La amortización anticipada de tu hipoteca es una estrategia financiera clave para reducir el coste total de tu préstamo. Sin embargo, puede surgir la pregunta: ¿es más beneficioso reducir la cuota mensual o el plazo del préstamo? En este artículo, respondemos a esa pregunta y te explicamos cómo cada opción afecta a tu economía y qué implica realizarla.
¿Por qué amortizar anticipadamente tu hipoteca?
Amortizar anticipadamente tu hipoteca te permite ahorrar en intereses y beneficiarte de deducciones fiscales. Si tienes ahorros y no estás satisfecho con las opciones de inversión tradicionales, como depósitos o fondos de inversión, la amortización anticipada puede ser una excelente para ahorrar.
Según la Ley 35/2006, los adquirientes de una vivienda habitual antes del 1 de Enero de 2013 pueden deducirse un 15% de la cuota (amortización + intereses) y otros gastos. La base máxima de deducción es de 9.040 euros. Las viviendas adquiridas después de esta fecha no pueden disfrutar de esta ayuda fiscal.
Ventajas Amortización de Hipoteca
Tipos de amortización: Total o parcial
Puedes optar por amortizar toda la deuda de la hipoteca (cancelación total) o reducir solo una parte del préstamo (amortización parcial). Sin embargo, antes de decidir, asegúrate de que tu banco no imponga comisiones por amortización anticipada. Es importante elegir un préstamo con comisión de cancelación 0% o que ofrezca amortización anticipada gratuita. Algunos bancos, sin embargo, pueden cobrar comisiones, además de otros gastos como:
- Gastos de gestoría: Pueden ser asumidos por ti o un gestor.
- Gastos de notaría: Alrededor de 90€.
- Gastos de registro: Mínimo 24€.
¿Amortizar cuota o plazo de la hipoteca?
Aquí te explicamos cuál es la opción más beneficiosa.
Reducir el plazo de la hipoteca
La mejor opción para ahorrar en intereses es reducir el plazo. Aunque la cuota mensual permanezca igual, acortar el plazo del préstamo significa pagar menos intereses a largo plazo. Según el sistema de amortización francés, cuanto mayor sea el capital pendiente, mayor será el ahorro en intereses, especialmente al principio del préstamo.
Amortización del plazo | |
Capital pendiente | 100.000€ |
Capital a amortizar | 20.000€ |
Interés (Euríbor + %) | 2% |
Plazo pendiente | 15 años |
Nuevo plazo | 12 años |
Cuota mensual | 643,51€ |
Ahorro total de intereses | 6.466,67€ |
Pros
- Reducción del interés total pagado: Al acortar el plazo de la hipoteca, se paga menos interés total.
- Eliminación más rápida de la deuda: Reducir el plazo de la hipoteca permite pagar la deuda más rápidamente.
- Seguridad financiera: Acortar el plazo de la hipoteca puede mejorar la estabilidad financiera a largo plazo.
- Menor impacto de los cambios en tasas de interés: En caso de hipotecas de tasa variable, acortar el plazo puede disminuir la exposición a fluctuaciones futuras de las tasas de interés.
Contras
- Impacto limitado en deducciones fiscales: En algunos lugares, los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos. Reducir el plazo del préstamo puede disminuir estas deducciones.
- Penalidades por pago anticipado: Algunas hipotecas tienen cláusulas que penalizan los pagos anticipados.
Reducir la cuota de la hipoteca
Reducir la cuota ofrece mayor flexibilidad y te proporciona un alivio en tu presupuesto mensual. Si prefieres mantener la misma cuota, pero deseas reducir lo que pagas a largo plazo, amortizar parcialmente puede ser útil.
Amortización de la cuota | |
Capital pendiente | 100.000€ |
Capital a amortizar | 20.000€ |
Interés (Euríbor + %) | 2% |
Plazo pendiente | 15 años |
Cuota mensual antes | 643,51€ |
Nueva cuota mensual | 514,81€ |
Ahorro mensual | 128.70€ |
Ahorro total de intereses | 3.166,67€ |
Pros
- Reducción de intereses totales: Al disminuir el saldo principal de la hipoteca, se reduce la cantidad de intereses que se pagan a lo largo del tiempo.
- Aceleración del pago del préstamo: Amortizar la hipoteca permite pagarla en un plazo más corto.
- Posibles beneficios fiscales: En algunos países, los intereses hipotecarios pueden ser deducibles de impuestos.
- Seguridad financiera: Al reducir la deuda hipotecaria, se mejora la situación financiera personal.
Contras
- Menor liquidez: Al destinar fondos adicionales al pago de la hipoteca, se reduce la cantidad de dinero disponible para otros usos.
- Oportunidad de inversión perdida: El dinero utilizado para amortizar la hipoteca podría haberse invertido en otras oportunidades.
- Penalidades por pago anticipado: Algunas hipotecas tienen cláusulas que penalizan los pagos anticipados.
¿Qué implica la penalización por amortización anticipada?
Algunas hipotecas tienen penalizaciones por amortización anticipada, es decir, un coste adicional por pagar antes de tiempo. Estas penalizaciones se aplican para compensar al prestamista por los ingresos de intereses que perdería.
Factores que influyen en las penalizaciones hipotecarias
- Duración del plazo: Cuanto más largo sea el plazo, mayor será la penalización.
- Tipo de interés: Las hipotecas con tipo fijo suelen tener penalizaciones más altas.
- Tamaño de la hipoteca: Las hipotecas más grandes tienen penalizaciones mayores.
¿Vale la pena amortizar anticipadamente?
Antes de tomar una decisión, evalúa las alternativas de inversión. Si invertir en otro producto financiero te ofrece un rendimiento superior al de los intereses de la hipoteca, podría ser más rentable optar por la inversión. Además, es recomendable pagar primero deudas con tipos de interés más altos (tarjetas de crédito, préstamos personales) antes de amortizar la hipoteca.
Amortización de hipoteca fija vs. variable
La decisión de amortizar una hipoteca fija o variable depende de varios factores clave: los tipos de interés, los costes de amortización anticipada, y tu situación financiera personal.
- Hipoteca fija: Las hipotecas fijas tienen una tasa de interés constante durante toda la vida del préstamo. Si ya tienes un tipo de interés bajo, es posible que no sea necesario amortizar, ya que el tipo es favorable.
- Hipoteca variable: Con una hipoteca variable, el tipo de interés fluctúa, lo que implica un riesgo si los tipos suben. En este caso, amortizar anticipadamente puede ser una buena opción para reducir la deuda antes de que los tipos aumenten.
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En resumen, reducir el plazo de la hipoteca es la opción más rentable si tu objetivo es ahorrar a largo plazo, ya que reduce el total de los intereses. Sin embargo, si tu principal objetivo es tener mayor liquidez a corto plazo, la reducción de la cuota puede ser la mejor opción. Evalúa tus finanzas personales, tus deudas, y tus objetivos antes de tomar una decisión.
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