#2461
Re: Urbanitae
Si no me equivoco, el plazo para votar debería terminar el 23 de mayo, ya que el comunicado está fechado el 8 de mayo y hablaban de 15 días naturales.
#2462
Re: Urbanitae
Urbanitae como siempre tomando el pelo a los inversores. Ayer colgaron una nueva información de CÍVITAS BADAJOZ, como no, noticias frecas, en este caso la adenda de mayo del 25.... eso sí, como se ha negociado con Cívitas y cuando cobraremos y cuanto ni pio.
#2463
Re: Urbanitae
90% de apalancamiento sobre un suelo no finalista.
Para que os hagais una idea, los bancos prestan 0%. Otros inversores llegan a prestar 50%-55% máximo. Y urbanitae con el dinero de los inversores pone 90%. En un producto donde si el precio de venta final se corrige un 5%, el suelo pierde el 50% de su valor. O lo que es lo mismo, si los precios de venta de las unidades resultantes caen un 1%, los inversores de urbanitae ya no ganan dinero. Y el promotor, habiendo puesto un mísero 10%, a otra cosa.
Se viene, de aqui a 2 o 3 años, un batacazo historico de estas plataformas.
Para que os hagais una idea, los bancos prestan 0%. Otros inversores llegan a prestar 50%-55% máximo. Y urbanitae con el dinero de los inversores pone 90%. En un producto donde si el precio de venta final se corrige un 5%, el suelo pierde el 50% de su valor. O lo que es lo mismo, si los precios de venta de las unidades resultantes caen un 1%, los inversores de urbanitae ya no ganan dinero. Y el promotor, habiendo puesto un mísero 10%, a otra cosa.
Se viene, de aqui a 2 o 3 años, un batacazo historico de estas plataformas.
#2464
Re: Urbanitae
No puedo llegar a entender como Urbanitae no publica ni informa de los acuerdos o situaciones de los proyectos problematicos...
#2465
Re: Urbanitae
Buenas noches,
Cada vez flipo más con estas plataformas, ahora un proyecto, del que no dan ni tasación, para refinanciar una deuda que no aparece por ningún lado y con documentos contradictorios, eso sí, con un lenguaje florido lleno de anglicismos -Equity Commitment Letter, Open Books, Cash-sweep, Make-whole, Negative Pledge, Equity Add-on- que casi dan a entender que si no inviertes eres tonto de capirote por no tener “buena vibra” y no “dejarte fluir”
Os paso mi análisis del Proyecto Vértice (Madrid)
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO VÉRTICE (MADRID)
1. DATOS CLAVE DE LA OFERTA
- Plataforma: Urbanitae.
- Proyecto: Refinanciación de deuda existente y financiación parcial de construcción de 3 viviendas de lujo en Pozuelo de Alarcón (Madrid).
- Préstamo total: 2.300.000 €, dividido en:
- Tramo A: 1.310.000 € (refinanciación de un préstamo hipotecario existente que no aparece en la nota simple)
- Tramo B: 990.000 € (financiación de la obra).
- Plazo: 20 meses, con posibilidad de extensión de 6 meses (20+6).
- Interés Tramo A: 10,5 % anual simple
- Rentabilidad total anunciada: 17,5 % (interés acumulado).
- Garantías principales: hipoteca de primer rango al 140 % sobre el valor del préstamo, prenda sobre participaciones, prenda sobre cuentas, carta de compromiso de capital (equity commitment letter) y cash sweep del 100 % sobre el importe de las ventas.
- LTV anunciado: 49,7 % sobre valor de ventas estimado (4.630.000 €).
- LTC bruto anunciado: 67,7 % sobre coste total.
2. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA OPERACIÓN
El resumen económico aportado por el gestor muestra:
- Coste real de adquisición del suelo: 1.575.963 € (no 625.000 €, que es solo la parte aportada inicialmente por el promotor).
- Aportación total del gestor: 936.478 € (624.963 € iniciales + 311.515 € adicionales).
- Depósitos de clientes (arras): 825.198 €.
- Ingresos previstos por ventas: 4.630.000 €.
- Costes totales de construcción y generales: 1.752.800 €.
- Intereses del préstamo de Urbanitae sobre 2.300.000 € a 20 meses al 10,5 %: 402.500 €.
- Margen antes de impuestos del promotor: muy ajustado (entre 223.000 € y 898.000 € según cómo se calcule). Cualquier desviación del 10 % en costes o retraso de pocos meses elimina su beneficio, lo que desincentiva al promotor a terminar el proyecto si surgen problemas.
- LTC con intereses incluidos: aproximadamente 81 %, lo que significa que el préstamo cubre casi todo el coste del proyecto y el margen de error es mínimo.
3. FORTALEZAS REALES (POCAS, PERO EXISTEN)
- Ubicación premium en Pozuelo de Alarcón, zona de alta renta y demanda insatisfecha de obra nueva.
- Existencia de dos reservas formalizadas de compradores (66 % del proyecto), lo que reduce parcialmente el riesgo comercial.
- Hipoteca de primer rango con responsabilidad del 140 % sobre el principal, que ofrece cierta protección en caso de ejecución si el valor del activo no se ha deteriorado.
- LTV sobre valor de ventas del 49,7 % que, si se cumplen las estimaciones, es un ratio razonable.
4. DEBILIDADES / RIESGOS ESTRUCTURALES (MUY GRAVES)
4.1. Discrepancias documentales no resueltas
4.1. Discrepancias documentales no resueltas
- Nota Simple del Registro (19 de marzo de 2026): muestra una finca de 813 m² con una vivienda unifamiliar construida en pie. No hay constancia registral de demolición ni de segregación.
- Catastro: la superficie gráfica de la parcela es de 732 m², 81 m² menos que en el Registro. El promotor no ha explicado esta diferencia. Si la superficie real es la catastral, no es posible construir tres parcelas de 260-275 m² cada una, y el proyecto sería urbanísticamente inviable.
- El préstamo hipotecario existente que se quiere refinanciar con el Tramo A (1.310.000 €) no aparece inscrito en la nota simple. Si no existe o no está inscrito, los 1.000.000 € destinados a cancelarlo podrían ir directamente al promotor sin contraprestación real, y la nueva hipoteca prometida a los inversores quedaría subordinada o sin efecto.
- El folleto dice que la demolición ya está hecha y la cimentación empezada, pero la nota simple sigue reflejando una casa en pie. Esto implica una contradicción insalvable, salvo que el promotor demuestre con documentos (licencia de demolición, certificado de obra) que la realidad física ha cambiado después de la nota simple.
4.2. Falta de documentación esencial
- No hay ninguna tasación pericial independiente (Tinsa, Gesvalt, CBRE) del suelo ni de las viviendas terminadas. El valor de ventas de 4.630.000 € es una estimación del promotor, no un valor contrastado.
- No se aporta la licencia de segregación. Sin ella, no se puede dividir la finca matriz en tres parcelas independientes, lo que impediría escriturar cada vivienda por separado y bloquearía las ventas.
- El estudio de mercado aportado (testigos de venta) es una tabla elaborada por Urbanitae con datos estimados por el gestor, sin verificación externa ni auditoría. El propio documento incluye una renuncia de responsabilidad que invalida su fiabilidad.
4.3. Riesgos legales y contractuales
- El Agente de Garantías (PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L.U.) actúa en nombre propio, no en el del inversor. Para ejecutar la hipoteca, el inversor depende de que Urbanitae y este agente actúen con diligencia. No hay relación directa del inversor con la garantía real.
- Las decisiones importantes (ejecución de garantías, cambios sustanciales) las toma la mayoría del saldo vivo del préstamo (50 %). Un inversor pequeño no tiene capacidad de decisión.
- El make-whole (15 meses de intereses mínimos) penaliza al inversor si el promotor amortiza anticipadamente. Si se vende todo rápido, el inversor cobra menos intereses de los esperados.
- El contrato permite modificaciones unilaterales por parte de Urbanitae por "causa objetiva", con solo 15 días para oponerse.
4.4. Riesgo de incentivos del promotor
- El capital social de la SPV es de solo 3.000 €. La sociedad no tiene patrimonio propio más allá del préstamo y el suelo.
- Los administradores no cobran por su cargo (gratuito). Su incentivo es exclusivamente su participación en el margen final, que es muy ajustado. Si el proyecto se complica, el promotor tiene poco margen para seguir inyectando capital y poco incentivo para sacrificarse.
4.5. Riesgo de sobrecostes y retrasos
- El contrato de construcción es open books, no a precio cerrado. Esto significa que el inversor asume el riesgo de sobrecoste, no el constructor.
- La cláusula de vencimiento anticipado por informe desfavorable del Project Monitor requiere "incumplimientos graves y sustanciales" y da al promotor 15 días para subsanar o aportar un informe de contraste. En la práctica, es muy difícil ejecutarla.
5. RIESGOS MACROECONÓMICOS Y GEOPOLÍTICOS (GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO EN ORMUZ)
Aunque el proyecto es local, su viabilidad puede verse afectada por un contexto geopolítico adverso.
5.1. Aumento de costes de construcción
España importa la práctica totalidad de sus productos cerámicos, materiales de aislamiento, aluminio y componentes electrónicos. Un bloqueo del estrecho de Ormuz interrumpiría el tránsito de buques desde China, India y el Golfo Pérsico, elevando los fletes y los plazos de entrega. En un proyecto con memoria de calidades que incluye gres porcelánico, aluminio, domótica y bombas de calor aerotérmicas, cualquier retraso o sobrecoste en materiales reduce aún más el ya ajustado margen del promotor. Esto podría provocar una paralización de obra o la necesidad de ampliar el préstamo con peores condiciones.
5.2. Encarecimiento de la financiación y menor demanda
Un conflicto en Oriente Medio suele disparar el precio del petróleo y las expectativas de inflación, lo que lleva a los bancos centrales a mantener o subir tipos de interés. Un Euribor más alto encarece las hipotecas de los compradores finales. Las viviendas de más de 1,5 millones de euros son sensibles a las condiciones de financiación. En un escenario de tipos altos, la demanda puede contraerse, y el comprador potencial puede negociar descuentos significativos. El proyecto ya tiene un margen muy reducido; cualquier descuento del 5-10 % sobre el precio de venta dejaría al promotor en pérdidas y a los inversores sin garantía suficiente.
5.3. Menor liquidez en plataformas de crowdfunding
En episodios de incertidumbre global, los inversores minoristas tienden a retirar capital de productos de riesgo como el crowdfunding inmobiliario. Esto podría dificultar a Urbanitae la captación de fondos para futuros proyectos, pero no afecta directamente a este préstamo ya desembolsado. Sin embargo, sí afecta a la capacidad de la plataforma de gestionar impagos o reestructuraciones si no dispone de nuevos inversores para proyectos alternativos.
5.4. Consecuencia agregada
La guerra en Irán y el bloqueo de Ormuz no son el riesgo principal de este proyecto, pero sí un acelerador de los riesgos existentes. Un proyecto ya de por sí ajustado en costes y plazos puede volverse inviable si los materiales suben un 10-15 % y los compradores exigen descuentos del 5-10 %. El inversor no tiene ninguna protección frente a estos riesgos macro
OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
No invierta en este proyecto.
Las razones son acumulativas y cada una es ya suficiente para rechazar la oferta:
Aunque el proyecto es local, su viabilidad puede verse afectada por un contexto geopolítico adverso.
5.1. Aumento de costes de construcción
España importa la práctica totalidad de sus productos cerámicos, materiales de aislamiento, aluminio y componentes electrónicos. Un bloqueo del estrecho de Ormuz interrumpiría el tránsito de buques desde China, India y el Golfo Pérsico, elevando los fletes y los plazos de entrega. En un proyecto con memoria de calidades que incluye gres porcelánico, aluminio, domótica y bombas de calor aerotérmicas, cualquier retraso o sobrecoste en materiales reduce aún más el ya ajustado margen del promotor. Esto podría provocar una paralización de obra o la necesidad de ampliar el préstamo con peores condiciones.
5.2. Encarecimiento de la financiación y menor demanda
Un conflicto en Oriente Medio suele disparar el precio del petróleo y las expectativas de inflación, lo que lleva a los bancos centrales a mantener o subir tipos de interés. Un Euribor más alto encarece las hipotecas de los compradores finales. Las viviendas de más de 1,5 millones de euros son sensibles a las condiciones de financiación. En un escenario de tipos altos, la demanda puede contraerse, y el comprador potencial puede negociar descuentos significativos. El proyecto ya tiene un margen muy reducido; cualquier descuento del 5-10 % sobre el precio de venta dejaría al promotor en pérdidas y a los inversores sin garantía suficiente.
5.3. Menor liquidez en plataformas de crowdfunding
En episodios de incertidumbre global, los inversores minoristas tienden a retirar capital de productos de riesgo como el crowdfunding inmobiliario. Esto podría dificultar a Urbanitae la captación de fondos para futuros proyectos, pero no afecta directamente a este préstamo ya desembolsado. Sin embargo, sí afecta a la capacidad de la plataforma de gestionar impagos o reestructuraciones si no dispone de nuevos inversores para proyectos alternativos.
5.4. Consecuencia agregada
La guerra en Irán y el bloqueo de Ormuz no son el riesgo principal de este proyecto, pero sí un acelerador de los riesgos existentes. Un proyecto ya de por sí ajustado en costes y plazos puede volverse inviable si los materiales suben un 10-15 % y los compradores exigen descuentos del 5-10 %. El inversor no tiene ninguna protección frente a estos riesgos macro
OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
No invierta en este proyecto.
Las razones son acumulativas y cada una es ya suficiente para rechazar la oferta:
- El promotor no ha aportado una tasación pericial independiente. Sin ella, el LTV del 49,7 % es ficticio.
- La nota simple y el catastro son contradictorios en un dato básico: la superficie de la parcela. Una diferencia de 81 m² no es un error menor; puede invalidar la segregación y, por tanto, el proyecto.
- El préstamo hipotecario existente que se va a refinanciar no aparece en el registro. No hay forma de saber si existe realmente ni en qué condiciones.
- El margen del promotor es tan ajustado (entre 223.000 € y 898.000 € sobre un proyecto de 4,63 M€) que cualquier desviación de costes o retraso lo deja sin beneficio. Un promotor sin beneficio no tiene incentivos para terminar la obra si surge un problema grave.
- El "estudio de mercado" es una tabla no verificada, y el propio Urbanitae renuncia a toda responsabilidad sobre su exactitud.
- El contrato de financiación otorga al inversor muy poco poder de decisión real y crea una estructura de garantías indirecta que dificulta la ejecución.
- El contexto geopolítico actual (riesgo de bloqueo en Ormuz) añade presión al alza sobre los costes de construcción y a la baja sobre la demanda de viviendas de lujo, haciendo aún más frágil un proyecto que ya era frágil por sí mismo.
Si a pesar de todo decide invertir, que sea exclusivamente en el Tramo A, asumiendo que el 13 % de su inversión se destina a gastos de estructuración, que no hay garantía real inmediata (la hipoteca se constituirá después) y que el promotor no tiene colchón financiero para absorber imprevistos.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario en este hilo de conversación y en fuentes de información pública citadas. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones después de consultar con sus propios asesores. El autor no asume responsabilidad alguna por pérdidas derivadas de inversiones realizadas en este o en cualquier otro proyecto.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el usuario en este hilo de conversación y en fuentes de información pública citadas. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones después de consultar con sus propios asesores. El autor no asume responsabilidad alguna por pérdidas derivadas de inversiones realizadas en este o en cualquier otro proyecto.
#2466
Re: Urbanitae
Buenas noches,
Yo no voy a entrar, pero si alguien tiene intención de invertir, os paso las preguntas cuyas respuestas considero imprescindibles para hacer una inversión informada:
Yo no voy a entrar, pero si alguien tiene intención de invertir, os paso las preguntas cuyas respuestas considero imprescindibles para hacer una inversión informada:
- ¿Por qué la Nota Simple del Registro de fecha 19 de marzo de 2026 sigue mostrando una vivienda unifamiliar construida y en pie si ustedes afirman que la demolición ya está realizada y la cimentación de las nuevas viviendas empezada? ¿Pueden aportar la licencia de demolición y un certificado de obra actual que acredite el estado real de la finca?
- La Nota Simple no refleja ninguna hipoteca inscrita sobre la finca. ¿Qué préstamo hipotecario existente van a refinanciar exactamente con el Tramo A de 1.310.000 €? Si existe, ¿pueden aportar la nota simple actualizada donde aparezca inscrita o el contrato de préstamo original?
- El Catastro refleja una superficie gráfica de 732 m² para la parcela, mientras que la Nota Simple indica 813 m² y el dossier comercial habla de tres parcelas de 260 a 275 m² cada una (780-825 m² en total). ¿A qué se debe esta discrepancia de 81 m²? ¿Cuál es la superficie real y legal de la finca matriz?
- ¿Pueden aportar una tasación pericial independiente (de una sociedad como Tinsa, Gesvalt o CBRE) del valor del suelo en su estado actual y del valor de las viviendas terminadas? Sin este documento, el LTV del 49,7% no está verificado.
- El estudio de mercado de testigos de venta que han aportado indica que está elaborado con datos "estimados por el gestor" y que "no ha sido auditado ni sometido a verificación profesional por terceros". ¿Existe realmente un informe de due diligence comercial realizado por un agente externo independiente como se menciona en el folleto comercial? Si es así, ¿pueden aportarlo?
- ¿Tienen ya concedida la licencia de segregación por el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón? Si es así, ¿pueden aportar el certificado o la resolución? Sin ella no es posible dividir la finca en tres parcelas ni escriturar las viviendas por separado.
- En el desglose del uso de fondos del Tramo A, 169.375 € se destinan a "costes de estructuración". ¿Pueden detallar qué conceptos concretos incluye esta partida y por qué asciende a casi el 13% del Tramo A?
- El contrato establece un "retorno mínimo de intereses equivalente a 15 meses" (make-whole). Si el promotor amortiza anticipadamente antes del mes 15, ¿quién percibe la diferencia entre los intereses reales devengados y los 15 meses de intereses mínimos? ¿Va al inversor, a Urbanitae o al Agente de Garantías?
- En caso de ejecución de la hipoteca, el Agente de Garantías (PROPTECH SERVICIOS GENERALES, S.L.U.) actúa en nombre propio. ¿Cuál es el plazo estimado para que el inversor recupere su capital desde el momento en que se declara el impago? ¿Hay alguna experiencia previa de ejecución de garantías por parte de este agente?
- ¿Cuál es el coste total anual equivalente (TAE) real para el inversor después de descontar comisiones, gastos de estructuración y el efecto del make-whole sobre la rentabilidad nominal del 10,5%?
- El capital social de la SPV es de solo 3.000 € y los administradores ejercen su cargo de forma gratuita. ¿Qué garantías adicionales existen para asegurar que el promotor no abandone el proyecto si el margen se reduce o desaparece por sobrecostes o retrasos?
- En el contrato de extensión del plazo (20+6 meses), el promotor paga una comisión del 1% sobre el saldo vivo. ¿Esa comisión va destinada al inversor o a Urbanitae? ¿El inversor ve reducida su rentabilidad en ese escenario?
- El contrato permite modificaciones unilaterales por "causa objetiva" con solo 15 días para oponerse. ¿Podrían poner un ejemplo concreto de qué tipo de modificación considerarían "causa objetiva"?
- La ejecución de la hipoteca requiere el voto favorable de la mayoría del saldo vivo del préstamo (50%). En una campaña de crowdfunding con muchos inversores pequeños, ¿cómo garantizan que esa mayoría pueda alcanzarse de forma ágil? ¿Han previsto un mecanismo para evitar la parálisis por falta de participación?
- Dado el contexto geopolítico actual con riesgo de conflicto en Oriente Medio y posible bloqueo del estrecho de Ormuz, ¿han modelizado el impacto de un aumento del 15-20% en el coste de materiales de construcción (cerámicos, aluminio, componentes electrónicos) sobre el margen del proyecto y sobre la capacidad del promotor para completar la obra?
#2467
Re: Urbanitae
Muchísimas gracias por vuestros análisis al respecto, sobre todo a sparrow, son muy útiles.
La semana pasada después de muchos intentos de hablar por teléfono con ellos (y mandar correos que hasta la fecha no me han contestado ni a uno), conseguí hablar con ellos, no con mi "gestor asignado", pero bueno. En su línea, falta de conocimientos y relativa soberbia.
En fin.
La semana pasada después de muchos intentos de hablar por teléfono con ellos (y mandar correos que hasta la fecha no me han contestado ni a uno), conseguí hablar con ellos, no con mi "gestor asignado", pero bueno. En su línea, falta de conocimientos y relativa soberbia.
En fin.
#2468
Re: Urbanitae
Se sabe algo nuevo de Botanico Homes?
Van pasando los meses (y años), y nada de nada. En septiembre hacen 5 años de la inversión, y está parada sin perspectivas de desbloqueo.
Mi caso base es que devuelven menos que el capital entregado, 6 años despues. Una pérdida ajustada de entre 50%-60%. SIn media explicación y con el dinero calentito en la cuenta por haber hecho el análisis tan pésimo que hicieron.
Van pasando los meses (y años), y nada de nada. En septiembre hacen 5 años de la inversión, y está parada sin perspectivas de desbloqueo.
Mi caso base es que devuelven menos que el capital entregado, 6 años despues. Una pérdida ajustada de entre 50%-60%. SIn media explicación y con el dinero calentito en la cuenta por haber hecho el análisis tan pésimo que hicieron.
#2469
Re: Urbanitae
Ese caso es el claro ejemplo de juntaros y auditar la gestión de urbanitae (nula en el mejor de los casos)