Por cierto David, investiga esto, y los que lo leáis también, están haciendo un parque tecnológico para multinacionales justo enfrente de los terrenos de La Tablada, esperan que más de 10.000 profesionales de alto nivel trabajen allí, y se inaugurará este año. Creo que puede cambiar mucho la peli de GSJ. "Polo Científico y Tecnológico estará enfocado en áreas clave como la industria 4.0, la biotecnología y la inteligencia artificial, y se prevé que genere más de 10 mil nuevos puestos de trabajo." https://www.politicargentina.com/notas/202411/62265-espinoza-convoco-en-espana-a-multinacionales-a-instalarse-en-el-polo-tecnologico-de-la-matanza.html
Una vez traspasados definitivamente los terrenos de ADIF a CreaMNN, creo que es buen momento para actualizar el valor que podrían tener esos suelos a día de hoy.
Lo que voy a hacer es tratar de calcular el valor del suelo, ya recalificado y con sus costes de urbanización asignados, es decir, listo para ser edificado, basándome en la publicación hace unos años del contrato de compraventa, donde aparecían los m2 edificables que contenía cada sector, así como su uso, y toda la información que ha ido apareciendo en prensa sobre el proyecto, que ha sido por cierto muy extensa. Lo más difícil es estimar los precios de venta actuales de esos m2, básicamente porque el mercado se encuentra en plena ebullición, y no es fácil encontrar referencias que puedan servir de comparación.
¿Cuánto ha costado el suelo?
984.225.200€: 210.000.000€ que se debieron pagar a la firma del contrato, y el resto aplazado a 20 años a un tipo de interés del 3%, con garantía hipotecaria, lo que supone una carga de intereses de 261.234.773€. A esto hay que añadir la entrega de parcelas urbanizadas sometidas a algún régimen de protección pública con una edificabilidad de 100.000 m². Este pago en especie se ha valorado en otros 67.493.718 €, por lo que el precio total es de 1.312.953.691 €
¿Qué recibe CreaMNN a cambio?
A cambio de este precio, CreaMNN recibe 1.485.304m2 de edificabilidad bruta dentro del proyecto.
¿Cuánto cuesta la urbanización?
A finales del 2018 se estimaba que la urbanización de todo el proyecto ascendería a 1.187MM €. Vamos a actualizar esa cifra e incrementarla un 20% para adaptarla a precios actuales, hablaríamos entonces de 1.475MM€. Además, hay que tener en cuenta 220MM € que CreaMNN asume exclusivamente (no se repercuten a otros propietarios) para obras del Metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Este canon es fijo, esto es, el promotor asume como máximo el importe arriba reseñado. Por tanto, urbanizar todo el proyecto, si se hiciera en el momento presente podría costar 1.695MM
¿Cuánto valdría el suelo recalificado y urbanizado?
El diario “Cinco Días” publicó a finales del 2018 una estimación del valor que podría tener el suelo dispuesto para ser edificado.
Son precios completamente desfasados, así que he tratado de actualizarlo a lo que podría pagarse en la actualidad.
Empezando por el producto “Premium” de vivienda libre, rescato un artículo del Confidencial de hace unos meses:
Habla de operaciones incluso de 25.000 -30.000€m2…. una locura. Vamos a suponer un precio de venta medio de vivienda libre para la zona dentro del Centro de Negocios de una media 12.000€/m2 construido, que para nada sería un disparate. Con un coste de construcción y otros gastos (licencia, proyecto…etc) de 3.000€, y un beneficio del promotor del 20% del precio de venta 2.400€, nos quedaría un coste de suelo ya urbanizado de 6.600€/m2 construido
En cuanto a los precios de vivienda libre en los otros sectores, las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, parece razonable, en función a la oferta actual, precios de venta sobre los 5.000€-6.000€. Si partimos de la cifra más baja y estimamos unos costes de construcción y otros gastos de 2.000€, y un beneficio del promotor de 20% del precio de venta, esto es, 1.000€, nos iríamos a una repercusión del suelo por término medio de 2.000€/m2 construido. He visto algún anuncio con parcelas en venta en dicho sector, alrededor de 1.200€/m2, pero aparte de este precio, habría que asumir las importantes cargas urbanísticas que hemos visto y que pueden rondar otros 1.000€/m2 construido, por tanto, no parece que los 2.000€ que he señalado estén muy alejados de la realidad.
Para los más de 800.000 m2 de suelo terciario en los alrededores de la Estación de Chamartín, calle Agustín Foxá (nuevo centro neurálgico de toda la zona) y Centro de negocios. Estaríamos hablando de una nueva zona prime de Madrid. Como referencia he encontrado algunas operaciones recientes de Colonial
19MM€ por 2.000 m2, hablaríamos de un precio de venta de 9.500€ m2/construido
Además, Colonial, en su presentación de resultados del 3T del 2024, informó de las últimas transacciones realizadas en Madrid de suelo terciario: Vemos dos operaciones, una hecha a 8.333€/m2 y otra a 33.333 €/m2
Incorporo además una estimación del precio de suelo “prime” terciario, usando datos de CBRE:
Vemos como Madrid “Prime” se sitúa alrededor de los 10.000€ el m2. Si estimamos unos costes de construcción y gestión de unos 2.000€/m2 y un beneficio del promotor del 20%, esto es, 2.000€, hablaríamos de una repercusión del suelo prime de 6.000€. Vamos a ajustar algo este valor dejarlo en 5.000€/m2 para el Centro de negocios, y para C/Agustín Foxá y 3.000€ para la nueva Estación de Chamartín. Para la zona de las Tablas, Malmea, San Roque y Tres Olivos, estimaré 1.500€ el m2 de media.
Por último, en cuanto a los precios de vivienda de protección pública a precio limitado (VPPL) y vivienda de protección pública básica (VPPB), he usado las medias reseñadas por Cinco Días del 2018, y le he añadido uno 20%. Tendríamos para el centro de negocios unos precios de suelo urbanizado de 1.098€ para VPPL y 790€ para VPPB. Y para el resto, 981€ VPPL y 720 VPPB. De todas formas, el peso de la vivienda protegida es bastante residual
Con todo esto, estimaría un valor de venta actual del suelo adquirido por Crea Madrid Nuevo Norte de unos 5.835MM€.
Nótese que con estos datos más del 80% del valor del proyecto está en la zona de la Nueva estación de Chamartín y sobre todo el Centro de Negocios, el resto es prácticamente residual y aportará mucho menos valor. Del mismo modo, el 75% del valor del desarrollo recaerá sobre el suelo terciario, y un 24% sobre la vivienda libre, todo eso si no hubiera durante el desarrollo algún tipo de cambio de usos, puerta recientemente abierta por la Comunidad de Madrid.
Con todo ello, y a modo de resumen:
Es decir, estimo que el valor neto por los casi 1,5MM2 de edificabilidad bruta que tiene CreaMNN dentro de Madrid Nuevo Norte sería de 2.877MM€. El comprador que asuma este precio, además, durante los veinte años de duración del proyecto, afrontaría el resto del pago del suelo, esto es, los 1.312MM€ e irá asumiendo paulatinamente los costes de la urbanización que ascenderían a 1.645MM€. El precio total de adquirir y desarrollar el suelo sería 5.835MM€, a pagar, más o menos, un 50% en el momento de la compra, y el otro 50% aplazado a veinte años, a un tipo de interés fijo del 3%. Estaría comprando el suelo a 3.9326€/m2, ya urbanizado, con pago aplazado a veinte años incluido. Y 1.485.000 m2 que tendría después que construir. Los precios de venta actuales de todo el sector estimo, con los cálculos que he hecho, en unos 12.000MM€, que equivaldría a unos 8.000€/m2 construido de media. Como hemos visto antes, más del 80% en zonas prime, por lo que la repercusión, a precios 2024 del m2 del suelo ya urbanizado sería de un 50% del precio estimado de venta.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que los ingresos no empezarán a repercutir en el proyecto de forma significativa hasta la década siguiente, por lo que la cifra de ingresos se verá sensiblemente mejorada por la simple depreciación de la moneda vía inflación. Volvamos a recordar que más del 80% de la facturación es “prime” ¿Cuánto podrán valer esas viviendas o esas oficinas o superficie comercial dentro de 10-15 años? No es descabellado que la facturación total, una vez acabado el proyecto, esté cerca de los 20.000MM€ (13.000€/m2) o incluso supera esa cifra, con lo que habría sido una ganga comprar el suelo a este precio, y encima de forma aplazada. Se trata de una inversión ideal para cualquier fondo que busque protección inmobiliaria frente a la inflación. Hay que tener en cuenta que París o Londres se manejan cifras de ventas el m2 prime entre 25.000 y 30.000€ m2.
BBVA expresó hace tiempo su voluntad de deprenderse de todo, o de una parte significativa del 75% de Madrid Nuevo Norte. No sé finalmente qué va a ocurrir, o a qué precio se cerraría la operación, pero en mi opinión, el proyecto, tal y como está, debería venderse entre los 2.500 y 3.000 MM de euros, no menos, y no sería en absoluto un mal negocio para el comprador, todo lo contrario.
GSJ no ha manifestado en ningún momento interés por una posible venta… bueno, en realidad nunca manifiesta nada, así que habrá que asumir que es de su interés seguir con el proyecto, que no sería mala decisión.
Lo que sí es cierto es que en caso de que BBVA se desprenda de parte o la totalidad de sus acciones en Crea Madrid Nuevo Norte, en GSJ, poseedor del 10%, debería aflorar un valor oculto (250-300MM€) que podría equivaler prácticamente a su cotización actual