Una de las características del actual mundo hipotecario es que el público está más y mejor informado al respecto tema, en general. Pero, puede que queden algunas dudas, como por ejemplo, qué es la FEIN de una hipoteca, un término relativamente nuevo que aparece en España con la entrada en vigor de la última ley hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o LCCI).
Desde Rankia queremos aportar nuestro granito de arena, para informar y explicar a los usuarios toda la información posible sobre las hipotecas. Si aún no tienes claro qué hipoteca elegir, realizamos análisis a fondo de cada una de las mejores hipotecas, además de explicarte la naturaleza y utilidad de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
¿Qué es la FEIN de mi hipoteca?
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada es un documento que el banco debe entregarnos antes de formalizar la contratación de una hipoteca y que debe incluir toda la información personalizada del préstamo que nos ofrece para financiar nuestro hogar.
Surge con la entrada en vigor de la última Ley Hipotecaria, aportando transparencia al proceso de contratación de una hipoteca, siendo un documento obligatorio. Veamos algunas de las preguntas que pueden surgirnos acerca de la FEIN.
¿Qué información incluye la FEIN?
La FEIN debe incluir la siguiente información:
- Una introducción que establece la fecha de validez y, si procede, una advertencia de que la FEIN no conlleva la obligación del banco de conceder el préstamo.
- Datos del prestamista, sea una entidad financiera o un prestamista no crediticio.
- Datos del intermediario de crédito inmobiliario (si lo hay).
- Características principales del préstamo, con información específica si estamos ante un préstamo en divisas, tipo de amortización, así como el plazo, el importe concedido o el porcentaje máximo a financiar del valor del inmueble.
- Tipo de interés y otros gastos: cálculo de la tasa anual equivalente (TAE) y los costes que incluye, además del interés nominal de la hipoteca. Si es una TAE variable, la hipótesis tomada de la evolución futura del Euríbor o referencial pactado.
- Periodicidad de las cuotas (mensual, trimestral, semestral, etcétera) y número de pagos.
- Importe de las cuotas periódicas, normalmente pagos mensuales, si bien pueden tener otra periodicidad.
- Tabla que ilustre el reembolso; lo habitual es pactar un cuadro de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés, si bien en España también se utilizan otros sistemas, como el sistema alemán (cuota de amortización constante), el sistema de cuota creciente o la hipoteca interest only (carencia de capital hasta el final del préstamo).
- Otras obligaciones del prestatario, relacionadas con los productos vinculados y su posible bonificación del interés pactado.
- Condiciones para ejercer el reembolso anticipado y el importe de la comisión.
- Elementos de flexibilidad, como la información para subrogar la hipoteca a otro prestamista.
- Otros derechos del prestatario, si los hubiera.
- Servicio de reclamaciones interno y externo.
- Consecuencias para el prestatario del incumplimiento de las obligaciones del préstamo.
- Información adicional, como la legislación aplicable.
- Supervisor del prestamista y del intermediario de crédito, que será el Banco de España en la gran mayoría de casos.
En el Boletín Oficial del Estado, puedes ver la información más detallada que incluye la FEIN. No obstante, te dejamos estas imágenes de un caso real con los apartados más importantes:
¿Para qué sirve la FEIN?
El objetivo de la FEIN es que el cliente pueda ver de forma clara las condiciones personalizadas de la hipoteca que la entidad le ofrece. Así, además de evitar la falta de información por parte del banco hacia el cliente, este puede comparar, de una manera clara y rápida, las condiciones de distintos préstamos.
La ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor en el año 2019, ha tenido como consecuencia (positiva) una mayor transparencia en todo el proceso de solicitar y contratar una hipoteca, y la elaboración de la FEIN y la FIAE son otra muestra más de esta transparencia.
La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es otro documento que el banco también debe entregarnos y que es complementario a la FEIN. Este último documento recoge información sobre los aspectos más delicados de la hipoteca. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca variable, explica a qué índice está referenciada y cómo variará la cuota según la evolución del índice de referencia. Este es tan solo un ejemplo de los aspectos que pueden aparecer en la FIAE.
¿Cuándo se entrega la FEIN?
La FEIN debe entregarse con, al menos, diez días de antelación respecto a la firma de la hipoteca. Como explicamos a continuación, este documento no es vinculante para el posible prestatario, por lo que, que el banco nos entregue la FEIN no implica que estemos obligados a firmar el contrato hipotecario con esta entidad.
Por ejemplo, si hemos solicitado información sobre una hipoteca en Banco Santander, pese a que leamos las condiciones de la hipoteca en su web, el banco deberá realizar un estudio donde evalúe nuestra solvencia y características y emitirá la FEIN correspondiente a la oferta que el banco nos haga.
¿Es la FEIN vinculante?
Sí, la FEIN es vinculante, pero debemos destacar que tan solo es vinculante para la entidad que ofrece el préstamo hipotecario. Es decir, este documento no es vinculante para el prestatario (el cliente). Que la FEIN sea vinculante significa que el banco en cuestión que nos la entregue, debe mantener las condiciones que aparecen en este documento durante un mínimo de 10 días.
El cliente, por otro lado, puede renunciar a la contratación de esta hipoteca o de esas condiciones. Además, al ser de carácter vinculante, el banco no tiene que entregar la oferta vinculante en otro documento, como ocurría con la anterior FIPER. Solo si el banco ha fijado que la primera FEIN no es vinculante, deberá emitir una segunda FEIN vinculante, tras la tasación del inmueble.
FEIN vs FIPRE, ¿qué diferencias hay?
Antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la FEIN y la FIAE no existían. Su función la suplían otros documentos, que eran la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada).
En un principio, la FEIN surge para sustituir la FIPER, ofreciendo más valor, pues la FEIN, como hemos mencionando, será un documento vinculante, mientras que la FIPER no lo era. La FIPRE por sus parte sigue existiendo, y este documento no lo sustituye la FEIN. La FIPRE recogerá la información más general del préstamo hipotecario.
¿Sabíais de la existencia de estos documentos antes de solicitar vuestra hipoteca?
Si estás en búsqueda de hipoteca, puedes visitar nuestro contenido sobre las mejores hipotecas del mes.
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