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Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

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Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas
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Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas
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Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Buenos Días Lectores del foro

Este topic le vendrá bien a los novatos, a los avanzados y a los que sois como yo, que os gusta ver como ha evolucionado todo.

Empecé hace 6 años viendo videos del amo y señor de este foro, y tengo que decir que no me creía ni una sola palabra, pero... me despidieron de mi trabajo y me separe de mi ex- mujer y en total cogí un dinerillo.

Volví a ver sus videos, y dije que cojones VAMOS A INTENTARLO, me tire como 6 o 7 meses leyendo edictos, aprendiendo cargas, valorando zonas... pero eso si solo de Alicante, y un poquito Murcia no me atrevo con 5 años de experiencia a salirme de mi zona de confort.

Y... ta chan! compre mi primera casa, 33.400 euros + 3340€ de itp (por aquel entonces era el 10% de la puja) [que feliz era sin el maldito valor de referencia] era del AEAT y me la dieron muy rápido, en 3 meses ya la tenia a mi nombre, pero no tenia la posesión... y viendo que la casa estaba abandonada y que no entraba nadie en muchos dias (como un gilipollas me ponía hacer guardias delante de la puerta) decidí contratar un cerrajero. Despues de eso, la casa estaba hecha polvo, pero era una casa en muy mal estado pero solo el suelo por ser urbano y donde estaba ya valía 80.000€ y la puse a la venta por 75.000€ y me llego una inmobiliaria y me la compro por 72.000€. No me lo creía lo "rápido" que conseguí vender la casa.

Después de esa experiencia he comprado 5 inmuebles más, 4 casas y 1 garaje con trastero. Y siempre he ganado dinero, pero no ha sido un camino de rosas, y ahora el camino ya no es difícil, sino que imposible.

Ahora (supongo que antes tambien, pero no me afectaba) hay muchas empresas de holding que comprar viviendas en el BOE y en estos 3 últimos meses siguiendo mi criterio de compra, he sido incapaz de llevarme ninguna. ¿Ha vosotros os esta pasando lo mismo? Yo siempre me las llevaba por el 45-65% del valor de subasta, ahora estoy llegando a pujar por el 70% y hasta 80% del valor y soy incapaz de llevarme ninguna, me jode muchísimo que "mi negocio" me lo esten parando multinacionales o empresas grandes contra los particulares. Me doy cuenta que vivienda que fijo, vivienda que antes de finalizar subasta ya la veo en Idealista, o habiendo finalizado, venden el derecho de remate, o con desconocimiento del interior de la vivienda.

Tengo que decir que soy partidario a inventir en ladrillo, pero viendo como estan las cosas, en estos ultimos 6 meses me puse a inventir algo de dinero en bolsa EEUU y claro ahora voy genial con todo el tema de Trump, pero quiero seguir haciendo lo que hacia, pero me es imposible, he "perdido" 7 inmuebles pujando por ellos.

Ejemplos de lo que rascan:

Vivienda en IBI (Pueblo en el interior de Alicante) Vivienda que se puede vender facil por 75.000€, y sin prisas en 80.000€, valor de subasta 55.000€, habia una tasación de un año atrás en 67.000€, puje 59.000€ el 110% del valor de subasta, ya que yo al ser particular, 55.000€ + 6.700€ + inscribir y posibles deudas de ibi y basuras la casa te sale unos 67.000€ - 69.000€ en total, despues de eso falta 2 cosas importantes la casa fui in situ a verla y parecía que estaba ocupada y por otro lado que ya me paso una vez, como esta casa era una planta baja, cuando fui a venderla habia diferencia entre catastro y escritura y tuve que reajustar m2 y eso me costo otros casi 4000€, o sea en total esta casa perfectamente eran 72.000€ coste real, pues os podéis creer que se la llevaron por 66.500€ a mi eso no me cabe en la cabeza. Por que el mercado lo tengo super estudiado, quien puja 66.500€ + 6650€ + gastos la casa le sale 80.000€ que es su precio de venta... no lo llego a entender.

Os pongo otro caso mas reciente que a lo mejor si eres de Alicante y estas pujando últimamente lo habrás visto.

Sale un conjunto de 11 viviendas lote en una urbanización en una buena zona de Alicante, todos los valores de subasta son iguales 177.000€ que mas o menos ese seria su precio de venta real en el mercado, son pisos de 3 hab. 100m2 en urba, pero sin piscina, pero viene con garaje y trastero construidos en 2002. Si quiero ser positivo se podrían vender en 190.000€, viendo que nadie pujaba y era un lote con 11 viviendas, tire órdago de 51%, a 3 horas de finalizar, cuando quedaba 1 hora de subasta y pico, se pujaron todo el lote entero con el mismo importe. 164.000€, como me gustaria saber quien es el loco que le mete tal cantidad, ya que el valor de referencia de las casas era 195.000€ con lo cual era 20.000€ de itp, (si se que las empresas es un 7%, pero yo hablo desde mi 10%), eso da un montante total de todo 180.000€ por cada casa comprada, ¿realmente sale rentable? ¿Se juegan tanto dinero para ganancias tan pequeñas?

No se este topic es un poco de desahogo y experiencias, mas que nada por que todo lo "malo" que esta pasando ahora en 2019-2020-2021 era un campo de rosas a los que pujábamos en BOE, pero ahora si eres particular esta la cosa muy muy muy complicada, y mira que me se leer los edictos perfectamente, hago investigaciones y voy muy al ras, pero aun así últimamente 0 existo.


#2

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Me parece muy interesante todo lo que estás comentando de la experiencia que tienes con las subastas del BOE, tengo que decir que a tu lado solo soy un aprendiz, hace ya un tiempo que sigo las subastas, solo las que salen en (A Coruña), las sigo por simple curiosidad, y porque siempre sacas alguna información. 

No sé si tiene algo que ver lo que voy a comentar, yo creo que al final todo guarda algo de relación. Si te fijas en los datos que proporciona Idealista sobre el precio del metro cuadrado de vivienda, en Alicante, el precio del metro cuadrado hace tiempo que está por encima del máximo histórico que se alcanzó en el año 2007. En A Coruña, el precio del metro cuadrado subió, pero todavía no alcanzamos ese máximo histórico que se estableció en agosto de 2008.

Lo que quiero decir con esto, cada provincia va tener su propia lectura a la hora de interpretar como está el mercado inmobiliario. En Alicante tengo la impresión de que el mercado está calentito, y esto no va ser un detalle ajeno a las subastas de inmuebles de ese municipio, o, provincia, una cosa va ir asociada a la otra. 
En A Coruña, el mercado se está calentando pero todavía le queda recorrido porque no estamos en máximos históricos, y en cuanto a las subastas que se están dando, puedes tener casos donde puede parecer que pican un poco alto, pero si la posesión al ganador de la puja le tarda un año en dársela, no sé que decir, porque los precios van seguir subiendo. 

De todos modos, en mi opinión, el que quiera comprar en subasta tiene que tener claro donde pone el listón al precio que está dispuesto a pujar, y si otros lo superan lo dejas correr porque hay una serie de riesgos en este tipo de operaciones, y eso tiene un precio. 

   
  
#3

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Respondiendo a tu comentario. Yo creo que aqui se ve influenciado el tema de la demanda, A Coruña no tiene tanta demanda como la costa mediterranea, aqui el ladrillo se recupero muy rápido, y por un lado a los que como yo empezamos en la recuperación, hemos tenido muy buen beneficio, pero ahora la cosa ha cambiado una barbaridad. Me gustaria adentrarme en otras ciudades, seguro que en A Coruña un salen chollos buenos, pero... haber quien es el guapo que compra una casa alli, siendo de Alicante. Es una locura.

Mañana termina una subasta que ahora mismo soy el mayor pujador, y tengo el 65% del valor de subasta, mañana sobre las 19:00 o asi os pongo como ha terminado y las condiciones que tenia el inmuble.
#4

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Me parece que lo más recomendable es moverse en la provincia que ya tienes controlada, porque una de las cosas que puede resultar más complicada es calcular el valor real de un inmueble, hacer una buena tasación de ese inmueble, por lo que estás comentando eso lo tienes bastante controlado, eso es un punto muy importante a tú favor. 

La demanda de vivienda en A Coruña tiene que ser bastante menor a toda la zona de la costa mediterránea, como ya te comentaba no alcanzamos el precio máximo histórico de 2008, vamos camino de alcanzar ese precio porque la oferta cada día es menor, al final vamos llegar por pura inercia.

Por cierto, el gran maestro de las subastas siempre aconseja de hacer las pujas cerca de la hora de finalización de la subasta,  por lo que veo no lo llevas muy a rajatabla.  
#5

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Hola  Izidur 

Gracias por compartir tu historia. 

Tienes mucha razón.

Estoy en Aragón y me gustaría comprar algo en Valencia ¿Qué es eso del 7% de ITP para empresas? ¿Puedes ampliar información y poner un enlace a algún sitio? 

Muchas Gracias de Verdad
#6

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Normalmente suelo hace una puja el sábado para marcar el terreno, y después si sigo dentro hago mi última puja a 1 hora y 2 min de finalizar.

Las empresas en CV pagan un 7% y si las compradas las destinan a alquiler un 3%.

Los particulares siempre un 10%, exceptuando si va a ser vivienda habitual, o eres muy joven etc...
#7

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Los inversores profesionales cuando mueven un número de inmuebles importante no hacen la compran como personas físicas, lo hacen como personas jurídicas, compran los inmuebles con una sociedad, y cuando toca tributar por el ITP los porcentajes no son iguales de una forma que de la otra.


#8

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

En La Coruña el factor distorsionador es Inditex
#9

Re: Empece en las susbastas en 2018 y como ha cambiado todo... [Experiencias] - Subastas

Es muy importante como para no tenerlo en cuenta, pero creo que no es solo Inditex lo que hace que el precio de la vivienda suba. 
En los años 90 creo que Zara ya era importante como empresa pero ni de lejos era lo que es ahora mismo, y el precio de la vivienda en Coruña ya era bastante caro. En esa época se empezó a construir mucho en los municipios limítrofes que eran los que crecían por tener unos precios de vivienda más asequibles. Hoy en día, solo queda un municipio limítrofe que se puede decir que es barato, en el resto de municipios no va ser como en Coruña pero tampoco va ser ningún regalo.