El futuro de nuestra economía se verá bastante afectado por la evolución del precio de la vivienda. Cuando deje de caer, el agujero de la banca dejará de aumentar, y buena parte de la incertidumbre que planea sobre el sector se despejará. Por eso conviene vigilar su evolución con cierto detalle, para poder hacer predicciones económicas lo más acertadas que sea posible.
En el siguiente gráfico pongo los precios de la vivienda en España, según varias fuentes.
Vemos que el precio medio ha caído entre un 26% y un 35%, según la fuente utilizada.
En el siguiente gráfico se compara la evolución con otros países:
Vemos que los precios en nuestro país ya han caído tanto como en EEUU y bastante más que en UK, aunque, por suerte, no tanto como en Irlanda, donde parece que tocaron fondo hace más de medio año, justo en el 50% del precio máximo alcanzado en la burbuja.
¿Cuánto más caerán los precios en España? Hace unos meses, dije aquí que veía probable que la caída terminara rondando el 50% desde máximos, igual que en Irlanda. Algunos sucesos recientes merecen ser tenidos en cuenta, para mantener o cambiar esta idea.
1.- Las creación y puesta en marcha de Sareb, la sociedad de gestión de activos que se encargará de ir vendiendo, durante los próximos 15 años, los inmuebles cedidos por las cajas intervenidas. Esta sociedad retirará del mercado temporalmente una enorme bolsa de viviendas (89.000 inicialmente), reduciendo la brecha que existe actualmente entre la enorme oferta y la escasa demanda. Lo normal será que las ventas no sean lineales en el tiempo (es decir, que no se venda 1/15 del total cada año), sino que al principio no se venda casi nada y, dentro de unos años, cuando la demanda se recupere, comiencen a vender a un mayor ritmo. Pero nadie sabe cuantos años tardará la demanda en recuperarse, ni cuantos activos más se transferirán a Sareb tras este aporte inicial (debido a nuevas aportaciones de las cajas ya nacionalizadas o de otras que sean intervenidas en el futuro), ni si Europa, tras el previsible rescate, forzará el ritmo de estas ventas como una de sus condiciones, ni si la entidad (con políticos y grandes bancos controlándola) será dirigida con toda la seriedad y buen juicio que la situación requiere. Así que se ha dado un primer paso, pero no está nada claro hacia donde conducirá el camino finalmente, en estos tiempos revueltos que nos está tocando vivir.
2. Ofrecimiento del permiso de residencia a los que compren un piso de más de 160.000 euros. Esto puede estimular la demanda, aunque no creo que en más unas pocas decenas de miles de viviendas. Aún así, creo que esta medida es muy positiva porque, a diferencia de las que suelen tomar los políticos, derrochando mucho dinero para lograr pocos resultados, esta medida es, en cierta medida, imaginativa, y no supone un desembolso de dinero que agrave el problema del déficit. Sería bueno, ahora que las arcas públicas están vacías, recordar aquello de "la imaginación al poder" y tratar de usar las ideas originales, para hacer más con menos dinero.
3.- Se aprecian signos de recuperación en el mercado inmobiliario americano. De momento son incipientes (mirando la serie azul del gráfico vemos que éste el cuarto intento de rebote que hacen los precios, y los tres anteriores han sido fallidos), y he leído varias opiniones de analistas americanos que afirman que esa recuperación es ficticia, que la realidad es mucho más cruda, que la demanda final no está aumentando y las mejoras en las ventas se deben a operaciones corporativas y cambios de manos de activos sin vender. Mirando los inventarios, índices de ocupación, número de viendas comenzadas, etc., sí que parece que podríamos estar al comienzo de la recuperación del sector en EEUU, aunque no hay que perder de vista que la FED está comprando 40.000 millones de dólares mensuales en bonos respaldados por hipotecas, y habría que ver si esos síntomas de recuperación inmobiliaria se estarían producienco sin esos estímulos. Tal y como está el panorama, con el fiscal cliff o, aunque haya acuerdo, con la reducción del déficit que deberá acometer el país sin tardar mucho, está por ver si los brotes verdes florecen o terminan marchitados. Pero mejor brotes verdes que nada. Sería preocupante que con tanto estímulo no se vieran ningún indicio de mejora.
Con estos nuevos detalles, podríamos ser un poco más optimistas, y pensar que los precios no llegarán a caer tanto como en Irlanda, aunque sigue habiendo algunos puntos oscuros que no invitan demasiado al optimismo.
En el siguiente gráfico se ve la evolución de los créditos inmobiliarios totales, dudosos y no dudosos, hasta el segundo trimestre de este año (lástima que el BdE tarde tanto en actualizar las series de datos). Quedan unos 200.000 millones de estos créditos sin reconocerse como dudosos, ¿Cuantos de ellos serán realmente créditos recuperables? Esa es la gran pregunta, cuya respuesta probablemente sólo conocen un puñado de altos directivos de las entidades.
Tras la transferencia de activos a la Sareb y la inyección de fondos europeos en las entidades intervenidas, la cantidad de créditos en balance podría disminuir apreciablemente en el cuarto trimester de este año y el primero de 2013.
Cuando se aclare el panorama, y comencemos a creernos la cifras publicadas, disminuirá bastante la incertudumbre y, viendo cercano el fin de la caída, habrá menos interés en vender los inmuebles al precio que sea, y probablemene las caídas de precios se detengan. Pero viendo la evolución de los datos, parece complicado que eso se produzca antes de finales de 2013. Y si extrapolamos el ritmo de caída actual, a finales de 2013 estaremos viendo descensos del precio medio de al menos un 40% desde máximos, puede que incluso del 45%. Así que parece bastante probable que nuestra caída de precios, aunque mucho más lenta, termine siendo muy similar a la irlandesa.
