Hipoteca (Préstamo hipotecario)

Una hipoteca, o préstamo hipotecario, es un acuerdo suscrito entre una empresa o una persona y una entidad bancaria. Mediante este acuerdo, esa persona o esa empresa recibe un dinero prestado que destinará a la compra de un inmueble, mientras que el prestamista, el banco, recibe el derecho a embargar el inmueble si no recibe el dinero prestado más los intereses acordados entre las partes.

Como vemos, un préstamo hipotecario, conocido por todo el mundo como "hipoteca", es un préstamo cualquiera, es decir, un acuerdo mediante el cual, un banco nos deja dinero a cambio de devolvérselo, en pagos periódicos, y con un interés previamente acordado.

Este tipo de préstamos, por lo habitual, están destinados a la compra de un inmueble, principalmente una vivienda. Y podemos decir que la principal diferencia respecto a otro tipo de préstamos es que, atendiendo a lo que dice el Banco de España, el pago o la devolución del principal del préstamo está garantizada por el valor que posee el inmueble sobre el que el prestamista tiene derecho.

De la misma manera, hablamos de un préstamo de alto importe, debido al valor de una vivienda. Por esta misma razón, hablamos de un préstamo a muy largo plazo, pudiendo extenderse el plazo de devolución más de 30 años, por ejemplo.

Muy probablemente, alguna vez hayamos escuchado la pregunta del millón cuando hemos visto a alguien interesado en comprar una casa y en obtener financiación para ello: ¿Hipoteca fija o hipoteca variable?

Cuando vamos a contratar una hipoteca, es preciso conocer que tenemos dos tipos de hipotecas, la hipoteca fija y la hipoteca variable.

La hipoteca fija es un tipo de hipoteca en la que el interés a percibir por el prestamista es fijo, es decir, no varía a lo largo de la duración del préstamo. Pese a ser más caro en un inicio, el tipo de interés fijo nos garantiza que, independientemente de la evolución de los tipos de interés, el coste de este interés no se incrementará a lo largo del préstamo; aceptando también que tampoco bajará.

Por otro lado, la hipoteca variable es la contraria a la hipoteca fija, y como podemos esperar, es aquella en la que el interés a percibir por el prestamista es variable, es decir, varía a lo largo de la duración del préstamo. La hipoteca variable, por lo general, es más barata, pues presenta un interés menor. Pero, de la misma manera, en las hipotecas de tipo variable asumimos el riesgo que conlleva la indexación a unos tipos de interés que presentan volatilidad, es decir, que podrían bajar mucho, pero subir con la misma intensidad, o más. 

En resumen, los dos tipos de hipotecas que mencionamos tienen sus pros y sus contras. Pero unas pesarán más que otras cuando analicemos la economía y veamos el entorno en el que nos movemos. Si estamos ante un entorno estable, la hipoteca variable puede ser la mejor opción; en aguas revueltas, la fija nos quita los dolores de cabeza.

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Una hipoteca subprime es aquella hipoteca en la que el prestamista asume un mayor riesgo por el hecho de que el prestatario presenta una calificación por debajo del nivel óptimo. 

De hecho, su nombre se debe a eso mismo que comentamos. 

Para entenderlo bien, debemos saber que el término "prime" hace referencia a la calificación crediticia que las entidades otorgan a sus clientes solventes. Cuando decimos que el cliente no cumple con esos criterios de solvencia exigidos por la entidad, estos reciben una calificación subprime, que significa que están por debajo de la solvencia exigida para que se les conceda el préstamo.

Este tipo de hipotecas se volvieron mundialmente conocidas durante la crisis inmobiliaria de 2008. El boom inmobiliario, donde todos podían adquirir una hipoteca, puso patas arriba las finanzas a nivel global, a la vez que puso contra las cuerdas a unas entidades financieras que veían cómo los préstamos no se devolvían y el valor de las viviendas disminuía en tanto en cuanto estallaba la burbuja.

Una situación que, en última instancia, nos llevó a una de las principales recesiones económicas de la historia.

Una hipoteca inversa es un tipo de producto bancario, el cual funciona de la siguiente manera:

Cuando contratamos una hipoteca inversa, lo que estamos acordando con el banco es la venta del inmueble a la entidad, a cambio de un importe que percibiremos de manera periódica o al momento. Y ello, teniendo en cuenta que podemos seguir haciendo uso del inmueble hasta que fallezcamos, o fallezcan los titulares de la hipoteca.

Al fallecer, tenemos dos opciones.

La primera sería entregar la casa al banco, quedando saldada la deuda.

La segunda sería que los herederos devolvieran el capital entregado por el banco al titular fallecido más un interés.

Por lo general, la hipoteca inversa es un tipo de producto destinado a personas mayores que no cuentan con herederos, pero sí con vivienda en propiedad. Con la hipoteca inversa, esta puede capitalizar el valor de los inmuebles para poder gastar el capital en vida y seguir viviendo en el inmueble hasta que fallezca, a cambio de entregar su vivienda al banco cuando esta fallezca.

Como es obvio, el pago por la vivienda será menor al valor de mercado, pues contamos con la capacidad de seguir viviendo en el inmueble hasta fallecer.

En un escenario como el actual, donde hay muchos propietarios de vivienda con pensiones que no les permiten llegar a fin de mes, la hipoteca inversa es una alternativa para corregir esta situación y aliviar la situación que atraviesan los pensionistas.