Inversión inmobiliaria: ¿Cómo reformar una vivienda para alquilar?

Dentro de la industria inmobiliaria, se dan multitud de estrategias de inversión. Desde adquisición de inmuebles (supuestamente infravalorados) para después venderlos a un precio mayor, hasta la compra de cierto tipo de viviendas para primero reformarlas, y después alquilarlas.

En este sentido, la inversión inmobiliaria para reforma y alquiler es una estrategia muy extendida a nivel nacional, por lo que la competencia es alta en este sentido. Sin embargo, la falta de oferta en comparación con la alta demanda existente hace que los precios de los alquileres no bajen. Luego, es una inversión que, aunque requiere de una gran inyección de capital inicial, es, hasta cierto punto, bastante rentable. Además, esta estrategia puede generar un flujo de ingresos constante y también puede resultar en una apreciación del valor de la propiedad a largo plazo.

Por tanto, exploraremos los aspectos clave que debes considerar al reformar una vivienda para alquilar, desde entender las regulaciones locales hasta encontrar formas de financiar la reforma. También comentaremos ciertas ayudas, subvenciones y beneficios fiscales disponibles para los propietarios que decidan emprender este tipo de proyectos.

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Qué debes saber antes de reformar una vivienda para alquilar

Antes de embarcarte en una inversión de tal magnitud, primero debes tener controlado todos los aspectos legales que puedan intervenir en el proyecto. Desde regulaciones municipales, a leyes nacionales. Recuerda que a menudo las competencias se dividen entre distintas administraciones y controlar este aspecto será esencial.

Por un lado, la licencia más importante será la licencia de obra. Esta te otorgará legalmente la posibilidad de iniciar obras en tu vivienda. Normalmente, suele ser competencia del ayuntamiento que corresponda.

Por otro lado, también deberemos tener en cuenta la licencia de alquiler turístico. Si nuestra vivienda no es apta para esta licencia, ya sea por estatutos de la comunidad, o ya sea por tipología de la vivienda, podremos evitar una reforma orientada a esta modalidad de alquiler en vano.

Respecto a las normativas y leyes locales, es importante conocer como funcionan en cada región o comunidad autónoma. En este sentido, aspectos como donde registrar un alquiler, donde depositar la fianza, o qué derechos y obligaciones tiene un inquilino y un propietario, serán claves para desempeñar nuestro papel como propietarios, pero también exigir al inquilino sus obligaciones como arrendatario. Estas normativas y leyes te darán una pista de hasta qué punto es viable la reforma.

Consejos para comprar, reformar y alquilar

En ocasiones, hay veces, a lo largo de nuestra vida que hubiéramos deseado consejos y advertencias en alguna materia concreta. Nadie es experto de todo, pero para todo hay un experto.

Luego, simplemente teniendo en cuenta estos consejos, serán más que suficientes para empezar con buen pie nuestro proyecto:

Planifica la compra: realiza un presupuesto inicial de compra y reforma, un cronograma de tareas a hacer, y una lista de las mejoras que deseas con rangos de prioridad. Así podrás evaluar cada vivienda antes de decidirte a comprarla.
Reforma primero los aspectos básicos: si acabas de adquirir una vivienda con una instalación eléctrica envejecida, una fontanería en las últimas, y un estado de paredes y muebles no especialmente óptimo, estos aspectos deberán estar por encima de cualquier otra inversión en la vivienda. Es decir, ya que no solo le estás ofreciendo a tus potenciales inquilinos una estancia digna, sino que estás extendiendo la vida útil de tu vivienda, además de incrementar su valor considerablemente. En cualquier caso, probablemente no realizaremos la misma inversión y reforma en un alquiler destinado a estudiantes, que, en uno orientado a una unidad familiar.
Antes de alquilar, prepara el contrato y considera contratar un seguro: para más tranquilidad y poner las cartas sobre la mesa desde el minuto 1, deberás explicar y dejar claro cuáles son expectativas con tu posible inquilino. Asimismo, lo lógico e ideal es a más obligaciones se le pida al inquilino, mejores condiciones y facilidades se le dé a este. Recuerda que a ambos os interesa una relación cordial y transparente.

En adición, un punto a tener en cuenta es el tema de los seguros. Contratar un seguro de hogar y/o un seguro de alquiler nos evitará gastos y situaciones inesperadas que puedan comprometer nuestra economía.

En resumidas cuentas, lo que se aconseja en planificación previa, tener claras nuestras prioridades y tener en cuenta cualquier situación o escenario derivada del alquiler de nuestra vivienda.

Formas de financiar la reforma de tu vivienda para alquilar

Reformar y alquilar: ¿es una buena inversión? Uno de los aspectos clave en este apartado es la forma de acometer el proyecto:

Ahorros: utilizar tus ahorros para ejecutar una reforma no suele ser la mejor opción si disponemos de una cantidad muy ajustada. Lo ideal, sería una combinación de financiación y ahorros personales suele ser una buena estrategia para tener cierto margen de maniobra frente a imprevistos.
Financiación: en este aspecto, nos encontramos desde tarjetas de crédito y préstamos personales, a préstamos hipotecarios o financiación propia de la empresa de reformas. Cada línea de financiación posee una serie de ventajas y desventajas y salvo que la financiación de la empresa de reformas sea prácticamente al 0%, el préstamo hipotecario suele ser la mejor opción.
Compartir la inversión: ¿no quieres pedir financiación?, ¿tampoco te apetece quedarte sin ahorros? La única opción que te queda es buscar un socio. Piensa que comprar y reformar una vivienda para alquiler lo puedes ver como un negocio, y a lo mejor, tienes en tu círculo algún amigo o familiar dispuesto a participar en el proyecto.

Luego, teniendo en cuenta nuestra situación y recursos, nuestra meta deberá ser optimizar y utilizarlos lo mejor posible. En este caso, apoyarnos en profesionales más que un gasto, será una inversión en seguridad y buen hacer.

Ayudas, subvenciones y beneficios fiscales cuando reformas tu vivienda para alquilar

Reformar una vivienda para alquilar, como hemos podido ver a lo largo del artículo, no está exento de licencias, planificaciones, seguros, decisiones y cierto grado de riesgo, como en cualquier inversión. Sin embargo, también se pueden encontrar ayudas, subvenciones y beneficios fiscales.

El ejemplo más destacado en son los programas a nivel nacional y nivel UE para la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas. Este tipo de programas se centra en las reformas de ventanas y puertas que permiten elevar la calificación energética de la vivienda. Además, también existe un plan específico para la instalación de paneles solares, tanto para viviendas unifamiliares, como para bloques de viviendas.

Por otro lado, existen programas de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas. Así pues, estos programas suelen ofrecer subvenciones para realizar obras de conservación y accesibilidad de las viviendas.

Además de estas ayudas y subvenciones, también existen beneficios fiscales asociados a la reforma de viviendas para alquilar. Por ejemplo, los gastos de reforma pueden ser deducibles en el IRPF, siempre que la reforma se realice con el fin de alquilar la vivienda.

En definitiva, es importante recordar que las ayudas, subvenciones y beneficios fiscales pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio. Para tener controlado este tipo de factores, es recomendable consultar con un asesor fiscal o con el propio organismo que concede la ayuda. Con ello, seremos plenamente conscientes de si somos elegibles para la ayuda o subvención, y que su no concesión, no comprometa ni la inversión, ni la reforma planificada.