Cuando nos planteamos cambiar de casa, generalmente pensamos en vender nuestra vivienda para comprar una nueva. Sin embargo, la venta de la propiedad no es la única opción que tenemos, porque podemos cambiar de casa sin tener que comprar y tampoco vender. Esto lo podemos hacer mediante el intercambio de inmuebles entre particulares, a través de una permuta de viviendas.
A continuación, te explicaré qué es una permuta de viviendas.
Qué es una permuta de viviendas
Cuando hablamos de una permuta de viviendas, nos referimos a aquella acción en la que dos personas realizan el cambio de un inmueble del que son propietarios. Tal y como se recoge en el artículo 1538 del Código Civil: «La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra».
En este caso, la principal diferencia que existe entre una compraventa y una permuta, es que la segunda consiste en un intercambio entre las propiedades de particulares, mediante un proceso en el que no hay dinero. Es decir, se hace cambio de viviendas, sin necesidad de pagar.
Un requisito indispensable para poder llevar a cabo esta acción es que ambas propiedades, deben tener un valor semejante. De este modo, el trueque se llevará a cabo sin mayor complicación. No obstante, en el caso de que una de las viviendas tenga un precio mayor a la otra, se deberá pagar la diferencia. En este supuesto, el contrato no será únicamente de permuta, sino mixto de compraventa y permuta.
Permuta de viviendas entre particulares
Es muy importante que, antes de realizar la permuta de viviendas, se comprueben las cargas que hay sobre ellas. Esta comprobación se debe hacer en el Registro de la Propiedad.
Otro paso que es conveniente llevar a cabo es el de comprobar el último recibo de Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI). Así podremos verificar que todo está al corriente de pago.Siguiendo con las acciones previas antes de llevar a cabo un intercambio de viviendas entre particulares, es necesario fijar el precio de las casas. En el momento en el que se acuerda por ambas partes y se acepta, el siguiente paso sería formalizar este acuerdo ante notario y mediante la firma de la escritura de permuta. De esta manera, se podría llevar a cabo el cambio de titularidad de las propiedades. Y, para finalizar todo el proceso, el último paso es inscribir estas escrituras en el Registro de la Propiedad.
Pero ¿qué pasa si sobre una de las viviendas pesa el cargo de una hipoteca? Vamos a verlo.
Qué sucede si una de las viviendas está hipotecada
En una permuta de viviendas, el precio de cada casa se estipula según el valor de mercado del inmueble menos la cantidad que aún queda pendiente por pagar.
Es decir, imaginemos que una de las viviendas está valorada en 140.000 €, pero todavía quedan por abonar 40.000 €. En este caso, la casa por la que se deberá intercambiar ha de estar valorada en 100.000 €.
Finalmente, hay que tener en cuenta, que, para que está transacción sea válida, la entidad debe aceptar el cambio de titularidad de la hipoteca. El banco debe valorar la capacidad del nuevo propietario para hacerse cargo de la financiación hipotecaria.
El cambio de titular se puede llevar a cabo a través de una subrogación, o bien, solicitar una nueva hipoteca mediante otra entidad financiera.
Qué se paga por una permuta de viviendas
En cuanto a los gastos que tiene una permuta de viviendas, cabe destacar, que los costes son similares a un proceso de compraventa. Esto quiere decir que habrá que abonar los impuestos notariales y registrales del intercambio, según lo que se haya previsto.
Algunos de los impuestos que se deben pagar son:
- La Plusvalía Municipal. Lo que determina el valor de la propiedad desde que se compró hasta el momento en el que se realiza la permuta.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Grava la compraventa de viviendas. Este impuesto se ha de pagar a Hacienda cuando se realizan transacciones de compraventa o, como en este caso, de intercambio de inmuebles.
- El IRPF. Se calcula según la ganancia o pérdida patrimonial que ha tenido lugar en cada una de las viviendas.
¿Por qué realizar una permuta de viviendas?
A continuación, te mostramos cuáles son las ventajas y desventajas que tiene una permuta de vivienda.
En primer lugar, vamos con las ventajas.
Por un lado, la permuta te permite no esperar a vender tu casa actual para comprar otra, evitando así el riesgo de comprar sin vender o viceversa. Asimismo, otro de los beneficios que encontrarás en una operación como esta es que se pueden abaratar los impuestos. El motivo por el que esto sucede es que el precio de la vivienda probablemente será inferior al de mercado.
Pero también existen algunos inconvenientes. Por ello, vamos a señalar aquello que debes tener en cuenta y que no es tan positivo.
En primer lugar, la mayor dificultad está en encontrar una vivienda de valor similar y cuyos propietarios estén dispuestos a hacer el intercambio. A continuación, el siguiente escollo con el que te puedes enfrentar es que la casa esté hipotecada. Por último, debes tener en cuenta que no tendrás ningún tipo de ahorro relacionado con los gastos, si lo comparas con los asociados a la compra de una vivienda.
Como podemos observar, la permuta y la compraventa de viviendas son dos procesos muy similares.
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