersonal y quiero que este a mi nombre osea Persona Física se puede hacer , gracias
En cuánto a los requisitos que se suelen exigir para realizar la novación se encuentra por un lado la situación económica y laboral de quien va a solicitar dicha novación. El banco también estudiará tanto la solvencia de esa persona como su nivel de endeudamiento ya que no se debe destinar más del 35% de los ingresos a pagar la hipoteca.
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_col.png?1776694261 "¿Cuándo te interesa contratar un asesor hipotecario?")
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