Cláusula suelo

La cláusula suelo es una limitación al mínimo del tipo de interés que afecta directamente a la cantidad que se paga por una hipoteca y que figura en el documento de formalización de la misma.

Se trata de un límite que algunas entidades establecen a las bajadas de los tipos de interés. Por lo que, si los tipos suben mucho, el cliente debe afrontar estas subidas. Sin embargo, si las tasas bajan, la reducción no se aplica por debajo del suelo fijado.

Para entenderlo mejor, mostraremos un ejemplo. Supongamos que la hipoteca tiene un tipo de interés variable referenciado al euríbor más un diferencial de 1%. Asimismo, la cláusula suelo es de 3,5%.

Entonces, si el euríbor baja a 2%, no se aplicará un tipo de interés del 3% (2%+1%), sino de 3,5%, que es el “suelo”.

La legalidad de la aplicación de un “suelo” al tipo de interés depende de la normativa de cada país. En este artículo, nos centraremos en el caso español. Y para ello, es importante repasar la cronología de decisiones en el ámbito legal desde el 2006.

Pero antes, aclaramos que desde 2019 está prohibido por la ley española establecer un tipo de interés mínimo positivo en las hipotecas.

Cronología en el tema de la cláusula suelo

Los hechos legales que se han venido suscitando en los últimos diez años han sido los siguientes:

La sentencia del 9 de mayo del 2013 del Tribunal Supremo declara la nulidad de las cláusulas suelo cuando se incluyen con falta de transparencia, siendo consideradas abusivas.

El 25 de marzo del 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que las entidades financieras debían devolver a sus clientes los cobros de más efectuados por las cláusulas suelo desde el 9 de mayo de 2013. Es decir, que se establecía un tope a la retroactividad.

El 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina que los afectados por la aplicación de las cláusulas suelo tiene derecho a la devolución de todo lo que pagaron en exceso, es decir, que la retroactividad debía ser total.

Debemos contextualizar esta polémica sobre las cláusulas suelo en un momento en el que el euríbor era negativo (desde 2016 hasta marzo del 2022).

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene una cláusula suelo?

La sentencia del 9 de mayo del 2013 del Tribunal Supremo declaraba nulas las cláusulas suelo impugnadas por el BBVA, Cajas Rurales Unidas y NCG, en las que hubiera falta de transparencia. Así, condenaba a estas entidades a eliminarlas y cesar su utilización. Desde entonces, han aumentado las reclamaciones de las cláusulas suelo. Respecto a la falta de transparencia, el Tribunal Supremo hace referencia a esto cuando:

Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato, es decir, el consumidor no ha sido informado correctamente sobre la cláusula suelo.
Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratado.

A pesar de que el Tribunal Supremo dictara sentencia contra las cláusulas suelo, esto no implica la desaparición automática del suelo de una hipoteca y el posterior beneficio del deudor del descenso del euríbor. El hipotecado debe demostrar que su cláusula suelo es abusiva y poco transparente.

La web Helpmycash refiere los siguientes supuestos para definir una cláusula suelo como abusiva:

El banco no informó sobre el efecto del interés mínimo en el contrato.
La cláusula no sale en la oferta precontractual, pero sí en el contrato final.
La diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo es excesiva.

En este punto, debemos explicar que la cláusula techo es lo opuesto a la cláusula suelo, es decir, establece un máximo al tipo de interés de la hipoteca. Por ejemplo, con un techo de 6%, ese será el máximo que podrá cobrar el banco, aunque la tasa referenciada (como el euríbor) sea 5% y el diferencial 1,5%, Si no existiera el techo, el deudor pagaría 6,5% (5%+1,5%).

Un punto adicional a tener en cuenta es que la cláusula suelo no suele aparecer con ese nombre como tal en la escritura, sino que se emplean otros términos como los siguientes:

Suelo hipotecario o, simplemente, suelo.

Tipo de interés mínimo.

Horquilla de interés.

Suelo hipotecario

Túnel de interés.

Límite a la variabilidad.

Limitaciones a la baja del tipo de interés.

Límite a la aplicación del interés variable.

El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X.

Acotación mínima de interés.

¿Los tipos de las hipotecas nunca pueden tener un suelo?

La realidad es que las hipotecas tienen un suelo en su tipo de interés, aunque ya no se puede establecer una cláusula suelo como tal.

Según la ley del 2019, como ya mencionamos, las hipotecas con interés variable no pueden fijar un suelo positivo, siendo el mínimo el 0%. Esto se conoce como cláusula cero y significa que el banco, en ningún caso, pagará intereses al deudor hipotecario.

¿Cómo reclamar los cobros de más por la cláusula suelo?

Se pueden seguir dos vías para reclamar por la cláusula suelo:

La vía extrajudicial: El cliente se comunica con la entidad financiera directamente y presenta una solicitud. El banco evalúa el requerimiento y presenta una oferta al deudor. Puede, incluso, ofrecer alternativas, como reducir una parte de la hipoteca pendiente (en lugar de devolver en efectivo). El cliente estudia la oferta del banco y si la acepta debe recibir el dinero acordado en un periodo máximo de tres meses. Además, se elimina la cláusula suelo del contrato.
La vía judicial: Es más engorrosa. Se denuncia a la entidad financiera. El juzgado puede tardar alrededor de un año en resolver el tema y si el denunciante pierde debe pagar las costas judiciales. Si el prestatario gana, el banco debe devolver todo lo que cobró en exceso y se elimina la cláusula suelo del contrato. (A esta vía se puede ir de manera individual o colectiva).

Para eliminar la cláusula suelo de la hipoteca, puedes descargar esta guía gratuita: Guía de la cláusula suelo de las hipotecas.

*Artículo editado y complementado por @guillermowestreicher