Hoy he firmado la compra de mi piso, y la verdad es que después de este complicado proceso, me hubiese gustado disponer de una guía en la que indicase los puntos claves de la compra de un piso, seguro que por Internet existe alguna guía más completa, sin embargo, yo no la he encontrado, así que espero que este post sirva de ayuda.
Quede por adelantado, que cada compra-venta es un mundo y que yo voy a exponer aquí los puntos claves de mi compra-venta, que no tienen porque coincidir con los tuyos (distinto porcentaje de tasación, distinta fiscalidad, distinto plazo, distintas características personales, piso nuevo o de segunda mano, etc)
1.- Encontrar un piso a tu gusto: Aquí no te puedo ayudar, has de ser tu, patear muchas calles, preguntar en muchas inmobiliarias, lidiar con muchos asesores inmobiliarios, etc. En mi caso he comprado un piso de segunda mano, así que si compras uno nuevo, tus características serán distintas.
2.- Formalizar el contrato de arras: El contrato de arras, es por el que tanto comprador y vendedor se obligan a comprar y vender respectivamente el inmueble, en este contrato se fija tanto la entrega inicial (en concepto de reserva), como el precio final y el plazo de validez de dicho contrato. En mi caso fueron 60 días y he apurado hasta el ultimo día, así que si piensas negociar con muchos bancos, deja bastante plazo.
3.- Elige el tipo de hipoteca que deseas contratar: Este punto parece un poco inútil, sin embargo, no todo el monte es variable, es decir, puedes elegir hipoteca entre los distintos tipos que te ofrece el mercado, a tipo fijo, a tipo variable, divisas, etc. Eso si, asegúrate bien de cual es la mejor para ti (por ejemplo la de divisas implica ciertos riesgos como bien explican tanto RSanjose, como Fernan2)
4.-Tasa el piso: Es de lo que mas me arrepiento, por seguir el consejo de un "experto" he perdido muchísimo tiempo, al tasar a través de una entidad financiera, mi intención era negociar con muchos bancos (entre 6 u 8 excesivos, para los no iniciados :-) Si tu intención es negociar con distintos bancos, tasa por tu cuenta, asegurándote que los bancos con los que vas a negociar cogen dicha tasadora, una vez tengas la tasación (mas o menos una semana, en mi caso un mes :-( podrás ir a negociar con mayor fuerza.
5.- Negocia tus condiciones: Sin duda lo mas importante, puedes pedir una oferta inicial que te servirá para eliminar 3 o 4 entidades, con las restantes negocia hasta conseguir unas condiciones que se adapten a lo que buscas. No te fijes únicamente en el diferencial (si vas a variable), las comisiones son importantes. Cuidado con las vinculaciones, una oferta muy buena que lleve asociada un seguro de vida, puede que sea peor que otra sin vinculaciones, ah! y por favor, di no al plan de pensiones.
6.- Pide la provisión de gastos: Debe Incluir, Impuesto de transmisiones, Gastos de notaría, Gastos de gestoría, Impuesto de Actos jurídicos documentados, etc. Pide que sea lo mas ajustada posible, las entidades financieras, pagan (en tu nombre) los impuestos en función del riesgo que ellas asumen, hay entidades que provisionan ese riesgo en un 140 % (la mas "económica") otras en un 200 %, esa diferencia hace que la provisión de gastos en una entidad u otra sean muy distintos, tenlo en cuenta.
7.- Elige la mejor oferta: A partir de este momento simplemente debes dejarte llevar, tu gestor en la entidad se encargara de ponerse en contacto con el notario, la gestoría, etc.
8.- Pide copia del contrato hipotecario: Y pide también revisarlo junto a tu gestor, pregunta todas las dudas que tengas, piensa que ese contrato te ligara al banco durante 35 años (en mi caso) así que has de tener muy claro lo que firmas.
9.- Firma en notaría: La gente le da demasiada importancia, en este acto el notario te leerá dos escrituras, la de compra venta y la del hipotecario. La de compra venta es estándar, luego no puedes afectarla, la del hipotecario ha de ser igual a la que leíste con tu gestor (punto 8), lleva una copia a la notaría y puntea lo que lea el notario, verifica que no haya ninguna clausula distinta a las que tu conocías. Por otro lado y siempre que compres un piso de segunda mano, pide al vendedor los últimos recibos (luz, agua, gas, contribución y comunidad) y verifica que estén pagados. Pide tambien que te entregue las llaves del piso. En este acto debes disponer del seguro obligatorio de incendios a favor del banco, sin embargo a posteriori dispones de 15 días (eso me han dicho en la entidad financiera) para formalizar dicho seguro, si no te lo exigen como vinculación busca la mejor oferta en seguro de hogar.
10.- Disfruta de tu piso: En unos días (o semanas, depende del notario) tendrás tu copia simple de la escritura y dispondrás de un hogar, que tal y como esta el tema es para alegrarse.
Espero que esta pequeña guía os sirva de ayuda, como he comentado anteriormente, esta basada en mi propia experiencia que puede no coincidir con la tuya, además, no soy ningún experto, con lo que puede que algún punto no este completo o falte algún otro, agradecería que se fuera completando en los comentarios.
España
Guía practica de como comprar un piso
-
#10Anonimo10/05/08 19:47
Hola Alfonso. Quiero enviarte dos ejemplos, un blog y un sitio web, que estoy utilizando para vender mi casa.
Creo que no se utilizan mucho estas herramientas pero son una buena ayuda; www.casabohalar.blogspot.com y
www.vendocasazaragoza.com
Un saludo
JJ -
#9Anonimo16/01/07 15:16
Estas loco?????????
mira esta web burbuja.info -
#8Anonimo10/01/07 11:33
Hola a todos , mi pregunta es poco relacionado con el tema eso de compraventa de pisos , yo lo compre en 2002 y consigui la subvencion de genralitat,que primero 3 años me dieron un 20% de los que pagaba intereses, loego el 4º 15 y 5º 10%, ahora bien he podido renovar para proximo 5 años mas,pero me surge duda en caso de que tuviera que vender el pisos me han dicho que tendre que devovlver toda la subvencion que me han dado , si sabeis algo porfi aclarar me gracias
pisos i casa en ventay alquiler en oktomanota.com -
#7Anonimo05/01/07 01:28
Falta el punto más importante, el 0: compra en el momento adecuado, o considera si realmente necesitas comprar. Aunque el momento perfecto es difícil de encontrar, quizás haya pocos tan desafortunados como este.
Que Dios reparta suerte. -
#6Anonimo04/01/07 23:53
He completado esta guía desarrollando el punto 5, podéis ver la nueva entrada aquí
Saludos -
#5Anonimo04/01/07 02:09
Hola, Alfonso, acabo de hacer un artículo sobre las hipotecas, y como el tema está muy relacionado, te pongo el enlace:
Hipotecas: Lo que el banco no dice
Parece que tu no tuviste muchos problemas (de lo que me alegro), pero en todo caso, si quieres añadir algo a mi artículo, qué mejor experiencia que la tuya tan reciente!!
s2 -
#4Anonimo28/12/06 09:40
Perfecta puntualización Fernando, en mi caso me dieron la oferta vinculante una semana antes, por eso no repare en que hay ciertas entidades que olvidan ese pequeño detalle.
Saludos y gracias. -
#3Anonimo27/12/06 22:36
Hola, Alfonso, si me permites una puntualización...
Igual no ha sido tu caso, pero es práctica habitual en muchas entidades (incluidos los dos grandes bancos, BBVA y BSCH), decirte unas condiciones de palabra y guardarse para última hora otras, que no te las dicen pero te las exigen a la firma.
Por eso, yo sería más partidario de poner el punto 8 como punto 6: En el momento en que acordéis las condiciones, que te entreguen la oferta vinculante, a la que por ley tienes derecho, y que obliga al banco (pero no a ti). Con eso en la mano, ya no te pueden clavar nada por sorpresa después, como suelen hacer.
s2 -
#2Anonimo27/12/06 16:59
Muchas Gracias por las aportaciones Javier.
Fíjate que justo es mi caso, el señor al que compro el piso no tiene domiciliado el recibo del agua, así que tu aclaración viene mas que al pelo.
Y el tema de la nota simple, estoy de acuerdo, es mas, una vez tengas la nota simple, mejor ir al registro de la propiedad y que te digan en que estado esta la vivienda, es decir, por ejemplo en mi caso, mi vivienda (que bien suena) fue de protección oficial, sin embargo, fue descalificada, en la nota simple aparecía la protección oficial, pero no la descalificación.
Saludos y gracias de nuevo. -
#1Anonimo27/12/06 16:02
Hola Alfonso, enhorabuena por la compra de tú nueva casa :)
Me gustaría matizar o ampliar el punto 9 de tú pequeña guía de ayuda; Pedir al vendedor los últimos recibos de luz, agua, gas, contribución y comunidad pagados no siempre es suficiente, aunque parezca mentira a estas alturas, aún hay mucha gente que no tiene domiciliados los pagos de dichos recibos y los pagan en ventanilla en el banco, (o al administrador en el caso del recibo de la comunidad).
Cuando haces la llamada junto con el antiguo propietario a la compañía del gas, luz y agua para poner a tú nombre dichos servicios, estas compañías (en caso de haber recibos pendientes) tienen la obligación de informarte de que "si deseas subrogar las deudas del antiguo propietario" antes de tomarte tus datos y, sería entonces cuando te darías cuenta que tener el último recibo pagado no es aval de que no existan deudas anteriores. Situación que fácilmente podríais aclarar en ese mismo momento o retenerle la cantidad de acuerdo con el antiguo propietario.
Pero en el caso de los recibos de la comunidad, y para ahorrarte futuros problemas debes exigir al presidente de la comunidad o al administrador una nota en la que se te informe de que "el propietario del piso tal está exento de deudas y al orden del día de pago tanto de recibos ordinarios como de extraordinarios de provisión de fondos a fecha tal" y con esa hoja y de ahí para atrás te liberas de muchos posibles problemas, allá se las entiendan la comunidad con el antiguo propietario si te dieron esa hoja y luego resulta que 'sale algo' con el paso del tiempo.
Con la contribución si que mostrando el pago del último recibo te aseguras que todo lo anterior está también pagado y no te puede dar problemas.
Por último y antes de llevar adelante el contrato de arras frente al notario, sobretodo si la compra la realiza uno de modo privado, sin agencia de por medio o sin gestor, es más que recomendable (recomendable no, es imprescindible) acercarse al registro de la propiedad del distrito y pedir una copia simple del registro de la propiedad que vas a comprar para ver si tiene algún tipo de tara o está verdaderamente libre de cargas (hipotecas, embargos, inquilinos, vivienda de protección oficial, etc...), son unos 3,5 euros más que bien empleados.
Nada más, comprar un piso, como comentas, no es como comprar una barra de pan, y más vale quedar como desconfiado ante el antiguo propietario que luego ser un primo sin ser familia :)
Saludos para todos.