En cierto modo, una familia se enfrenta al procedimiento de cancelación registral de una hipoteca en muy pocas ocasiones: cuando acaba de pagar el préstamo hipotecario tras décadas de pagos mensuales o cuando vende su casa hipotecada. ¿Qué costes conlleva la cancelación y a quién le corresponde pagarlos?
Gastos cancelación de hipoteca: ¿Quién los paga?
El rol del banco
- Comisión de cancelación: El banco puede cobrar una comisión por cancelar la hipoteca anticipadamente, la cual suele ser un porcentaje del capital pendiente o un importe fijo establecido en el contrato hipotecario.
Hipotecas firmadas antes de la LCCI
Para los hipotecados a tipo variable con hipotecas anteriores a diciembre de 2007, el banco puede cobrar una comisión máxima del 1% del capital pendiente.
Si la hipoteca se firmó a partir del 9 de diciembre de 2007, el límite de la compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% en adelante.
Especial conflictividad tiene la posible compensación por riesgo de interés fijada en las escrituras a tipo fijo o mixto, ya que no está limitada por Ley más allá de que solo la pueda cobrar el banco si la cancelación supone una pérdida para la entidad. He visto escrituras con un 4% de compensación por riesgo de interés, a sumar a la compensación por desistimiento.
Hipotecas firmadas después de la LCCI
- Préstamos hipotecarios variables: 0,15% los primeros 5 años o 0,25% durante los 3 primeros años.
- Préstamos a interés fijo: 2% los primeros 10 años y 1,5% en adelante.
Se debe tener en cuenta que si el perfil consigue negociar comisiones por debajo de estos límites, podrá acogerse a ellos sin problemas, ya que lo que se establece por ley son límites, no cuantías predeterminadas.
Suspensión de la comisión en 2024
Luego, citando literalmente su artículo 1: "... hasta el 31 de diciembre de 2024, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable en los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo o con un primer período fijo de, al menos, 3 años de dichos préstamos y créditos..."
Obligación del propietario
- Gastos de Registro: Para cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad, se deben pagar las correspondientes honorarios. Estos varían según la comunidad autónoma y el importe de la hipoteca cancelada pero el precio medio suele ser 250€.
- Gastos notariales: El propietario deberá hacer frente a los gatos del notario por la formalización de la escritura de cancelación de la hipoteca, sus honorarios se calculan en base a unos aranceles notariales y suelen rondar los 450€.
- Gastos de gestoría: El banco puede requerir el uso de una gestoría para realizar los trámites de cancelación registral, que rondan los 300€. Si la cancelación se debe a que es pagado íntegramente el préstamo, puedes optar por contratar una gestoría o hacer directamente tu los trámites.
Roles del notario
- Redacción de la escritura: El notario redactará la escritura de cancelación de hipoteca, en la cual se detallarán las condiciones y los términos de la cancelación.
- Verificación de documentos: El notario verificará la documentación necesaria, como el certificado de deuda cero que ha de emitir la entidad financiera y otros requisitos legales.
Además de su rol de redactor y verificador de los datos de la operación, tiene un papel fundamental a la hora de proveer información y transparencia tanto al comprador como al vendedor. En este sentido, se cerciora fiel y neutralmente de que todas las partes participantes en la transacción estén debidamente informadas y firmen la documentación pertinente con conocimiento.
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Revisar la escritura de préstamo
Cuánto se tarda en conseguir la cancelación registral de la hipoteca
- Trámites administrativos: Los trámites en el registro de la propiedad suelen tardar unos 15 días, dependiendo de la carga de trabajo y la eficiencia de la oficina registral.
- Procesamiento bancario: El banco también debe realizar los procedimientos internos para formalizar la cancelación de la hipoteca y emitir el certificado de deuda cero, lo cual puede llevar algunas semanas adicionales.