Las cláusulas abusivas en hipotecas son prácticas ilegales que perjudican al consumidor, especialmente cuando no se negocian individualmente y se imponen de forma unilateral por parte del prestamista. Estas cláusulas pueden afectar al coste del préstamo y, en muchos casos, son motivo de reclamaciones judiciales. En este artículo, te explicamos qué son las cláusulas abusivas, las más comunes, cómo saber si tu hipoteca las incluye y cómo reclamarlas.
¿Qué son las cláusulas abusivas en las hipotecas?
Las cláusulas abusivas en las hipotecas son disposiciones contractuales que favorecen de forma desproporcionada a los prestamistas. Estas cláusulas pueden ser ilegales porque, aunque formen parte de un contrato, son consideradas injustas por generar un desequilibrio en la relación entre las dos partes. En muchos casos, estas cláusulas no han sido negociadas, por lo que las hace vulnerables a ser anuladas por los tribunales.
Tipos comunes de cláusulas abusivas en hipotecas
A continuación, se explican algunas de las cláusulas abusivas más comunes en los contratos hipotecarios:
Cláusula suelo
Una de las cláusulas más conocidas y debatidas. La cláusula suelo establece un límite mínimo al tipo de interés aplicable, lo que impide que el prestatario se beneficie de las bajadas del índice de referencia, como el euríbor. Aunque el euríbor puede estar en niveles bajos, la cláusula suelo asegura que el tipo de interés aplicado no baje de un umbral preestablecido, lo que aumenta el coste del préstamo.
Ejemplo de aplicación y consecuencias para el hipotecado
Imagina que un préstamo tiene un tipo de interés del 5% y un euríbor del 1%. Si el contrato incluye una cláusula suelo del 3%, el tipo de interés que se aplicará será del 3%, a pesar de que el euríbor sea mucho más bajo. Esto supone un sobrecoste mensual para el prestatario, que sigue pagando un interés más alto del que corresponde.
Cláusula de gastos de formalización
En algunos contratos hipotecarios, el banco impone la obligación de que el consumidor asuma una serie de gastos relacionados con la formalización del préstamo, como notaría, registro, tasación y otros. Sin embargo, la ley estipula que ciertos gastos deberían ser asumidos por el prestamista, no por el prestatario.
El Tribunal Supremo ha dictado que muchos de estos gastos no deben ser asumidos por el consumidor, y pueden ser reclamados.
Gastos imputados indebidamente al consumidor
- Notaría: Honorarios por la redacción y firma de la escritura pública.
- Registro de la propiedad: Costes derivados de la inscripción de la hipoteca en el registro.
- Tasación: Gastos por la valoración del inmueble.
El Tribunal Supremo ha dictado que muchos de estos gastos no deben ser asumidos por el consumidor, y pueden ser reclamados.
Cláusula de vencimiento anticipado
La cláusula de vencimiento anticipado permite que el prestamista exija el total de la deuda pendiente si el prestatario incurre en impagos, aunque sean pequeños. En muchos casos, esta cláusula se activa incluso si el retraso es mínimo, lo que puede llevar a situaciones extremas como la ejecución hipotecaria.
Implicaciones y riesgos para el prestatario
La aplicación de esta cláusula puede poner en riesgo la vivienda del prestatario. Si el impago es menor o temporal, el banco tiene derecho a exigir la totalidad del préstamo y proceder con la ejecución hipotecaria, lo que puede resultar en la pérdida de la vivienda.
Cláusula de intereses de demora excesivos
Las cláusulas de intereses de demora excesivos imponen un tipo de interés de penalización sobre las cuotas impagadas, que a menudo supera los límites establecidos por la ley (El interés no puede ser superior al 2,5 veces el tipo de interés ordinario del préstamo). Los tribunales han fijado un límite a estos intereses para evitar que se impongan condiciones abusivas.
Ejemplo real de intereses abusivos
Un ejemplo de cláusula abusiva es cuando un préstamo tiene un tipo de interés ordinario del 5%, pero la cláusula de demora impone un 20% de interés en caso de impago. Este tipo de interés penal es desproporcionado y puede ser anulado por los tribunales.
Cláusula de redondeo al alza
El redondeo al alza consiste en que el banco redondee la cuota mensual a la unidad superior, lo que incrementa el coste de la hipoteca sin que exista una justificación clara.
¿Está permitida actualmente?
El Tribunal Supremo ha dictado que esta práctica solo es legal si está debidamente justificada y es transparente para el prestatario. En muchos casos, el redondeo al alza es considerado abusivo, especialmente si se aplica sin una justificación clara.
¿Cómo encarece la cuota mensual?
Si el cálculo de la cuota mensual da como resultado 305,25€, el banco puede redondearlo a 310€, lo que supone un sobrecoste adicional de 4,75€ cada mes. Aunque puede parecer una cantidad pequeña, a lo largo de los años el coste adicional se acumula.
¿Está permitida actualmente?
El Tribunal Supremo ha dictado que esta práctica solo es legal si está debidamente justificada y es transparente para el prestatario. En muchos casos, el redondeo al alza es considerado abusivo, especialmente si se aplica sin una justificación clara.
Cláusula de comisión por posiciones deudoras
Esta cláusula permite que el banco cobre una comisión cuando el cliente no cumple con los pagos del préstamo en los plazos establecidos. Sin embargo, en algunos casos, esta comisión se cobra sin que haya un coste real asociado al incumplimiento.
¿Cuándo se cobra y por qué se puede reclamar?
El banco cobra esta comisión cuando el prestatario incurre en retrasos en los pagos. Si no hay una justificación clara para el cobro de esta comisión o si su cuantía es excesiva, se puede reclamar su eliminación.
¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas en tu hipoteca?
Si identificas que tu hipoteca contiene cláusulas abusivas, tienes derecho a reclamarlas. A continuación, te explicamos los pasos a seguir para realizar la reclamación.
- Reclamación extrajudicial al banco: El primer paso es intentar resolver el conflicto directamente con el banco. Para ello, debes presentar una reclamación formal al servicio de atención al cliente, en la que expongas que ciertas cláusulas de tu contrato son abusivas y solicites su revisión o anulación.
- Reclamación judicial: Si la reclamación extrajudicial no tiene éxito, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. En este caso, deberás presentar una demanda ante el tribunal competente para que un juez declare la nulidad de las cláusulas abusivas. Si el tribunal falla a tu favor, el banco podría estar obligado a devolver las cantidades cobradas de más.
¿Necesito un abogado para reclamar cláusulas abusivas?
Aunque no es obligatorio contar con un abogado, tener asesoramiento legal especializado es muy recomendable, ya que te ayudará a gestionar de forma adecuada tu reclamación y a asegurarte de que el proceso se lleva a cabo correctamente.
Un abogado especializado puede:
Un abogado especializado puede:
- Identificar cláusulas abusivas: Revisar tu contrato de préstamo hipotecario y detectar cláusulas que sean ilegales.
- Asesorarte en el proceso: Guiarte en los pasos a seguir, tanto en la reclamación extrajudicial como judicial.
- Representarte en juicio: Si es necesario, defender tus derechos en los tribunales y lograr que se te devuelvan las cantidades que has pagado de más.
Consejos para evitar cláusulas abusivas en futuras hipotecas
Si estás pensando en firmar una hipoteca, es fundamental que tomes algunas precauciones para evitar caer en condiciones abusivas.
- Puntos a revisar antes de firmar el préstamo: Revisa cuidadosamente el contrato, prestando especial atención a las cláusulas que puedan perjudicarte, como las cláusulas suelo, los gastos de formalización y los intereses de demora.
- Derechos del consumidor ante cláusulas abusivas: Recuerda que tienes derecho a reclamar la nulidad de cualquier cláusula abusiva que se te imponga, así como a recibir el reembolso de las cantidades que hayas abonado de más.
- Pedir una copia de la oferta vinculante: Solicita siempre una copia de la oferta vinculante y tómate el tiempo necesario para revisarla. Esto te permitirá identificar posibles cláusulas abusivas y, si es necesario, obtener asesoramiento legal antes de firmar.
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En resumen, las cláusulas abusivas en las hipotecas son condiciones injustas impuestas por los bancos que pueden afectar el coste del préstamo. Si detectas una cláusula abusiva, puedes reclamarla inicialmente de forma extrajudicial al banco o, si no recibes respuesta, acudir a la vía judicial. Contar con asesoramiento legal te ayudará a proteger tus derechos y recuperar lo que has pagado de más. Revisa siempre tu contrato hipotecario antes de firmar para evitar sorpresas.
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