Buenas tardes,
Os paso mi due dilligence sobre el Proyecto MADRID RETIRO
RESUMEN EJECUTIVO DE LA OFERTA
- Préstamo de 1.370.000 euros a 12 meses (prorrogable 6 meses) con interés anual simple del 9,5%.
- Amortización bullet al vencimiento con retorno mínimo garantizado de 5 meses.
- El destino es financiar la compra y reforma de un piso de 189 m² en la calle Antonio Acuña 19, Madrid.
- El precio de compra declarado es 1.800.000 euros y el precio de venta objetivo tras reforma es 2.950.000 euros.
- El promotor gestor es Home of Ambrose y la sociedad prestataria es TAOH LIVING S.L.
- Las garantías ofrecidas son hipoteca de primer rango, prenda de participaciones, prenda de cuentas, mandato de venta con descuento del 20% y barrido de caja.
LTVs (LOAN TO VALUE) DEL PROYECTO
- LTV anunciado sin intereses sobre tasación: 59,5%.
- LTV real con intereses sobre tasación: 65,2%.
- LTV sobre precio venta objetivo: 46,4%.
- LTV si ejecutan mandato venta descuento 20% sobre tasación: 81,4%.
- LTV con préstamo que realmente quería el promotor (1.652.625€ al 10,5%): 79,3%.
ANÁLISIS FINANCIERO
Según el resumen económico, el proyecto presenta un margen muy ajustado.
- Los ingresos netos por venta estimados son 2.861.500 euros.
- Los costes totales del proyecto ascienden a 2.446.619 euros sin incluir intereses.
- El beneficio antes de impuestos del promotor es 271.032 euros, que tras impuestos se reduce a 203.274 euros.
- Esto representa un margen neto sobre ventas de aproximadamente el 7%, lo cual es reducido para una operación de reforma integral.
- Cualquier desviación en costes, retraso en el plazo o reducción en el precio de venta puede eliminar por completo el beneficio del promotor o incluso generar pérdidas.
- El análisis de sensibilidad que incluye el propio dossier confirma que una caída del 5% en el precio de venta reduce drásticamente la rentabilidad.
FORTALEZAS
- Las garantías legales son sólidas sobre el papel: hipoteca de primer rango, prenda de participaciones y mandato irrevocable de venta.
- El contrato de financiación está razonablemente bien redactado e incluye cláusulas de vencimiento anticipado y protección para los inversores.
- La ubicación en el barrio de Retiro es efectivamente prime y con demanda.
- La reforma se tramita mediante declaración responsable, lo que elimina el riesgo urbanístico mayor.
DEBILIDADES Y RIESGOS
Primera discrepancia grave: Hipoteca existente no revelada y vencida con intereses de demora.
- La nota simple de febrero de 2026 muestra una hipoteca activa a nombre del vendedor DEMERADE S.L. por aproximadamente 412.000 euros, vencida desde junio de 2025.
- Ningún documento comercial del proyecto menciona esta carga. El inversor solo la descubre si pide la nota simple por su cuenta.
- La hipoteca vencida tiene un interés de demora pactado del 7,5% anual. Desde junio de 2025 hasta mayo de 2026 se han devengado aproximadamente 28.340 euros adicionales. Si el banco ha iniciado un procedimiento judicial de ejecución, existen además costas judiciales, gastos de abogado y procurador. El importe real a cancelar podría superar los 440.000 o incluso 450.000 euros.
- El vendedor DEMERADE S.L. ha incumplido su obligación de pago durante al menos 8 meses, lo que indica problemas de liquidez o solvencia. En cualquier momento anterior a la venta, el banco acreedor puede iniciar o tener ya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si el banco ha iniciado ejecución, pueden existir anotaciones de demanda o embargo que no aparecen en la nota simple.
- El tiempo entre la firma de la compraventa y la cancelación registral es crítico. Si el promotor paga el precio al vendedor y este no cancela la hipoteca inmediatamente por falta de fondos o por falta de cooperación del banco, los inversores pueden encontrarse con que su préstamo se ha desembolsado pero el activo sigue gravado. En ese caso la garantía de primer rango prometida no existiría. El proyecto no incluye ninguna previsión para estos escenarios.
Segunda discrepancia grave. Dos importes de préstamo distintos.
- El dossier comercial de Home of Ambrose, que está colgado en la documentación de Urbanitae, solicita un préstamo de 1.652.625 euros al 10,5% de interés.
- La oferta final en Urbanitae es de 1.370.000 euros al 9,5%.
- Esto significa que el proyecto real que el promotor necesita no es el que se ofrece al público. La diferencia de 282.625 euros debe salir de alguna parte. Urbanitae ha forzado al promotor a aportar más equity, pero el promotor ya ha dejado claro cuáles son sus verdaderas necesidades de financiación. Esto genera un alto riesgo de que durante la ejecución surjan desviaciones.
Tercera discrepancia. Precio de venta inconsistente.
- El dossier comercial mantiene 2.950.000 euros como objetivo. El resumen gráfico muestra 2.800.000 euros.
- Hay una diferencia del 5% que no se explica en ningún documento.
- Además, la tasación oficial del inmueble en su estado actual es de 2.302.196 euros. Para alcanzar los 2,95 M€ se necesita una revalorización del 28% mediante una reforma calificada como obra menor. En el mercado prime de Madrid, una reforma sin ampliación de superficie ni cambios estructurales suele aportar entre un 10% y un 18% de revalorización, no un 28%.
Cuarta debilidad. Estudio de mercado no verificado.
- El documento Testigos de Venta incluye un aviso legal que admite explícitamente que la información ha sido elaborada por el gestor, no ha sido auditada ni sometida a verificación profesional por parte de terceros, y que Urbanitae no ofrece garantía alguna sobre su exactitud.
- Esto significa que los comparables que justifican el precio de 2,95 M€ no son fiables. El propio piso se incluye como testigo de su propio precio, lo que es una falacia circular.
- Además, se mezclan obras nuevas con viviendas reformadas, que no son comparables directamente.
Quinta debilidad. El promotor no tiene historial en Urbanitae.
- TAOH LIVING S.L. tiene su primer proyecto en la plataforma. No hay referencias de ejecuciones anteriores.
- La empresa tiene un capital social de solo 3.000 euros y presentó pérdidas en 2025 de 259.376 euros.
- Su solvencia patrimonial es nula. Depende exclusivamente del equity que aporten los socios y del préstamo de los inversores.
Sexta debilidad. Falta de documentación completa.
- No se ha aportado el informe de tasación completo, solo un certificado resumen.
- No se ha aportado el certificado de eficiencia energética, que es obligatorio por ley.
- No se ha identificado al Project Monitor que supervisará las certificaciones de obra.
- La retribución de los administradores de TAOH LIVING S.L. no está aclarada en el plan de negocio, a pesar de que los estatutos permiten que se asignen retribuciones fijas anuales.
IMPACTO DEL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
Aunque el proyecto no lo menciona, es obligado considerar el contexto actual. Los ataques en Oriente Medio de febrero de 2026 y el bloqueo en el estrecho de Ormuz tienen consecuencias directas sobre este tipo de inversiones.
En primer lugar, afecta a los costes de construcción. La reforma depende de materiales como acero, aluminio, cobre, vidrio, cerámica y electrodomésticos. El encarecimiento del transporte marítimo y la ruptura de cadenas de suministro han provocado incrementos de precios de entre el 3% y el 10% en el sector de la construcción en España.
El proyecto prevé 441.000 euros de CapEx de reforma. Una desviación del 10% supone 44.100 euros adicionales que reducen el ya escaso margen del promotor.
En segundo lugar, afecta a la demanda de compradores. El Euríbor ha subido 31 puntos básicos y los bancos han endurecido las condiciones hipotecarias. El perfil de comprador de un piso de 2,95 M€ puede permitirse pagar al contado, pero el mercado de lujo no es inmune a las crisis económicas. El volumen de compraventas en Madrid cayó un 11% en enero de 2026.
Una recesión prolongada reduciría el número de compradores dispuestos a pagar el precio objetivo y alargaría los plazos de comercialización.
En tercer lugar, la tasación del inmueble, que data de marzo de 2026, no puede haber incorporado plenamente las consecuencias de un conflicto que comenzó justo antes. La incertidumbre material que exigen los estándares internacionales de tasación no se ha declarado.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Este proyecto presenta una contradicción de base. El promotor, en su dossier interno, necesita 1,65 M€ al 10,5% para que su cuenta salga. Urbanitae ofrece 1,37 M€ al 9,5% y el promotor acepta poner más equity.
La pregunta que el inversor debe hacerse es muy sencilla. Si el proyecto era viable con 1,65 M€ de deuda y 826.800 euros de equity, y ahora el promotor tiene que poner 1.080.861 euros de equity, su rentabilidad se ha reducido significativamente. ¿Va a ejecutar el proyecto con el mismo entusiasmo y diligencia cuando su margen se ha reducido a menos de 250.000 euros netos?
La respuesta probable es que el promotor intentará recuperar su margen recortando costes de reforma, alargando plazos o presionando para vender rápido aunque sea por debajo del precio objetivo. Todo ello en perjuicio del inversor, cuyo préstamo sigue pendiente de cobro.
Además, la hipoteca existente de DEMERADE S.L. es un riesgo legal que no se ha gestionado con transparencia. No solo no se menciona, sino que está vencida desde hace casi un año, ha devengado intereses de demora y posiblemente costas judiciales, y el vendedor ha demostrado problemas de solvencia. Si por cualquier circunstancia esa hipoteca no se cancela correctamente antes del desembolso del préstamo de Urbanitae, la garantía de primer rango de los inversores será inviable.
La falta de verificación externa del estudio de mercado, la ausencia del certificado energético, el informe de tasación incompleto y la identidad no aclarada del Project Monitor completan un cuadro de opacidad que es inaceptable para un producto de inversión que se ofrece a inversores minoristas.
CONCLUSIÓN
Mi recomendación es clara y no admite matices: No inviertas en este proyecto.
- No porque la reforma no pueda salir bien, sino porque la información que se ha puesto a disposición de los inversores es incompleta, contradictoria y en algunos aspectos engañosa.
- El inversor no debería tener que descubrir por su cuenta una hipoteca de 412.000 euros que nadie menciona en los documentos comerciales, solo se ve en la nota simple y que además está vencida con intereses de demora.
- El inversor no debería encontrar un dossier del promotor con cifras diferentes a las de la oferta pública.
- El inversor no debería leer un aviso en el estudio de mercado que admite que los datos no han sido verificados por nadie.
- Un proyecto serio se presenta con una tasación completa, un certificado energético, un estudio de mercado auditado, un desglose claro de todos los costes y una explicación transparente de las cargas existentes.
- Este proyecto no cumple ninguno de esos estándares. La opacidad es la peor enemiga del inversor. Aquí hay demasiadas sombras.
- Si estás pensando en invertir, no lo hagas sin respuestas claras, por escrito y con documentos que verifiquen cada una de las discrepancias señaladas.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por los inversores en el foro y en fuentes de información pública. No constituye asesoramiento financiero ni legal. Cada inversor debe tomar sus propias decisiones tras realizar su propia diligencia debida. El autor no asume responsabilidad alguna por las decisiones de inversión que se adopten.
