Grupo San Jose (GSJ)

Si se subcontrata el precio de la construcción será precio de mercado, tendrían que regalar el suelo para que el precio final de la vivienda sea un precio 50% más bajo que el precio de mercado, de esta manera cada vivienda le costaría al herario público la mitad que al comprador privado.

De todas formas no me creo que lo haga, ni este gobierno ni otro.

Aceritos te contesto por partes.

"En negocios que cobran por anticipado estas cifras son importantes. En cualquier caso sean 374 o sean 219 M (374-155) la posición es muy cómoda ."

Correcto, pero si metes los 155 de anticipos, deberías meter también los 79M de Obra ejecutada pendiente de certificar en positivo, que es lo contrario a un anticipo. Otro tema es la cifra de proveedores, muy alta, pero de la nota de pagos a proveedores de la memoria se ve que los tienen al día y que no están pagando tarde. Es inherente a la empresa tener pasivo (gratuito).

"A efectos de valoración podríamos decir que si capitaliza 300 M , el 73% es la caja y el mercado está valorando el negocio en 81 M de euros ."

No deberías limitar el cálculo a Posición Financiera + Valor de Negocio. GSJ tiene (i) inversiones inmobiliarias, (ii) existencias (también son inmuebles) y (iii) la participación del 10% en Crea Madrid, que a valor de mercado a 30.06.24 suman 91+123+117=331. El VMdo de inversiones inmobiliarias y existencias vienen en los estados financieros auditados a 30.06.24. El VMdo de la participación es una estimación en base a la operación del 15% de 2019.

Un balance solo con esas 3 partidas vale más que la capitalización actual de 300M, y no las estás computando en tu cálculo de "capitalización-caja neta=negocio"

Pego el cálculo de activos no afectos al negocio:

Esto es, GSJ tiene al menos 3 patas que suman 925M:
1. Valor del negocio. Con 32M de EBIT a septiembre-24, si estimamos un EBIT de 43M/año x múltiplo EV/EBIT de 7x = 300M.
2. Posición de caja. Tienen 481M en caja - 111M de deuda - 76M Pasivo netando OCPA-OEPC=294M.
3. Inmobiliario+Existencias+Participación Crea Madrid=331M.

Eso sin meter activos fiscales, ni el negocio de Casado en Paraguay, ni el potencial valor de Crea Madrid. 

Creo también, pero no puedo asegurar, que con el grado de avance de las obras están siendo muy prudentes, y de ahí que cada vez tengan más OCPA que OEPC. Esto es, que el dinero que reciben tienden a meterlo como anticipo (OCPA) y no como ingreso del año. De ser así, se reflejaría en un EBIT mayor del que tienen. 

Esa es mi tesis, pero por favor corregirme si no estoy viendo algo.

18/12/2024 - 21:03

Este jueves será un día histórico para la ciudad de Madrid. El gran desarrollo urbanístico conocido popularmente como Operación Chamartín se desbloqueará por fin tras 30 años de idas y venidas con la firma de la venta de los terrenos por parte de Adif a Crea Madrid Nuevo Norte.

Según ha podido saber elEconomista.es el Consejo de Administración de Adif ha dado el visto bueno este miércoles al acuerdo alcanzado con la promotora del proyecto y a lo largo del jueves se rubricará la venta de los terrenos sobre los que se alzará la mayor operación urbanística de España y de Europa.

La firma de esta operación, valorada en alrededor de 1.245 millones de euros y que estaba previa para antes de que terminara el mes de noviembre, se retrasó unos días por un mero trámite formal, ya que el acuerdo alcanzado debía pasar antes de ir a notario por los Consejos de Administración de Adif y Crea Madrid Nuevo Norte, sociedad promotora del proyecto en la que participan BBVA (75,54% del capital), Merlin (14,46%) y GrupoSanjose (10%). 

(continua en el Link)

Link El Economista