Claves de la nueva Ley de Vivienda en España: cómo afecta a hipotecados e inquilinos

Después de más de dos años de negociación entre los partidos, el Congreso ha aprobado la nueva Ley de Vivienda, que ha traído consigo una serie de cambios significativos que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos en España. Si estás buscando un piso o eres propietario, es importante que conozcas las claves para entender cómo te afectará la nueva normativa.

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El elevado precio de la vivienda y los alquileres imposibilita que muchos jóvenes puedan emanciparse. Pero con la nueva Ley de Vivienda pactada por el Gobierno, se pretende hacer frente a está situación. La medida incluye una ampliación de los topes a las actualizaciones en los precios del alquiler, cabe destacar que la ley afecta a las zonas tensionadas, la eliminación del pago de los honorarios de las inmobiliarias por parte de los inquilinos y una revisión de los desahucios y las ocupaciones. 

Si eres hipotecado y piensas en alquilar tu vivienda, tienes que saber como afecta la nueva Ley de Vivienda a los propietarios. 

Hasta la fecha, los inquilinos que se ponían en contacto con una agencia inmobiliaria para alquilar una propiedad debían desembolsar los gastos correspondientes a dicha agencia. Esto significaba que, además de los pagos iniciales de "el mes de fianza, el mes en curso y el mes de agencia", los inquilinos debían realizar un gran desembolso de una sola vez.

Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda, acordada por ERC y Bildu con el PSOE y Podemos, cambiará esta situación, ya que ahora será el propietario quien deberá hacer frente a estos honorarios de agencia. Para evitar que estos nuevos costos repercutan en los precios de alquiler, los mismos socios han propuesto que los gastos normalmente atribuibles al arrendador, como la comunidad, el IBI, las tasas de basura o cualquier otro gasto, puedan ser asumidos por los inquilinos, siempre que se llegue a un acuerdo previo y se notifique por escrito en el contrato.

Cómo hemos anunciado con anterioridad, la nueva Ley de Vivienda afecta a los precios del alquiler. Pero, ¿cómo exactamente?

Tal y como se ha mencionado en los párrafos previos, la nueva Ley de Vivienda incorpora nuevas limitaciones al precio del alquiler, las cuales darán lugar a una reducción de los precios, la imposibilidad de aumentar el alquiler o su mantenimiento, en función del estado de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Pero, ¿en qué debemos fijarnos?

✔️ Si se es propietario de cinco o más viviendas para alquilar, es decir, un gran tenedor, la ley exigirá reducir el alquiler basándose en el índice de referencia de los inmuebles que se encuentren en las llamadas zonas tensionadas.
✔️ En cuanto a los pequeños propietarios, aquellos que poseen menos de cinco propiedades, el precio máximo se fijará a través de la indexación a la renta anterior en vigor, como se ha mencionado anteriormente, mientras se encuentre en una zona tensionada.

Es importante tener en cuenta que este sistema se aplicará en el futuro, ya que en la actualidad, el límite máximo de aumento del alquiler se ha fijado en un 2% para este año y en un 3% para 2024.
Si estás buscando un nuevo alojamiento y te preguntas cómo te afecta esta medida, la ley se aplica también a los nuevos contratos que se firmen a partir de ahora, y se basa en los mismos criterios de las zonas tensionadas, y si el propietario es un gran tenedor o un pequeño propietario.

La Ley de Vivienda también contempla cambios en el proceso de pago del alquiler, que normalmente se realiza de manera mensual. La nueva ley apunta que el pago del alquiler deberá realizarse por medios electrónicos, es decir, que siempre se realizará a través de transferencia bancaria. Aunque, se ha establecido una excepción: cuando alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y lo solicite expresamente, se permitirá el pago en efectivo. De momento no se ha informado más sobre está excepción.

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La Ley de Vivienda presenta medidas que afectan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios, sin embargo, existe una medida específica enfocada a los caseros, con el objetivo de incentivar el alquiler a personas jóvenes. Esta medida establece que si un propietario alquila su vivienda a alguien entre 18 y 35 años, podrá recibir una desgravación fiscal de hasta el 70% en el IRPF, siempre que la vivienda esté ubicada en una zona tensionada. Esta rebaja fiscal se aplicará a los contratos firmados a partir de la publicación de la Ley de Vivienda en el BOE.

En caso de que no se cumplan estos requisitos, existe una rebaja fiscal del 60% en otra situación. Esto aplica cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación en los dos años previos a la firma del contrato, lo que busca fomentar el ofrecimiento de viviendas en las mejores condiciones posibles.

Adicionalmente, los caseros podrán recibir una desgravación fiscal de hasta el 90% si cumplen con el siguiente caso: si tienen una vivienda en una zona tensionada y reducen el precio del alquiler en más de un 5% con respecto a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, si es el caso, la cláusula de actualización anual del contrato previo.

La Ley de Vivienda establece una nueva definición para el término "zona tensionada". De acuerdo con esta ley, una ubicación se considera "zona tensionada" cuando el coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares. Además, si el precio de compra o alquiler de una vivienda aumenta al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC en los cinco años anteriores a que se declare como zona tensionada, también se considerará como tal.

La decisión de declarar un área como zona tensionada recae en las comunidades autónomas. Si un alcalde no desea hacerlo, el Estado no tiene la facultad de obligarlo a hacerlo. La determinación de la zona tensionada se utiliza para establecer límites en los precios del alquiler, y el precio establecido en el contrato anterior con el arrendatario anterior será utilizado para establecer el tope del precio para el inquilino nuevo.