Alquilar tu vivienda habitual mientras está desocupada durante el período de vacaciones puede ser una buena idea para obtener una rentabilidad extra. Sin embargo, si no conoces las reglas para alquilar legalmente tu vivienda en verano, puede que te enfrentes a cuantiosas multas.
En el siguiente artículo, os daremos 5 consejos para alquilar la vivienda legalmente en vacaciones.
5 consejos para alquilar tu vivienda legalmente en vacaciones
Desde la llegada de plataforma como por ejemplo AirBNB, los pisos turísticos para alquiler se han multiplicado. Estas plataformas permiten poner tu piso en alquiler durante un tiempo determinado y obtener ganancias por ello.
Si tú también quieres rentabilizar tu propiedad de forma legal, deberás seguir estos consejos para alquilar tu vivienda legalmente en vacaciones: definir el régimen de arrendamiento, legislación vigente y regulación, restricciones al alquiler, cómo declarar el piso turístico y posibles multas en caso de infracción.
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Cuidado con el tipo de régimen de arrendamiento
Primero de todo, existen dos formas de declarar los ingresos del alquiler vacacional: como segunda vivienda o como alojamiento turístico.
El alquiler como segunda vivienda es el propio de los pisos durante semanas sueltas o durante las propias vacaciones, el más común. El alojamiento turístico se correspondería con el desarrollo de una actividad económica en la que la vivienda tiene uso vacacional exclusivamente.
Atento: Son las CCAA las tienen la competencia sobre los alquileres turísticos
No existe una legislación generalizada a todo el territorio español. Por lo tanto, cada Comunidad Autónoma (CCAA) tiene la potestad de fijar las condiciones y requisitos que deben cumplir los pisos turísticos para ser alquilados legalmente. Por una parte, hay Comunidades Autónomas con legislación propia para los alquileres turísticos, como son las zonas costeras, Madrid y Barcelona. Por el contrario, las zonas que no tienen legislación específica estarán amparadas bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Los requisitos básicos que debe cumplir una vivienda vacaciones y que suelen ser comunes a todo el territorio son:
- Disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- La vivienda debe alquilarse completamente amueblada así como disponer de otros utensilios que pueda necesitar el inquilino.
- El propietario debe facilitar al inquilino un teléfono de contacto en caso de emergencia.
¿Tengo que notificar a algún organismo público que quiero alquilar mi vivienda en vacaciones?
Únicamente en el caso del alojamiento turístico, es requisito indispensable el inscribir la vivienda en el Registro de Viviendas Turísticas. Este organismo tiene sedes por cada comunidad autónoma y sirve para identificar y registrar el tipo de alquiler turístico:
- Vivienda de uso turístico: Se alquilan durante un período concreto del año de forma habitual.
- Apartamento turístico: Son los casos en los que la vivienda se destina exclusivamente al alquiler turístico. Se podría denominar como alquiler residencial.
De esta forma, el propietario se compromete a cumplir con los requisitos legales de alquiler de vivienda turística. Al completar la inscripción, cada vivienda recibe un número de identificación propio.
Debes tener en cuenta también que cada CCAA tiene una regulación adaptada a sus necesidades, por lo que será ideal consultar con un profesional local del sector todas nuestras dudas e inquietudes.
Restricciones al alquiler de vivienda con uso turístico
Algunas Comunidades Autónomas imponen un plazo máximo de arrendamiento de la vivienda que no puede exceder de tres meses al año, mientras que otras provincias evitan que se puedan alquilar pisos por habitaciones en determinadas viviendas. Es por ello, que de nuevo, te recomendamos insistentemente consultar la legislación vigente en tu territorio.
¿Cómo declaro las ganancias del alquiler turístico en mi declaración de la renta?
Este es el consejo más importante y que menos se tiene en cuenta al alquilar un piso para uso turístico: Si alquilas una vivienda durante tus vacaciones, se deberá incluir las ganancias generadas en el IRPF si es de manera particular, o declarando IVA si es un profesional (gestor o plataforma) quien alquila el piso turístico. El IVA de los pisos turísticos puede variar entre el 10% y el 21% dependiendo de la comunidad autónoma y de la propia naturaleza del alquiler.
En ciertas comunidades como Cataluña, el propietario además tendrá la obligación de liquidar la tasa turística o Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET). Este tipo de impuestos pueden ser añadidos también con el tiempo en CCAA como Andalucía o Comunidad Valenciana.
En el caso del alquiler como segunda vivienda, se declararía como "rendimientos del capital inmobiliario" y lo que debemos hacer es diferenciar entre los periodos en los que la casa está alquilada y los que no a efectos del IRPF. Durante el tiempo que la casa no esté alquilada Hacienda igualmente realizará lo conocido como "imputación de renta". Esto es, el propietario abonará entre un 1% y un 2% del valor catastral del piso por los meses proporcionales que no ha estado alquilado.
En el caso del alquiler como alojamiento turístico, se declarará como "Ingresos por la actividad económica". Además, se tendrá que realizar declaraciones trimestrales de IVA.
En ambos casos, se podrá deducir los gastos asociados a la vivienda durante los meses que haya estado alquilada. Es decir, al hacer la declaración de la renta, se restarán los gastos de ese periodo a los ingresos obtenidos y se tributará por estos ingresos conforme a las tablas de IRPF.
¿Cuáles son las multas por alquilar la vivienda de forma ilegal en verano?
Al alquilar tu vivienda ilegalmente en verano se puede incurrir en dos tipos de infracciones:
- Por no tener la vivienda correctamente regularizada.
- Por no declarar los ingresos obtenidos a Hacienda (tanto si se trata de un particular como un profesional).
Las cuantías pueden ir desde los 3.000 euros hasta los 600.000 € y la prohibición de volver a alquilar la vivienda para este propósito. Por ello, no merece la apena arriesgarse, ya que la rentabilidad en este sector es muy alta a pesar de la presión fiscal.
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