Cómo solicitar el aval ICO para comprar tu primera vivienda en 2026
Cómo solicitar el aval ICO para comprar tu primera vivienda en 2026
Guía del aval ICO del 20% para tu primera vivienda: qué es, quién puede solicitarlo, qué bancos lo ofrecen y los pasos. Programa vigente hasta diciembre de 2027.
El aval ICO es una garantía pública del Gobierno que cubre hasta el 20% del precio de compra de tu primera vivienda, permitiéndote acceder a una hipoteca del 100% sin necesidad de tener ahorrada la entrada. El programa lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) junto al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si eres menor de 35 años o tienes hijos menores a cargo y no dispones del 20% de ahorro que exigen los bancos habitualmente, el aval ICO puede ser la clave para comprar tu primera casa. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber: cómo funciona, cuáles son los requisitos, qué bancos participan, cuánto cuesta y cómo solicitarlo paso a paso.
Aval ICO para comprar tu primera vivienda: cómo funciona la garantía pública, qué requisitos deben cumplir jóvenes y familias y cómo solicitar una hipoteca con hasta el 100% de financiación.
¿Qué es el aval ICO y cómo funciona?
En España, los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de una vivienda. Eso significa que el comprador necesita tener ahorrado, como mínimo, ese 20% de entrada más un 10-12% adicional para gastos de escritura, impuestos y notaría. Para un piso de 200.000 €, estamos hablando de entre 60.000 y 64.000 € en ahorros, una cifra que muchos jóvenes y familias no pueden alcanzar a corto plazo.
El aval ICO resuelve exactamente esa barrera de entrada. El Estado actúa como garante ante el banco por ese 20% que te falta, de modo que la entidad puede prestarte hasta el 100% del precio de compra sin asumir un riesgo adicional. Eso sí, hay que tener claro lo siguiente:
🏠 El ICO no te presta dinero: solo avala ese tramo del préstamo frente al banco. Tú sigues pagando la hipoteca completa al banco.
💸 El aval es gratuito: ni tú ni el banco pagáis comisión alguna al ICO por esta garantía.
📋 Los gastos de compraventa no están cubiertos: el aval no incluye el 10-12% de impuestos, notaría y registro. Ese dinero debes tenerlo tú.
⏳ El aval dura 10 años: durante esa década el Estado responde por ese 20% si no puedes pagar. Tras ello, la hipoteca continúa como un préstamo normal.
📊 Para viviendas eficientes energéticamente: si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D, el aval puede cubrir hasta el 25% del préstamo.
La base legal del programa se encuentra en el artículo 191 del Real Decreto-ley 5/2023, desarrollado mediante el Convenio ICO-MIVAU (BOE-A-2024-9128).
¿Cuál es el estado actual del programa en 2026?
El aval ICO se activó en mayo de 2024 y su plazo inicial finalizaba el 31 de diciembre de 2025. El Gobierno aprobó una prórroga hasta el 31 de diciembre de 2027 para dar más tiempo de ejecución al programa.
Situación a noviembre de 2026: la prórroga quedó formalizada con una adenda al convenio entre el Ministerio de Vivienda y el ICO, firmada el 27 de mayo de 2026 y publicada en el BOE el 2 de julio de 2026. Los bancos adheridos pueden formalizar hipotecas con aval hasta el 31 de diciembre de 2027.
La misma adenda y el anuncio del ICO de 24 de junio de 2026 ampliaron el acceso: el patrimonio máximo de cada comprador sube de 100.000 € a 150.000 € y, para las hipotecas formalizadas desde el 19 de junio de 2026, el límite de ingresos deja de ser único y pasa a depender de la provincia donde está la vivienda, entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM (de 37.800 € a 63.000 € brutos anuales por comprador).
¿Qué requisitos debo cumplir para el aval ICO?
El programa distingue dos perfiles de beneficiario, cada uno con condiciones específicas:
Perfil 1: Jóvenes (menores de 35 años)
🎂 Edad: ningún comprador puede haber cumplido 36 años en la fecha de firma de la hipoteca.
💼 Ingresos: no superar 4,5 veces el IPREM bruto anual. Hasta el 18 de junio de 2026, eso equivalía a 37.800 € por persona en toda España. Desde el 19 de junio de 2026, el límite se modula por provincia entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM vigente, lo que eleva el tope hasta aproximadamente 46.200 €, 54.600 € o 63.000 € anuales según la zona donde compres.
👥 En pareja: si compráis dos jóvenes, vuestros ingresos sumados no pueden superar la suma del límite individual de cada uno.
Estos son los límites de ingresos por provincia que publica el ICO para hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026:
Veces el IPREM
Límite por comprador
Provincias
4,5
37.800 €
Resto de provincias
5,5
46.200 €
Alicante, Cádiz, Cantabria, Ceuta, Las Palmas, Melilla, Navarra, Pontevedra, Valencia y Zaragoza
6,5
54.600 €
Álava
7,5
63.000 €
Barcelona, Bizkaia, Gipuzkoa, Girona, Illes Balears, Madrid, Málaga y Santa Cruz de Tenerife
Perfil 2: Familias con menores a cargo (sin límite de edad)
👨👩👧 Edad: no aplica límite de edad si tienes menores a cargo.
💼 Ingresos: mismo criterio IPREM que los jóvenes, con estos factores de mejora:
+0,3 veces el IPREM (unos 2.520 €/año) por cada menor a cargo adicional.
Familias monoparentales: el límite puede incrementarse en un 70%.
Requisitos comunes a ambos perfiles
🏡 Primera vivienda: la propiedad que compras debe ser tu primera vivienda. No puedes ser propietario de otra (con excepciones: herencia de parte alícuota, divorcio sin uso de la vivienda, inaccesibilidad por discapacidad).
📍 Residencia habitual: la vivienda debe ser tu residencia habitual y permanente. No puede destinarse a segunda residencia, a alquiler ni a una actividad económica.
🌍 Residencia legal en España: debes acreditar residencia continuada e ininterrumpida durante los 2 años anteriores a la solicitud.
💰 Patrimonio: no puede superar los 150.000 € por persona (límite ampliado en 2026 con la adenda al convenio; antes era de 100.000 €).
📏 Financiación mínima: el préstamo tiene que superar el 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación (el 75% si la vivienda tiene calificación energética D o superior) y su plazo inicial debe ser de al menos 5 años. Si solo necesitas el 70%, no puedes usar el aval. Si estás en un punto intermedio, quizá te convenga analizar antes si una hipoteca al 90% encaja mejor con tu nivel de ahorro.
🔗 Incompatibilidad: el aval ICO no es compatible con otra garantía o aval público simultaneo sobre el mismo préstamo.
¿Cuál es el precio máximo de la vivienda para el aval ICO?
El importe máximo de la vivienda elegible depende de la Comunidad Autónoma donde vayas a comprar, según publica el BOE en el Convenio ICO-MIVAU:
Comunidad Autónoma
Precio máximo de la vivienda
Andalucía
225.000 €
Aragón
275.000 €
Asturias
250.000 €
Baleares
275.000 €
Canarias
250.000 €
Cantabria
250.000 €
Castilla y León
250.000 €
Castilla-La Mancha
250.000 €
Cataluña
300.000 €
Comunidad Valenciana
250.000 €
Extremadura
200.000 €
Galicia
250.000 €
Comunidad de Madrid
325.000 €
Murcia
250.000 €
Navarra
300.000 €
País Vasco
300.000 €
La Rioja
250.000 €
Ceuta
250.000 €
Melilla
250.000 €
Nota: Si la vivienda supera el precio máximo de tu CCAA, queda excluida del programa, aunque cumplas todos los demás requisitos. La comunidad de Madrid tiene el límite más alto (325.000 €), mientras que Extremadura tiene el más bajo (200.000 €).
¿Qué bancos dan el aval ICO?
Según el listado del ICO a noviembre de 2026, 68 entidades financieras están adheridas al programa, incluyendo los grandes bancos nacionales, bancos digitales y cooperativas de crédito. Estas son las principales entidades:
Banco adherido
Tipo de entidad
Banco Santander
Gran banco nacional
BBVA
Gran banco nacional
CaixaBank
Gran banco nacional
Banco Sabadell
Gran banco nacional
Bankinter
Gran banco nacional
Unicaja Banco
Banco regional
Ibercaja
Banco regional
ABANCA
Banco regional
Kutxabank
Banco regional
EVO Banco
Banco digital
ING
Banco digital
Cajamar
Coop. de crédito
Arquia Bank
Banco especializado
UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios)
Hipotecario especializado
Banco Cooperativo Español
Coop. de crédito
Globalcaja
Caja rural
Banca Pueyo
Banco regional
+50 cajas rurales y cooperativas
Cajas rurales / cooperativas
Puedes consultar el listado completo y actualizado de entidades adheridas directamente en ico.es.
Hipoteca Fija BBVA
TIN bonificado:
2.85 %
TAE bonificado:
3.76 %
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
Nota: El hecho de que un banco esté adherido no garantiza que te conceda el 100% de financiación. Cada entidad realiza su propio análisis de riesgo (scoring), valora tu estabilidad laboral, tu ratio de endeudamiento y tu historial crediticio antes de aprobar la operación. Acudir con un bróker hipotecario puede ahorrarte mucho tiempo y ayudarte a presentar tu perfil de la forma más favorable.
¿Cómo solicitar el aval ICO para tu hipoteca? Paso a paso
Una de las cosas que más confunde a los solicitantes es creer que hay que ir directamente al ICO o al Ministerio de Vivienda. No es así: todo el trámite se gestiona a través del banco. Este es el proceso completo:
Paso 1: Comprueba si cumples los requisitos
Antes de visitar ningún banco, verifica que cumples los criterios de edad, ingresos, patrimonio y que la vivienda que quieres comprar está dentro del precio máximo de tu comunidad autónoma. Si tienes dudas sobre el límite de IPREM en tu provincia, consúltalo en la web del ICO.
Paso 2: Reúne la documentación
El aval ICO requiere más papeleo que una hipoteca convencional. Necesitarás:
📄 DNI o NIE de todos los compradores y certificado de empadronamiento que acredite dos años de residencia legal continuada en España.
👨👩👧 Libro de familia o documento equivalente, si accedes como familia con menores a cargo.
🏠 Certificado catastral negativo o nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que no tienes otra vivienda.
💼 Última declaración del IRPF o certificado negativo de la AEAT, y autorización al Ministerio de Vivienda para consultar tus datos tributarios durante la vida del préstamo.
📋 Declaración responsable de patrimonio (máximo 150.000 € por comprador).
⚡ Certificado de eficiencia energética e informe de tasación de la vivienda.
La lista definitiva y los modelos de declaración los facilita cada banco.
Paso 3: Elige un banco adherido y solicita la hipoteca
Acude a un banco adherido al programa e indica claramente que quieres acogerte al aval ICO. Es recomendable comparar al menos entre tres entidades, porque las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, comisiones, vinculaciones) son libres: cada banco las fija a su criterio y pueden variar significativamente.
Paso 4: El banco analiza tu perfil y gestiona el aval
El banco estudiará tu solvencia y, si lo aprueba, enviará la solicitud del aval al ICO para su validación. El ICO verifica que cumples todos los criterios del programa. Este paso puede alargar algo los plazos respecto a una hipoteca convencional.
Paso 5: Firma ante notario
Una vez aprobado el aval, firmas el préstamo hipotecario con las condiciones pactadas. El aval queda vinculado durante los primeros 10 años de la hipoteca.
¿Cuánto cuesta realmente una hipoteca con aval ICO?
El aval en sí no tiene coste: ni tú ni el banco pagáis al ICO ninguna comisión ni prima por la garantía. Lo que sí debes calcular es el coste real de la hipoteca al 100%:
💰 Entrada: si el banco te financia el 100%, no tienes que aportar entrada. Si solo llega al 90% o al 95%, la diferencia la pones tú, además de los gastos.
🏷️ Gastos de compraventa: entre el 10% y el 12% del precio (impuestos, notaría, registro, gestoría). Son tu responsabilidad y no los cubre el aval.
📈 Cuota mensual más alta: al pedir el 100% en lugar del 80%, tu cuota mensual será mayor. Calcula que con el euríbor actual una hipoteca de 200.000 € a 30 años puede rondar los 800-900 €/mes, dependiendo del tipo y las vinculaciones.
📌 Tipo de interés: el banco fija libremente el tipo (fijo, variable o mixto). El aval no implica un tipo bonificado, aunque sí puede haber bancos que ofrezcan condiciones competitivas para captar este segmento.
Ejemplo práctico
Para una vivienda de 200.000 € en Madrid, necesitarías tener ahorrados unos 20.000-24.000 € (solo para gastos), el banco te prestaría los 200.000 € (100%) y el ICO avalaría los 40.000 € que corresponden al tramo del 20%.
¿Se puede combinar el aval ICO con otras ayudas?
El aval ICO no es compatible con otra garantía o aval público sobre el mismo préstamo hipotecario. Esto significa que no puedes combinarlo con un aval autonómico como el IVF de la Comunitat Valenciana si ambos avalan el mismo tramo del préstamo.
Lo que sí puedes hacer es combinar el aval ICO con ayudas para comprar vivienda de tu comunidad autónoma siempre que no generen doble cobertura sobre el mismo importe. Por ejemplo, subvenciones directas para la entrada, planes de vivienda autonómicos o préstamos a tipo reducido de tu CCAA pueden complementarse con el aval ICO si no se solapan.
Ventajas y desventajas del aval ICO
Pros
Elimina la barrera de la entrada: no necesitas tener el 20% ahorrado para comprar tu primera vivienda.
Gratuito: ningún coste adicional por la garantía del ICO.
Amplia red bancaria: 68 entidades adheridas, lo que permite comparar condiciones.
Plazo ampliado: se pueden formalizar hipotecas con aval hasta el 31 de diciembre de 2027.
Bonus por eficiencia energética: si la vivienda tiene calificación D o superior, el aval sube al 25%.
Contras
El banco no está obligado a concederte el 100%: puede aprobar el aval pero financiarte solo el 90% si considera que tu perfil no soporta más.
Los gastos no están cubiertos: necesitas liquidez para el 10-12% de gastos.
Ingresos máximos limitados: si superas el límite de tu provincia (entre 37.800 € y 63.000 €/año según la zona desde junio de 2026), no puedes acceder.
Solo primera vivienda habitual: no vale para inversión ni para segunda residencia.
Cuota mensual más elevada: financiar el 100% implica una cuota mayor que si aportases el 20% de entrada.
¿Qué pasa si no pago la hipoteca con aval ICO?
Si dejas de pagar la hipoteca, el proceso es el habitual: el banco ejecutará la garantía hipotecaria e intentará recuperar el préstamo con la venta del inmueble. Si después de esa venta queda un déficit en el tramo avalado por el ICO, el Estado cubrirá temporalmente ese importe ante el banco. Sin embargo, el ICO reclamará ese dinero al deudor: el aval no te exime de tu responsabilidad de pago. No es una ayuda a fondo perdido.
¿Merece la pena el aval ICO?
Si cumples los requisitos, el aval ICO puede ser la solución que te permita comprar tu primera vivienda sin esperar años para acumular la entrada. El hecho de que sea gratuito lo hace especialmente atractivo, y la prórroga hasta 2027 da margen para planificarse bien.
Sin embargo, antes de lanzarte a solicitarlo, ten en cuenta que financiar el 100% implica una cuota mensual más alta que si aportases el 20% de entrada, y que los gastos de compraventa (10-12%) siguen siendo tu responsabilidad. Si no tienes esos gastos ahorrados, el aval ICO no te soluciona el problema de acceso a la vivienda por sí solo.
Si quieres saber qué hipotecas están disponibles ahora mismo y cuál te ofrece las mejores condiciones con o sin aval ICO, consulta nuestra comparativa de mejores hipotecas o nuestra guía sobre hipotecas al 100%. Si prefieres que un experto analice tu caso concreto, nuestro servicio de bróker hipotecario gratuito puede orientarte sin compromiso.
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Preguntas frecuentes sobre el aval ICO
¿Puedo pedir el aval ICO si soy autónomo?
Sí, siempre que cumplas los requisitos de ingresos, edad y patrimonio. Los autónomos tienen que acreditar sus ingresos mediante la declaración de IRPF de los últimos ejercicios. Algunos bancos pueden pedir más documentación o exigir una mayor estabilidad de ingresos.
¿El aval ICO aplica también para obra nueva?
Sí, el programa no distingue entre vivienda de obra nueva y de segunda mano. Lo que importa es que sea tu primera vivienda habitual y que el precio no supere el límite de tu CCAA.
¿Qué ocurre con el aval ICO si vendo la vivienda antes de los 10 años?
Si vendes la vivienda antes de que finalice el plazo del aval (10 años), el préstamo se cancela y el aval se extingue automáticamente. No hay penalización por ello, aunque deberás cumplir con las condiciones de tu contrato hipotecario (posibles comisiones por amortización anticipada total).
¿Puedo alquilar la vivienda comprada con aval ICO?
No. Uno de los requisitos del programa es que la vivienda sea tu residencia habitual y permanente, así que no puede destinarse a alquiler. Si tus circunstancias cambian (por ejemplo, un traslado laboral), consúltalo antes con tu banco, que es quien gestiona el aval con el ICO.
¿El aval ICO afecta a mis posibilidades de conseguir otra hipoteca en el futuro?
Lo que figura en la CIRBE del Banco de España es tu hipoteca, como cualquier otro préstamo. El aval no te impide pedir otra financiación, pero el banco que la estudie tendrá en cuenta tu nivel de deuda. El aval solo cubre los 10 primeros años del préstamo.
¿Qué diferencia hay entre el aval ICO y una hipoteca joven?
Son productos distintos. Las hipotecas para jóvenes son productos propios de cada banco con condiciones ventajosas (mayor financiación, sin comisión de apertura, tipos bonificados) que no requieren aval del ICO. El aval ICO, en cambio, es una garantía pública que puedes añadir a cualquier hipoteca de un banco adherido para llegar al 100% de financiación si no tienes la entrada.
¿Bancos como Santander o BBVA tienen condiciones diferentes con el aval ICO?
El aval es el mismo en todos los bancos adheridos; lo que cambia es la hipoteca a la que se añade: tipo de interés, vinculaciones, comisiones y hasta qué porcentaje financian. Por ejemplo, analizamos cómo lo aplica BBVA en su hipoteca joven BBVA y Unicaja en su hipoteca joven Unicaja. Compara la TAE de varias entidades en nuestra comparativa de mejores bancos para hipotecas.
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