En Alemania las REITs como VONOVIA, han demostrado ser una fórmula de éxito capaz de satisfacer las necesidades de un parque extenso de viviendas a precios razonables en alquiler, con una manera de canalizar el ahorro de los inversores sin tener que asumir los riesgos que pueda traer consigo la inversión inmobiliaria, si ésta es realizada de forma aislada.
Actualmente, VONOVIA tiene una capitalización bursátil superior a los 21.800 millones de euros
Sus cifras son espectaculares. Con más de 400 mil viviendas en alquiler, gestiona un patrimonio superior a los 33 mil millones de euros, presentando un LTV inferior al 40%. Este endeudamiento, dado el tamaño de la compañía, es financiado a unos tipos de interés muy bajos.
Actualmente, VONOVIA tiene una capitalización bursátil superior a los 21.800 millones de euros, valor con recorrido para una compañía que en el año 2017 presentó unos resultados netos superiores a los 2.500 millones de euros. Estos datos se ven ratificados en los presentados en el primer semestre del año 2018, donde sus beneficios netos con respecto a los primeros seis meses del ejercicio 2017 crecieron en un 12%, a pesar de que las rentas obtenidas por alquiler solo se incrementaron en un 0,7%.
Y es aquí donde se ven claramente las ventajas que pueden reportar a un inversor este tipo de compañías, con respecto a la adquisición individualizada de una vivienda como vía para canalizar el ahorro. De esta forma, se ven claramente las economías de escala en la gestión, así como la dilución de los posibles problemas que puedan surgir por impagos de rentas o deterioros de la vivienda, sin olvidar una posible subida de impuestos.
Estas sociedades también pueden incrementar sus ingresos y por lo tanto sus resultados, si son capaces de conseguir facturaciones adicionales mediante la prestación de servicios a sus inquilinos, quienes a su vez pueden verse beneficiados de posibles acuerdos en condiciones ventajosas con compañías de seguros, ADSL, conciertos con residencias de la tercera edad o para jóvenes estudiantes.
Los activos de VONOVIA se encuentran fundamentalmente en ciudades de gran tamaño, donde existe una importante demanda para sus productos. En Alemania la compañía tiene propiedades en Berlín, Hamburgo, Dortmund, Bochum, Múnich o Frankfurt.
Para las REITs, cuyo equivalente en España es la figura de las SOCIMIs, es muy importante la política a seguir en cuanto a la rotación de los activos. En el año 2017, VONOVIA transmitió a terceros 11.500 viviendas y adquirió un paquete de 25 mil viviendas. Por otro lado terminó mil viviendas que estaba desarrollando.
El tamaño medio de la vivienda de su propiedad es de 55 m2. construidos, por la que obtiene un alquiler en el entorno de los 300 euros mensuales más gastos.
El grado de ocupación de su parque residencial asciende al 94%, estando el restante 6% pendiente de ocupar, lo que se considera como un stock técnico debido a los periodos necesarios para la adecuación de las viviendas, así como a los lógicos tiempos para la rotación de inquilinos.
De cara al futuro, VONOVIA ha dado un importante paso con la adquisición de BUWOG AG y VICTORIA PARK. Con estas compras entra en los mercados de Austria y Suecia, donde gestionara 62 mil viviendas adicionales.
Por último quisiéramos hacer una breve referencia a la historia reciente de la compañía. VONOVIA nace en 2013, con la integración en una marca de las inmobiliarias GAGFAH y DEUTSCHE ANNINGTON, primera y tercera empresas patrimonialistas en Alemania. Este movimiento provocó movimientos adicionales en sus competidores. LEG INMOBILIEN, también cotizada en bolsa, se unió a DEUSTCHE WOHNEN, para conjuntamente gestionar un parque de 250 mil viviendas.
El éxito de la operación realizada en VONOVIA, ha sido claro. En cinco años sus acciones se revalorizaron en más del 260%, al pasar su precio de 16,5 euros hasta el actual, superior a 41 euros. Todo ello sin contar los dividendos repartidos, que en el último ejercicio produjeron una rentabilidad del 3%.
El FREE FLOAT de su capital actual es del 72,5%, destacando la presencia de fondos como BLACKROCK, NORGES BANK y LANSDOWNE PARTNERS. Entre los tres conjuntamente, representan el 20% de los derechos de voto de VONOVIA.
