Tras la crisis financiera de 2008, comenzó a ser habitual escuchar la expresión «titulación de una hipoteca», pero ¿qué es y cómo te puede afectar? En esencia, es la cesión de los derechos del crédito por parte del banco a un tercero para obtener liquidez.
La mala gestión de las entidades financieras en aquella época fue el detonante de esta acción que, a día de hoy, también se sigue desarrollando. Es más, para muchos bancos, ese es el primer paso dentro de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez.
¿Qué es la titulización de una hipoteca?
Las hipotecas titulizadas son aquellas cuya deuda ha sido vendida a un tercero por el banco. Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura ad hoc (sociedades, fondos…) que, a su vez, la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades financieras transforman activos poco líquidos en instrumentos para obtener financiación y, a su vez, eliminan el riesgo de impago. De este modo, los bancos obtienen dinero que pueden invertir en nuevos proyectos.
Esto se puede realizar porque las entidades financieras suelen incluir en los contratos hipotecarios una cláusula que permite el cambio del titular del préstamo sin previo aviso del prestatario.
La titulización sintética ocurre cuando, en lugar de traspasar el contenido completo de estas carteras formadas, se traspasa en su lugar únicamente el riesgo que conlleva este tipo de productos.
Estos bonos de titulización vienen clasificados por el Banco de España de la siguiente forma:
- ABS (Asset Backed Securities) a corto plazo: Pagarés de empresa respaldados por activos.
- ABS a largo plazo, entre las que se encuentra:
- Bonos de Titulización Hipotecaria.
- Préstamos respaldados por cualquier activo que no sea préstamo hipotecario. En este sentido, entran préstamos a coches, a estudiantes, etc.
- CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización, etc.
Una vez ya hemos comprendido la titulización, pasamos a explicar la titulización de las hipotecas. La titulización hipotecaria nació a partir de la ley 19/1992 y es el proceso por el cual las entidades financieras «venden» sus préstamos hipotecarios a terceros, eliminando su riesgo.
¿Cómo se puede realizar una titulización hipotecaria?
Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance en unos derechos de crédito y, mediante las titulizaciones, la entidad convierte los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Esto supone que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios. De esta forma, el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras para llevar a cabo una titulización hipotecaria son:
- Las entidades financieras crean una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT).
- Este Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT) adquiere las hipotecas del banco (paquetes hipotecarios, participaciones hipotecarias etc).
- El Fondo de Titulización Hipotecaria (FHT) emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión.
- Estos, a su vez, los comercializan, bien a instituciones de inversión colectiva, o bien a inversores particulares.
Estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez.
A continuación, presentamos un ejemplo simple con los dos balances, tanto del banco como del fondo de titulización. En él vemos cómo se transfiere el préstamo hipotecario del activo del banco al Fondo de Titulización, donde se transforma en los bonos de titulización hipotecaria, y el banco ingresa el dinero percibido por la venta del préstamo al FHT. Finalmente, el FHT venderá esos bonos a terceros, bien inversores particulares, bien fondos. De esta forma, la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas se deshace del riesgo a la par que gana liquidez.
Titulizaciones durante la crisis
La banca experimentó un grave problema de liquidez al comenzar la crisis, por lo que se reformó la regulación bancaria mediante los Acuerdos de Basilea III el 16 de diciembre de 2010, fortaleciendo el sistema financiero. Se observó un grave problema en las entidades financieras, pues presentaban un crecimiento excesivo de los valores presentados en los balances y un bajo nivel de los fondos propios previstos para riesgos. A su vez, muchas entidades no contaban con reservas suficientes para hacer frente a una crisis de liquidez.
Todo esto se magnificó con las hipotecas subprime, hipotecas con un alto riesgo de impago que los bancos transferían, de la misma forma que hemos explicado anteriormente, a fondos, y estos a su vez a otros inversores, llegando incluso a asegurar la rentabilidad de estos paquetes.
Resumiendo, estas titulizaciones se esparcieron por parte del mercado y, cuando los impagos comenzaron, se produjo un efecto dominó que se llevó por delante a bancos, inmobiliarias, fondos de inversión, etc.
Las hipotecas subprime son un concepto que proviene de EE UU., donde comenzó en el 2007 y se transmitió a Europa. Pues bien, el proceso que seguían los bancos con las subprime es el mismo que la titulización, aunque, en teoría, hoy se han implementado los acuerdos de Basilea para tener un resguardo en caso de haber otra crisis de liquidez.
¿En qué consisten los acuerdos de Basilea y por qué afectan a la titulización?
Estos acuerdos de Basilea se resumen en el siguiente cuadro:
En cuanto a las titulizaciones, contemplan:
Titulizaciones : Se fortalece el tratamiento de capital para determinadas titulizaciones complejas. Se exige a los bancos realizar análisis más rigurosos de las posiciones de titulización con calificación crediticia externa.
Lo que viene a decir que se realizarán análisis de los productos titularizados por parte de terceros, exteriores al banco, otorgando a estos análisis un peso e importancia mucho mayor del obtenido antes de la crisis.
A día de hoy, el proceso sigue siendo el mismo que llevó a la crisis; eso sí, se han reducido en gran medida el número de titulizaciones hipotecarias, además de implantarse un marco legal que regula de una forma más eficiente estos productos financieros. La cuestión es si esta regulación será suficiente o continuará siendo efectiva a lo largo del tiempo.
¿Qué pasa si tu hipoteca está titulizada?
Lo primero que debes saber es que, si tienes una hipoteca titulizada, el banco ya no es el acreedor de tu deuda. Esto significa que se la ha vendido a un tercero, por lo que ya la ha cobrado. Sin embargo, eso no quiere decir que no tengas que seguir pagándola, puesto que tu deuda sigue en vigor. La única diferencia que existe es que el banco pierde su derecho a reclamar el pago.
Y ¿Qué sucede si dejas de pagar? El banco podrá acudir a los tribunales para exigir el pago de las cuotas pendientes, aunque eso sería improcedente. De hecho, existen sentencias a favor de los usuarios titulizados por ese motivo. No obstante, ante una ejecución hipotecaria, esta solo podría paralizarse si la hipoteca se ha titulizado al 100 %.
¿Cómo puedes saber si tu hipoteca está titulizada?
Conocer este dato es bastante complicado, pero no imposible. Por regla general, la relación que tienen los hipotecados con el banco, una vez concedida la hipoteca, es su pago mensual. Además, si no hay ningún problema de impago, lo normal es desconocer si la entidad bancaria ha vendido o no la deuda.
Asimismo, hay que recordar que la entidad no está obligada a informar a su deudor de la titulización de su hipoteca.
Para saber si tu hipoteca está o no titulizada, lo más sencillo es acudir al banco y preguntarlo, pero estos no suelen colaborar prestando dicha información. Es más, en la mayoría de ocasiones fuerzan al hipotecado a acudir a la vía judicial.
Ante esta situación, lo que puedes hacer es recurrir a la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), y en su web podrás realizar una búsqueda compleja tratando de obtener la respuesta que buscas.
¿Puedes vender un inmueble con hipoteca titulizada?
Sí. El único cambio que te afecta es la figura del acreedor, pero tus obligaciones siguen siendo las mismas.
Por último, antes de cerrar este capítulo acerca de la titulización de una hipoteca y cómo te afecta, debes saber que renegociar los términos de una hipoteca titulizada es complicado. Al no actuar el banco como acreedor, debes acudir al fondo para renegociar las condiciones. Y no es una tarea sencilla averiguar quién es el nuevo propietario de los derechos de cobro derivados del contrato hipotecario inicial.
