Claves para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

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Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es una interesante opción de inversión que en algún momento nos podemos llegar a plantear. La duda inmediata que suele surgir al pensar en esta posibildad es la rentabilidad de la operación. ¿Vale la pena comprar para alquilar?

Autor Jonathan Llamas

Actualizado: 16/07/2024

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler sigue siendo una opción de inversión interesante. Sin embargo, es natural preguntarse sobre la rentabilidad de dicha operación.

¿Vale la pena comprar para alquilar?

Comprar una vivienda para alquilar continúa siendo una buena opción, especialmente en grandes ciudades donde los alquileres son más altos. Si te planteas esta inversión, hay varios aspectos que debes considerar.

Aspectos clave al comprar una vivienda para alquilar

Si estás pensando en invertir en vivienda para alquiler, es crucial considerar lo siguiente:

Rentabilidad actual de alquiler

La rentabilidad media nacional de las viviendas en alquiler en España fue del 6,6% en el primer trimestre del 2024. Aunque la rentabilidad de la vivienda se ha estancado o disminuido ligeramente en algunas áreas, los locales comerciales y garajes han mostrado un aumento en sus rentabilidades.

Rentabilidad por tipo de inmueble y ubicación

Viviendas: La provincia de Lleida lidera con una rentabilidad del 8,5%.
Oficinas: Sevilla encabeza con un 11,7%.
Locales Comerciales: Ávila se sitúa en primer lugar con un 12,3%.
Garajes: Murcia alcanza una rentabilidad del 10,8%.

⚠️La rentabilidad varía considerablemente dependiendo del tipo de inmueble y su ubicación. Es crucial evaluar cuidadosamente estos factores antes de invertir.

Consideraciones antes de invertir en vivienda

Para determinar si es un buen momento para invertir, plantéate las siguientes preguntas:

¿Necesitas financiación?

Analiza la evolución del EURIBOR y el mercado hipotecario.
Considera la cuota de financiación y elige entre hipoteca fija, variable o mixta.

¿Qué tipo de alquiler ofrecerás?

Los alquileres turísticos pueden ser rentables pero requieren una licencia específica. Consulta la normativa local y los estatutos de la comunidad.

¿Has hecho un presupuesto post-compra?

Considera los gastos de mantenimiento, seguros, comunidad y posibles reparaciones. Es importante que el precio de compra no te deje sin ahorros.

Factores que influyen en la rentabilidad

La rentabilidad de una vivienda para alquiler depende de múltiples factores:

Ubicación: Un barrio bien comunicado y con servicios cercanos es ideal.
Ciudad: Invertir en grandes ciudades como Madrid o Barcelona suele ser más rentable. Ciudades en crecimiento como Málaga, Valencia o Mallorca también son buenas opciones.
Precio de la Vivienda: Asegúrate de que el precio refleje los servicios y la ubicación. Considera también los costos de reformas y mobiliario.

Determinación del precio del alquiler

Antes de fijar el precio de alquiler, ten en cuenta:

Precio de Alquileres en la Zona: Comparar con otros pisos en la misma área.
Perfil del Inquilino: El precio y la calidad variarán según si es para estudiantes, familias, parejas, etc.
Características del Inmueble: Estado de conservación, presencia de ascensor, si está amueblado, etc.

Ejemplo práctico de rentabilidad

Para comprender mejor la rentabilidad que puede obtenerse al invertir en una vivienda para alquilar, consideremos un ejemplo práctico con datos específicos. A continuación, os detallamos los costes y beneficios involucrados en la compra y alquiler de una vivienda:

Precio de la Vivienda: 150.000€
Financiación: 105.000€ (70% del precio)
Plazo del Préstamo: 25 años
Tipo de Interés: 2,50%
Cuota Hipotecaria: 440,00€
Gastos de Compra-Venta: 14.000€ + 55.000€ de entrada
Gastos de Hipoteca: 350€
Alquiler: 750€

Resultados

Ingresos de Alquiler menos Comunidad e Impuestos: + 6.500€
Cuota Anual del Préstamo: - 5.300€
Diferencia: = 1.200€

Este ejemplo muestra una rentabilidad neta anual de 1.200€, lo cual representa un escenario conservador que podría mejorar con la evolución del mercado y un aumento en los precios de alquiler.

Hipotecas para alquilar

En España, no todos los bancos ofrecen hipotecas específicamente para alquilar. Por ello, es recomendable declarar la vivienda como segunda residencia para obtener financiación. No obstante, ten en cuenta que la financiación máxima en estos casos suele ser entre el 60-70% del precio de compra o tasación.

Si posees un historial crediticio sólido y tu banco te considera un buen cliente, será más sencillo conseguir la financiación necesaria.

👉🏼 Si estas buscando asesoramiento hipotecario, desde Rankia te ofrecemos este servicio totalmente gratuito.

En resumen, invertir en vivienda para alquiler puede ser una opción rentable si se consideran todos los factores relevantes. Consultar a asesores financieros y apoyarse en profesionales puede marcar una diferencia significativa en tu inversión.

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0 suscriptores

#11
Jaimejube

15/07/24 13:49

Yo acabo de comprar una vivienda para alquilar y la verdad es que estoy pensando en adquirir otra, no me había planteado esta opción de inversión antes pero no esta nada mal, aunque si que es verdad que no es tan pasiva como otras.
en respuesta a Emartinezp
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#10
zirconito

25/03/22 23:56

Gracias por la respuesta, mi comentario es de noviembre del 2021, de ahí lo de la ley en Cataluña, que aunque la estén parando, (han tardado año y medio) daño ya han hecho y buscarán la manera de intentar ponerla de nuevo..ya que no la han parado por el tema de limitar los precios, si no que ha sido por falta de competencias desde la CCAA...

Y que me dices de la ley okupa.... ? Aquí en Catalonia, somos los number 1 en limitar y quitar, luego dicen q es Spain quien nos roba, menudos políticos que no respetan la propiedad privada..
Del tema de las zonas que comentas, gracias por contestar o dar tu opinión. Realmente no buscaba una respuesta, solo intentaba abrir otras opciones para que en el próximo artículo profundizaran un poco más...
Del tema seguro de impago, yo no los uso, intento hacer yo el mismo filtrado que harián ellos y ahsta ahora todo ok.. y no todo lo que he oidod e los seguros de este tipo es positivo.. Y los alquilo sin muebles, excepto uno que me lo dejó amueblado de 2 años un inquilino.

Yo tuve la suerte de comprar a buen precio en el centro de una ciudad, en un momento que todo el mundo aconsejaba no comprar. . Vamos a ver los tipos de interés y como acaba la factura de la fiesta de los 2 últimos años... y lo que nos queda...
en respuesta a zirconito
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#9
Emartinezp

25/03/22 18:18

La Ley en Cataluuña está derogada recientemente a efectos prácticos.

Comparto tu opinión respecto a que las grandes ciudades no son las que mejores rentabilidades dan, más bien al contrario.

La morosidad se cubre con seguro de impagos y un buen filtraje. No es infablible pero almenos da algo de cobertuta.

Respecto zonas, las más rentables son los barrios obreros (zonas C y D). Personalmente prefiero alquilar sin muebles, pero no siembre la demanda acepta esto. En cuanto a rentabilidad no afecta demasiado este aspecto.
en respuesta a mmoror3
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#8
María Blanco Martínez

24/11/21 11:02

Hola @mmoror3 , la edad influye en el plazo máximo de la hipoteca. Tu edad en el momento de constituir la hipoteca, sumada al plazo de la hipoteca, no puede superar los 75 años (aunque este dependerá de cada entidad, pudiendo oscilar entre los 70 y 80 años). ¡Un saludo!
Nuevo
#7

24/11/21 10:44

Gracias por el análisis. Como influye la edad para conseguir una hipoteca ?.
en respuesta a zirconito
-

#6

23/11/21 21:02

Totalmente de acuerdo.

36 años para que el piso sea tuyo. Y en esos 36 años, ¿si te dejan de pagar qué haces? Invertir apalancado te puede salir muy bien o muy mal. Aún me acuerdo de un vecino que tenía en 2008 que se había comprado un piso para invertir en... Valdepeñas. No sé cómo le habrá ido, porque cambiamos de piso, pero creo que Valdepeñas no es exactamente el lugar más deseable de España para comprar una vivienda...

Cuando el piso se queda vacío tienes gastos. ¿Un rendimiento de un 4-5% está bien para estos riesgos? Eso es lo que habría que plantear. ¿Merece la pena apalancarse para comprar? No lo tengo nada claro.

Yo si tienes el dinero y lo metes ahí me parece una inversión como otra cualquiera. Prefiero la Bolsa pero oye, vale. Te da una renta, se puede revalorizar, una inversión. Ahora, apalancarse un 100%, un 70% del valor, mucho ojo porque eso puede ser un suicidio financiero.

También veo que con las leyes de alquiler que están sacando al final los que vivimos de alquiler vamos a vivir mal, porque nadie en su sano juicio va a invertir en mejorar las viviendas para alquilar con semejantes leyes, así que esto que me pasa a mí ahora de vivir en un sitio agradable por mucho menos de lo que pagaría de hipoteca se me va a acabar... Pero como inversión sigo viendo las cosas exactamente igual.

Saludos
#5
zirconito

23/11/21 12:00

Lo veo destacado en portada con fecha actual, pero luego veo que es un repost/refrito de un articulo de hace 3 años..

Así que me da hasta pereza empezar a comentar ya que ceo que está fuera de la realidad... Precios altos de compra si, pero pocas facilidades para hipotecas? si no te la dan ahora, no te la darán en la vida y a un interés de risa.. Y esos precios altos de compra hacen que la inversión para alquilar sea poco rentable...

Ley en Catalunya de limitación de precio de alquiler y con las orejas asomando a nivel nacional, no se menciona nada y se debería.

Mejor invertir en grandes ciudades como dice el artículo? Justo todos los inversores llevan tiempo buscando otras ciudades más pequeñas, por que ya no hay quien haga negocio en las grandes ciudades...

La morosidad, impagos, etc cada vez es mayor y al paso que va el país seguirá subiendo.. riesgo alto.

Se habla de zonas y tal pero no se dice/opina que es mejor, muebles no muebles, zona premium, zona obrera, extra radio...

No podeís poner este tipo de inversión como algo fácil y que no tiene contras.. luego la gente se pilla los dedos como en la otra crisis y la culpa es de los bancos por dar tantas hipotecas...
Lo primero que hay que poner al hacer números para invertir en un piso, es: Cuanto tiempo puedo pagar la hipoteca si el piso no lo alquilo o no me pagan?. Una vez contestas eso, puedes seguir y hacer todas las siguientes quinileas de cuanto vas a poder ingresar vs cuanto te va a costar, etc.

Esto por comentar alguna cosa rapidamente, que no me quiero meter en profundidad con el tema... pero entrar ahora a invertir en ladrillo, no lo recomiendo a no ser que compres bien de precio.
Ahora ya solo falta que aparezca algún vendedor de humos/cursos que el en último año han aparecido hasta debajo de las piedras, para darte sus secretos en 4 masterclass gratis (jajajaj) de como vivir de rentas..... y si todos ellos tan listos ya vivieran de rentas, no estarían desesperados intentando vender sus cursos...
en respuesta a Lorena Romero
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#4
Wabaloo
26/07/18 13:14

Preguntas a los foreros:

Es sensato plantear una inversión en la que en el mejor de los casos (sin impagos) recuperemos el capital invertido en 36 años (suponiendo que la depreciación de la construcción para ese entonces sea compensado por la plusvalía de los terrenos)???

Y eso con unos "personajes" que dicen que van a limitar el cobro del alquiler por decreto a una cantidad que a ellos les parezca....

Que pasa con los números que has hecho cuando suban los tipos?

Que pasa cuando tu inversión sufra la deflacción (que es absolutamente inevitable, porque en esos 36 años veremos 3ª guerra mundial, y la reducción de la población de España a 15 millones de habitantes por parte de los amos con la complicidad de sus esbirros.

https://www.populationmatters.org/solving-population-problems/

Señores y señoras, saben cuanto vale un piso?

Suelo Rústico: 2 euros m2 (los terrenos antes de ser ciudad)
Urbanizar ese suelo: 36 euros m2 (las calles, alumbrado y servicios, con solares ñpara colegios, institutos, etc... y las mordidas de los ayuntamientos 10% aprovechamiento lucrativo).

Construir el piso: 350 euros m2 (calidades cumpliendo normativa vigente CTE, que son altas)

Total: 400 euros m2, un piso de 100 m2 cuesta fabricarlo 40.000 euros, todo lo que pase de ahí se lo queda alguien.

Por cierto, en China esa mismo piso lo pueden fabricar por 4000 euros.

Cuando veo que la gente se mete en pisos de 400.000 euros, que al final pagaran 800.000 euros veo esclavitud e ignorancia.

Saludos!
en respuesta a Lorena Romero
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#3
Wabaloo
26/07/18 12:40

Ay Lorena!

Entremos en el barro va!

Cuando digo que los números están "mal" me refiero a que no son así.....o no deben serlo..

Es decir, cuando alquilas no te creas ni en broma que lo vas a tener alquilado todo el tiempo, que no tendrás morosos, impagos, desperfectos, y un largo etc....eso hay que tenerlo en cuenta.....

Efectivamente existen algunas claves o "secretos" que consiguen elevar la rentabilidad al 50% anual....en otros hilos he dado bastante información al respecto....como por ejemplo que la inversión necesita de mucho asesoramiento....

Cuando se tiene ese asesoramiento, puedes financiar el 100%; no pagar gastos compraventa, deducirte fiscalmente los gastos de reforma (con la que ademas duplicas el valor del piso y puedes rehipotecar) y los intereses del préstamo..y un largo etc...ademas de otras muchas posibilidades...

Cuando hablo de rentabilidad del 50%, es sobre mi capital invertido, no sobre el apalancamiento... esto es; si tengo 1000 euros para invertir, obtengo 500 euros 1er año, 500 2º año, 500 3er año....etc....mi socio el banco pone el resto y se lleva su rentabilidad ..el 1% mas las 100 comisiones encubiertas que me ha clavado.

Por cierto, 50% es el mínimo en el que entro... hace 4 años compre un piso en centro Valencia y se están vendiendo por 5 veces mas hoy,

Como en todas las inversiones, hay que conocer bien de antemano y mirar mucho, con paciencia.

hasta aquí puedo leer......

saludos igualmente

Esas inversiones están ahí... esperando
en respuesta a Wabaloo
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#2

26/07/18 09:53

Hola Wabaloo! Este artículo lo ha redactado mi compañera @Marta-espinosa-c pero ya que me mencionas me apetece entrar al barro... :P

Mencionas que los datos están mal... ¿podrías especificar más qué datos están mal exactamente? Ten en cuenta que hemos usado un ejemplo bastante conservador en el que el alquiler es prácticamente igual a la cuota hipotecaria. Te puedo comprar que con el boom actual del alquiler podríamos usar números más ambiciosos.

Si te animas, puedes contarnos un caso real tuyo o que hayas vivido de cerca... incluso podemos añadirlo al artículo como segundo ejemplo :)

PD: yo misma estoy inmersa en una inversión de 200.000 y un alquiler de 700€ mes... y espero quitarme el préstamo en 25 años (sin contar con amortizaciones) y empezar con beneficios a partir del año 34. Tú hablas de recuperar una inversión en ladrillo en 2 año... ¿me cuentas el secreto? jeje

INSISTO, SIN CONTAR CON AMORTIZACIONES!

Saludos!
#1
Wabaloo
25/07/18 14:53

Hola Lorena!

El título del post prometía, de hecho es un campo virgen dentro de Rankia....

Todos los números están "mal", las claves que hacen rentable esta inversión no aparecen por ningún sitio en el post....

Cuando se conocen las claves de esta inversión se pueden obtener rentabilidades del 50% anual, es decir se recupera la inversión en dos años (no en 36, como te sale a ti, que es un absurdo desde el punto de vista del inversor)...

Por cierto, este post era para haberlo publicado en 2011-2012, hoy es un poco mas difícil, pero no imposible obtener ese 50% mínimo anual.....algunos hablan de precios burbuja....

Para los curiosos y los que buscan la libertad financiera les animaría a buscar esos nichos de inversiones que no están de moda y que son donde están las rentabilidades que merecen la pena.....eso si, abstenerse seriamente los perezosos, los llorones, los miedosos y en general aquellos que buscan lo rápido y fácil sin esfuerzo.

Sólo los audaces consiguen riquezas (si tienen la bendición de Dios...)

SALUDOS

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