Evolución del precio de la vivienda 2023

¿Será 2023 un buen año para comprar una casa? ¿O mejor esperar a 2024?

Lamentablemente, nadie tiene una bola de cristal para predecir cómo evolucionarán los precios de la vivienda en 2023. Aunque el contexto económico pueda arrojar algunas pistas al respecto, las circunstancias son cambiantes y, por lo tanto, las previsiones también.

Lo que sí es posible, es analizar la situación actual para hacer una valoración de lo que puede suceder en los próximos meses. En la evolución del precio de la vivienda concretamente, intervienen una serie de factores que determinan cuáles son los posibles escenarios del mercado inmobiliario para 2023.

De momento, sí que parece haber consenso entre los expertos en que el precio de la vivienda frenará su crecimiento este año, si bien no sabemos con seguridad hasta dónde puede bajar.

La evolución del Euríbor es uno de los factores que influirá en el precio de la vivienda, ya que afecta directamente a la demanda. En 2022, este índice ha experimentado una espectacular subida motivada por el incremento de los tipos de interés del Banco Central Europeo. ¿El motivo? Precisamente, reducir la demanda y hacer caer los precios.

La inflación generalizada en Europa, ha afectado a todos los sectores, incluido el mercado inmobiliario. Primero, la pandemia de coronavirus frenó en seco la producción, y aumentó a la vez la capacidad de ahorro de las familias, motivo por el que la demanda superó con creces a la oferta.
Además, en el ámbito inmobiliario se han encarecido los materiales de construcción, lo que ha influido en los precios de las viviendas de primera mano. Esto, a su vez, ha desplazado la demanda hacia las casas de segunda mano, motivando finalmente una inflación generalizada en todo el sector. En 2022, la subida de precios del sector en general fue del 8,8%.

En este contexto, el Banco Central Europeo comenzó a subir los tipos de interés de forma muy acelerada, lo que ha disparado el Euríbor. Aunque es previsible que su techo se alcance a lo largo de este año, no sabemos todavía cuándo volverá a bajar. Pero los expertos señalan que, al menos en 2023, permanecerá alto (alrededor del 3,5%).

Como consecuencia, las hipotecas se han encarecido considerablemente, lo que indudablemente afectará a la compraventa de viviendas. Al fin y al cabo, no debemos olvidar que las subidas de tipos de interés y del Euríbor no causan un efecto inmediato en la economía, sino que llevan unos meses de decalaje.

En última instancia, lo que va a determinar la evolución de precios de la vivienda en 2023, será el comportamiento de la demanda. El motivo real por el que se prevé un frenazo en el coste de la vivienda, es precisamente que esta caiga a lo largo de 2023, algo en lo que los expertos también coinciden.

Ahora mismo, España enfrenta datos de inflación preocupantes. El último dato del IPC general lo sitúa en un 5,8%, apenas una décima más que el anterior. Sin embargo, la inflación subyacente ha escalado medio punto hasta situarse en el 7,5%, superando con creces a la general.

Cabe destacar que, históricamente, siempre que la inflación ha superado el 5%, ha tardado una media de 8 años en volver al objetivo del 2% que plantean los Bancos Centrales. 
Aunque muchos pueden pensar que el BCE seguirá subiendo tipos hasta que llegue a su objetivo, lo cierto es que el margen es muy pequeño, ya que corren el riesgo de causar una recesión si continúan con esta política, debido a los niveles de endeudamiento.

De modo que, en definitiva, tenemos dos posibles escenarios: o bien la inflación continúa siendo elevada, lo que hará caer la demanda, o bien el BCE sube tipos hasta bajarla al 2%, lo que causaría una recesión que, a su vez, haría caer la demanda.

El resultado en los dos casos es el mismo, es decir, un ajuste en el mercado inmobiliario. 

Hasta el momento, hemos señalado lo que defiende el consenso de expertos: que la demanda de vivienda se verá afectada, previsiblemente este año, por lo que los precios podrían haber tocado techo y comenzarían a lo largo de este año una fase de corrección.

Ahora bien, ¿cuánto pueden llegar a caer? En esto, es más difícil ponerse de acuerdo. En general, se habla de una caída moderada de los precios, y no de un gran desplome del mercado inmobiliario.

La tendencia a la baja es bastante clara teniendo en cuenta la subida de los costes de financiación, así como la caída de demanda extranjera, ya que los compradores de otras regiones de Europa adquirirán menos viviendas dados los problemas de inflación que enfrentan en sus propios países.

La corrección del mercado podría situarse entre el 1% y el 3% a lo largo de 2023, así como de 2024. El motivo de que no sea mayor es que, aunque la demanda caiga, todavía hay algunos factores que la sostienen, entre los que destaca la situación actual del empleo en España, que alcanza cifras récord.

El Plan Estatal de Vivienda es otra de las cuestiones que sostendrá ligeramente la demanda durante este año, ya que está pensado para estimular la compra de vivienda por parte de los colectivos más vulnerables.

Sin embargo, estos factores no son suficientes para frenar la caída de la demanda, de modo que lo esperado sigue siendo que los precios vayan a la baja.

Este escenario podría verse alterado si se produce finalmente una recesión en Europa. En este caso, el empleo se vería afectado, por lo que la demanda de vivienda caería más de lo previsto y, con ella, los precios. 

Sobre la evolución del precio de la vivienda, ya hemos aclarado que lo previsible es que esta comience a descender este mismo 2023, y probablemente siga haciéndolo en 2024. Dicha corrección, puede situarse entre el 1% y el 3%.

Pero otra de las dudas que se plantea, es qué tipo de viviendas se verán más afectadas por esta caída de precios. Y es que, cuando se produce una baja generalizada, esta suele afectar más a unos ámbitos que a otros.

Por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, principalmente en las zonas céntricas, casi podeos afirmar con seguridad que la vivienda seguirá siendo un valor refugio, ya que no es probable que la demanda en estas áreas se vea muy afectada.

El encarecimiento de la financiación y las consecuencias de la inflación, afectarán principalmente a los bolsillos de aquellas familias de clase media y trabajadora con recursos más limitados, que, por otro lado, representan el 80% de los compradores.

De este modo, es normal que el precio de la vivienda baje más en aquellos inmuebles asequibles para estos perfiles.

Por último, y en referencia a la pregunta de si 2023 es un buen año para comprar, la respuesta es mixta: en términos de precio de vivienda, será mejor año que 2022, aunque la financiación será más cara. 

Por tanto, lo ideal para decidir si dar o no el paso, es calcular que la cuota hipotecaria sea asequible, principalmente porque los tipos de interés se mantendrán altos durante al menos todo este año.