Desde el año 2021 hasta el momento actual, el mercado inmobiliario ha experimentado una subida constante, debido a diversos factores. Por un lado, el confinamiento permitió un aumento del ahorro, ya que las restricciones por la pandemia hicieron caer drásticamente el consumo.
Este fenómeno provocó un aumento en la demanda que la oferta no llegó a cubrir de forma solvente, de modo que los precios, comenzaron a subir. Al principio, esta demanda se dirigía principalmente a las viviendas de nueva construcción, pero el stock continuó siendo muy bajo, por lo que acabó desplazándose a las casas de segunda mano.
A esta subida generalizada de precios, se ha unido un encarecimiento de las hipotecas por las subidas de tipos de interés del BCE y, consecuentemente, del Euríbor. Como resultado, el acceso a la vivienda es ahora mucho más difícil que hace unos años, incluso para aquellos que cuentan con un empleo estable.
¿Significa esto que estamos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria? El hecho de que adquirir una propiedad se haya complicado significativamente, puede hacer pensar que sí. Sin embargo, lo cierto es que hay otro tipo de factores que han afectado y siguen afectando al mercado inmobiliario, y pueden cambiar las reglas del juego a lo largo de 2023.
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Este fenómeno provocó un aumento en la demanda que la oferta no llegó a cubrir de forma solvente, de modo que los precios, comenzaron a subir. Al principio, esta demanda se dirigía principalmente a las viviendas de nueva construcción, pero el stock continuó siendo muy bajo, por lo que acabó desplazándose a las casas de segunda mano.
A esta subida generalizada de precios, se ha unido un encarecimiento de las hipotecas por las subidas de tipos de interés del BCE y, consecuentemente, del Euríbor. Como resultado, el acceso a la vivienda es ahora mucho más difícil que hace unos años, incluso para aquellos que cuentan con un empleo estable.
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¿Qué es exactamente una burbuja inmobiliaria?
¿Te has preguntado por qué los expertos mencionan siempre lo sucedido en 2008 cuando se les pregunta por el precio de la vivienda? Lo que se vivió durante aquel año, fue efectivamente el estallido de una burbuja inmobiliaria, provocando la peor crisis económica vista desde 1929.
Es muy importante tener esta referencia en cuenta, para entender bien qué es una burbuja inmobiliaria, y qué implicaciones tiene.
Una burbuja, se define como una subida de precios desmesurada que no se encuentra respaldada por los fundamentales. Esto quiere decir que los bienes o servicios afectados por una burbuja, se encuentran sobrevalorados, lo que significa que se paga por ellos mucho más de lo que valen.
Al producirse una burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda aumentan muy por encima del resto de bienes y servicios, y se incrementa significativamente la demanda especulativa, como sucedió en la crisis de 2008.
Es muy importante tener esta referencia en cuenta, para entender bien qué es una burbuja inmobiliaria, y qué implicaciones tiene.
Una burbuja, se define como una subida de precios desmesurada que no se encuentra respaldada por los fundamentales. Esto quiere decir que los bienes o servicios afectados por una burbuja, se encuentran sobrevalorados, lo que significa que se paga por ellos mucho más de lo que valen.
Al producirse una burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda aumentan muy por encima del resto de bienes y servicios, y se incrementa significativamente la demanda especulativa, como sucedió en la crisis de 2008.
¿Por qué ha subido el precio de la vivienda desde 2021?
Para responder a la pregunta de si estamos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria, hay que analizar los motivos de la subida de precios y valorar los efectos que esta ha producido en el mercado.
Tras la pandemia de coronavirus, es cierto que se incrementó de forma considerable el precio de la vivienda, pero este comportamiento respondía al aumento de ahorro de las familias, la escasez de oferta en comparación con la demanda, el encarecimiento de los materiales de construcción y las atractivas condiciones de financiación (antes de la subida de tipos).
Podemos afirmar, por tanto, que se trata de una reacción normal del mercado. Ahora bien, ¿qué efectos ha producido esta subida de precios?
En el año 2008, como ya hemos dicho, la demanda se convirtió en algo puramente especulativo, lo que provocó un boom en la construcción de nueva vivienda. Con ello, las promotoras aumentaron su nivel de endeudamiento para crear casas nuevas más rápidamente, lo que tuvo después graves efectos económicos.
Actualmente, la situación es muy distinta. En 2022, se han construido aproximadamente 90.000 nuevas viviendas, una cifra por debajo de la demanda. En este sentido, no hemos asistido a un nuevo boom en la construcción, que suele indicar claramente una burbuja inmobiliaria.
Por otro lado, a lo largo de 2021 y 2022, tampoco hemos visto un aumento significativo de la deuda de promotoras ni de familias. Las empresas no están construyendo como antaño, por lo que no necesitan tanta financiación, y dado que las hipotecas no se conceden tan fácilmente como en 2008, el ratio de endeudamiento de los particulares no se ha disparado.
Tras la pandemia de coronavirus, es cierto que se incrementó de forma considerable el precio de la vivienda, pero este comportamiento respondía al aumento de ahorro de las familias, la escasez de oferta en comparación con la demanda, el encarecimiento de los materiales de construcción y las atractivas condiciones de financiación (antes de la subida de tipos).
Podemos afirmar, por tanto, que se trata de una reacción normal del mercado. Ahora bien, ¿qué efectos ha producido esta subida de precios?
En el año 2008, como ya hemos dicho, la demanda se convirtió en algo puramente especulativo, lo que provocó un boom en la construcción de nueva vivienda. Con ello, las promotoras aumentaron su nivel de endeudamiento para crear casas nuevas más rápidamente, lo que tuvo después graves efectos económicos.
Actualmente, la situación es muy distinta. En 2022, se han construido aproximadamente 90.000 nuevas viviendas, una cifra por debajo de la demanda. En este sentido, no hemos asistido a un nuevo boom en la construcción, que suele indicar claramente una burbuja inmobiliaria.
Por otro lado, a lo largo de 2021 y 2022, tampoco hemos visto un aumento significativo de la deuda de promotoras ni de familias. Las empresas no están construyendo como antaño, por lo que no necesitan tanta financiación, y dado que las hipotecas no se conceden tan fácilmente como en 2008, el ratio de endeudamiento de los particulares no se ha disparado.
En resumen, de momento no podemos decir que la situación actual del mercado inmobiliario sea la de una burbuja. Pero, ¿puede esta llegar en 2023?
La evolución de precios en 2023
Es probable que no hayamos asistido aún a la creación de una nueva burbuja, pero no sabemos si esta podría darse a lo largo del nuevo año. Para saberlo, veamos cuál es la previsión sobre los precios de la vivienda a partir de ahora.
El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés para combatir la inflación, lo que también ha provocado el incremento del Euríbor. La principal consecuencia de esto último, es que las condiciones de financiación han dejado de ser tan atractivas para aquellos que deseen comprar una casa.
El encarecimiento de las hipotecas, es claramente un factor deflacionario. Si endeudarse sale más caro, es lógico que muchas personas desistan a corto plazo de la idea de adquirir una propiedad, y esperen a que pase la tormenta y les resulte más rentable.
La previsión, por tanto, es que el precio de la vivienda sufra una corrección durante este año, y no un nuevo aumento de precios como cabría esperar en caso de una burbuja inmobiliaria.
El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés para combatir la inflación, lo que también ha provocado el incremento del Euríbor. La principal consecuencia de esto último, es que las condiciones de financiación han dejado de ser tan atractivas para aquellos que deseen comprar una casa.
El encarecimiento de las hipotecas, es claramente un factor deflacionario. Si endeudarse sale más caro, es lógico que muchas personas desistan a corto plazo de la idea de adquirir una propiedad, y esperen a que pase la tormenta y les resulte más rentable.
La previsión, por tanto, es que el precio de la vivienda sufra una corrección durante este año, y no un nuevo aumento de precios como cabría esperar en caso de una burbuja inmobiliaria.
¿Hay nueva burbuja inmobiliaria?
La conclusión tras valorar toda esta información, es que no. No nos encontramos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria. La subida de precios en este último periodo, responde a factores relacionados con la pandemia y la facilidad de financiación, pero estos no han hecho que la especulación se dispare.
Además, la evolución que se espera en el mercado es la de una corrección. Si no se cumpliesen estas previsiones, es probable que los precios se mantengan, pero en ningún caso que sigan subiendo, lo que indica que tampoco estamos cerca de una nueva burbuja.
En definitiva, puede que nos hallemos ante un momento donde comprar una vivienda sea más caro que hace unos años, pero los ciclos del mercado funcionan exactamente así. Habrá momentos en que determinados factores hagan subir los precios, y momentos en los que se produzcan correcciones.
Sin embargo, calificar las subidas de precios como burbuja, es más bien una tendencia al alarmismo que un análisis real de lo que está sucediendo con los inmuebles, al menos en lo que se refiere a la compraventa. El alquiler, es otro cantar.
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Además, la evolución que se espera en el mercado es la de una corrección. Si no se cumpliesen estas previsiones, es probable que los precios se mantengan, pero en ningún caso que sigan subiendo, lo que indica que tampoco estamos cerca de una nueva burbuja.
En definitiva, puede que nos hallemos ante un momento donde comprar una vivienda sea más caro que hace unos años, pero los ciclos del mercado funcionan exactamente así. Habrá momentos en que determinados factores hagan subir los precios, y momentos en los que se produzcan correcciones.
Sin embargo, calificar las subidas de precios como burbuja, es más bien una tendencia al alarmismo que un análisis real de lo que está sucediendo con los inmuebles, al menos en lo que se refiere a la compraventa. El alquiler, es otro cantar.
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