Baja la amotización y me suben los intereses

Y usted siempre va de triunfador especulador... espero que le salga bien su ultima especulación como todas ya que nunca pierde y siempre advierte en contra de los asustaviejas que, en ocasiones, tienen razón y todo.

El sistema francés paga SIEMPRE los mismos intereses... da igual que falten 10 años para el vencimiento que 100... lo que varía en él es la parte de amortización a pagar para hacer que esta se mantenga igual durante todo el periodo del préstamo si se mantuviera el tipo de interés al que se calcula invariable.

Las circunstancias de una persona cambian, en un momento uno puede necesitar pedir un prestamo y al cabo de unos años quizá pueda liquidarlo facilmente.

Siento decirle que las matemáticas se me dan bastante bien y que sus afirmaciones carecen de ningún sentido ni matemático ni financiero.

Teniendo una deuda pendiente de 95 mil euros al 2,5% pagará anualmente 2375 Euros de intereses mientras que si tiene 86 mil euros pendientes pagará 2150 Euros anualmente de intereses, estos repartidos en las 12 cuotas que habitualmente se emplean.

Como sabrá los métodos de amortización NO se diferencian en los intereses que se pagan anualmente (los cuales dependen de la deuda que queda viva en el momento) sino del modo en el cual se va pagando el CAPITAL que queda pendiente.

Si bien yo lo que pretendía era que usted no liara a la gente con sus cantos de sirena completamente infundados ya que cada uno puede pensar y actuar como desee expondré un ejemplo clarificador de que NO es lo mismo amortizar que no amortizar.

Como usted será un enamorado FAN de una hipoteca en la que nunca jamás se amortizara (así la cuota sería la mínima minimísima y podríamos 'especular' en depósitos o RF 'segurola' estatal) vamos a suponer esta:

Año Cero hipoteca de 90 mil euros a plazo INFINITO. Tipos de interes al 2%... durante este año ambos personajes pagan sus intereses.... al final del año CERO el Sr Madoz tiene 9000 euros y el Sr Kretan también por que han sido buenos ahorradores.... el Sr Madoz los ahorra y los guarda en una cuenta remunerada que maravillosamente e incluso después de pagar a hacienda le rinde un 4% limpio de polvo y paja.... el Sr Kretan sin embargo los dedica a amortizar.

Final del Año 0 para empezar el año 1:
- El Sr Madoz sigue debiendo 90 mil euros, pagando su cuota que se mantiene maravillosamente al 2%, durante el año 1 deberá pagar 1800 Euros de intereses. Ha constituido un depósito por 7200 euros ahorrados al 4% de interés.
- El Sr Kretan ahora decide amortizar y optimizar fiscalmente la deducción... como ha pagado 1800 Euros de su hipoteca amortiza hasta los 9000 que son 7200 Euros más y su hipoteca pasa a ser de 82,8 mil euros, durante el año 1 el Sr Kretan pagará 1656 Euros de intereses.

Final del Año 1, para empezar el año 2:
- El Sr Madoz sigue debiendo 90 mil euros. El depósito le ha generado 288 Euros de intereses. HAcienda le ha devuelto 270 Euros. Como ha seguido siendo ahorrador tiene otros 5900 euros más que añade al depósito, este año sigue siendo maravilloso, los intereses de la hipoteca siguen al 2% y ha tenido suerte y todo y ha encontrado un depósito al 4% por segunda vez para el próximo año en el cual ingresa 13658 Euros. Su cuota de la hipoteca permanece invariable.
- El Sr Kretan debe 82,8 mil euros. Ha conseguido ahorrar 144 Euros más que el Sr Madoz ya que su cuota hipotecaria es algo más baja. Tiene también 1300 euros que le dió Hacienda. Ha ahorrado como el Sr Madoz 5900 Euros durante el año. Así que dedica el dinero ahorrado más lo de Hacienda, más el ahorro de la cuota a amortizar hasta el top de 9000 euros con lo cual consigue amortizar 7344 Euros de capital. Ahora debe 'solamente' 75.456 euros con lo cual la cuota de su hipoteca es de 1509 Euros anuales mientras que la del Sr MAdoz sigue siendo de 1800 Euros.

Final del año 2 para empezar el 3r año:
- El Sr Kretan ha conseguido ahorrar en la cuota 291 Euros ya que debe menos capital que el Sr Madoz. Ha recogido su desgravación de 1300 euros. Ha pagado 1509 euros de cuota y justamente ha conseguido ahorrar 5900 euros para poder amortizar los 9000 que quiere. Deberá al final de año para el próximo 7.491 Euros menos con lo cual su hipoteca será de 67965 Euros. Los tipos han subido un poco y se paga el 3% de interés con lo cual su cuota será de 2039 Euros anuales.
- El sr Madoz tiene a fin de año 14204 Euros ahorrados. Ha ahorrado también 5900 euros que los añade a lo anterior y 270 Euros que Hacienda le ha devuelto. Tiene pues 20374 Euros en su libreta de ahorro. Debe todavía los 90 mil euros iniciales. Los bancos han solucionado un poco su papeleta así que consigue un 3% de interés libre de impuestos y dice para que lo tenga hacienda me lo quedo yo. Así que renueva el depósito al 3% y paga su hipoteca al 3%. Pagará anualmente 2700 euros de su hipoteca.

Final del Año 3 iniciando el 4:
- El Sr Kretan ahorra 661 euros de la diferencia de cuotas. Hacienda le da sus 1300 euritos, ha pagado 2039 de cuota y ha conseguido ahorrar 5000 extras... con lo cual puede amortizar hasta el tope de 9000 euros 6961 Euros. Deberá ahora 61004 Euros. El tema sigue igual y los intereses seguirán siendo del 3%... por tanto pagará el proximo año 1830 Euros de cuota en la hipoteca.
- El Sr Madoz tiene 20985 Euros ahorrados contando sus intereses más los 405 que le devolverá hacienda y los 5000 que ha conseguido ahorrar como el Sr Kretan le hacen un total de 26390 Euros. Otro año todo al 3%... pero bueno merece la pena, que el dinero mejor en el bolsillo así que renueva al 3% otra vez más. Su cuota ya que no ha amortizado será de 2700 euros todavía.

Final del año 4 iniciando el 5:
- El sr Kretan ahorra 870 Euros en las cuotas hipotecarias, 1300 que le devuelve hacienda y ha pagado durante el año 1830 Euros de cuota. Consigue ahorrar otros 5000 euritos y vuelve a amortizar la hipoteca a tope. Le quedan 56004 euros de hipoteca. Los tipos han subido y ahora se paga el 4%. Pagará 2240 euros de su hipoteca.
-El Sr Madoz tiene en su libreta 27182 Euros más 405 que le ha dado Hacienda y 5000 que ha conseguido ahorrar. Tiene por tanto 32587 Euros. Los bancos ya no están pagando sobretipos y solo ofrecen un mísero 2% mientras la cuota hipotecaria está al 4%... sin dudas ha llegado el momento de empezar a amortizar ahora Si, al fin.... Se debate sobre que hacer si amortizar con todo el dinero que tiene en la cuenta o más bien aprovechar las ventajas hasta el tope fiscal. Se da cuenta que si amortiza de golpe todo el dinero que tiene en la cuenta deberá 57413 Euros de su hipoteca mientras el Sr Kretan deberá 1400 euros menos... así pues opta por aprovechar hasta el límite. Como ha pagado 2700 euros de cuota pues amortiza 6300 Euros sacandolos de su cuenta corriente en la que le quedarán 26287 Euros. Deberá de hipoteca aún 83700 Euros con lo que pagará 3348 Euros de cuota.

Final del año 5 iniciando el 6:
- El sr Kretan ahorra 1108 Euros de la diferencia entre cuotas. Cobra sus 1300 de Hacienda habituales y durante el año ha pagado 2240 euros de hipoteca. Ha conseguido ahorrar 4352 Euros que destinará a completar la amortización hasta el tope de 9000 con lo cual amortizará 6760 Euros. Su capital pendiente de hipoteca será de 49244 Euros. La hipoteca, una vez más sigue al 4% con lo que anualmente deberá pagar 1970 Euros.
- El Sr Madoz tiene en la CC 26813 Euros. Este año está bien ya que ha cobrado además los 1300 euros de Hacienda por que ya tocaba deducirse pero ha pagado 3348 euros en la hipoteca. Consigue ahorrar también 4352 Euros. Por tanto consigue juntar en su cuenta antes de tomar una decisión racional 32465 Euros. Su deuda actual es de 83700 Euros. Vuelve a pensar... Si amortiza todo lo que tiene ahorrado Hacienda solo le devolverá 1300 no por el total.... además debería aún 51235 Euros con lo cual debería 2000 euros más que el Sr Kretan... y sigue pensando... anda si parece que vamos empeorando.....

Al final llega a la conclusión que quizá hubiera sido mejor empezar a amortizar desde el principio el tope desgravable.

PD: Si hay algun error me lo decís, creo que he intentado hacer algo 'imparcial' y que mi rato me ha llevado para 'demostrar' que una vez cubierto el resto de intereses o de inversiones lo mejor es amortizar al tope desgravable pues al final se acaba notando.

El único lobby que ha existido es el LADRILLERO que por suerte fue compensado por algunas mentes abiertas en su momento..... contra la creencia general. La burbuja estalló, ahora se está comprimiendo.

He dicho muchas veces en este foro que pago hipoteca desde finales del año pasado y este año la he amortizado a tope por si es de tu interés.

El dato de viviendas USA me lo paso por el forro de los ............ tras 100 datos malos a veces sale uno bueno... y algún día se revertirá... no se si será este año el siguiente o el de más allá... pero en USA el ajuste comparado con el español ha sido mucho más fuerte y rápido... aquí asustan la cantidad de viviendas en venta... apra comprar un chollo, tiene uno para escoger lo que le de la gana.

Si a la diferencia entre lo pagado con las cuotas ordinarias y los 9000 euros eres capaz de sacarle más de lo que te devuelve Hacienda (yo a veces lo soy y todo, tu seguro que siempre) efectivamente mejor no pagar hipoteca, pero claro si eres capaz de sacarle más evidentemente lo que te interesaría seria AMPLIAR la hipoteca... yo te animo a que sigas especulando, parece que llegaste al mundo de la especulación hace 2 telediarios... a veces se pierde y otras se gana, tu pique principal con este tema viene por haber comprado vivienda en 2008 a precios ESTRATOSFERICOS comparados con los de hoy. Quiaá yo a finales de 2010 también pagué DEMASIADO pero lo aceptaré si he perdido dinero, no diré que molo mazo por tener un hipotecón al Euribor más 0,45 y que ahora los dan al Euribor más 2 con suerte (aunque quizá salga a cuenta, echa las cuentas matemático de pro).

El Sr Kretan en la proxima revisión pagará MAS que en la anterior... es una pena, aunque como he amortizado a lo mejor se mantiene la cuota más o menos igual.

Quizá si siguieras alguno de mis mensajes verías como el Banco sabadell por ejemplo este año me regalará un 100% gracias a unos garantizados o bien el popular gracias a sus convertibles me hará ganar un 10-15% en un par de meses.

Tu puedes seguir especulando con el SANtander y que tengas suerte (ojo que le caen un 4% de acciones extra dentro de poco y algunos están ávidos de recuperar su pasta).

Por cierto me encantaría que me metieras mis mensajes en los que afirmo nada.... la inflación vendrá más pronto o más tarde, en cuanto desborde el dinero imprimido, es cuestión de tiempo, más o menos.... por la misma regla de 3 podría decir que llevas 2 años diciendo que el SAN subirá y no sube o que la vivienda está a buen precio y sigue bajando.... tu mismo.

Ha empezado usted con los mensajes dirigiendo a mi persona, ataques personales porque le gusta provocar con alusiones personales y comparaciones presumiendo de buen gestor.

Digame de que presume...

Puedes hacer las simulaciones que quieras, liando al personal, que no puede seguir nada, porque es una historia creada por tí, como los gráficos que improvisa y asi se puede demostrar lo que se quiera.
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En el año 2 el sr Madoz no debe los 90.000 euros eso es falso, sino que hay que restar la bajísima imputación de capital, que no se hace en proporción a lo firmado sino más que proporcional en intereses y que solo se convierte en proporcional entre capital e intereses al FINAL:

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Conceptos de Economía
¿Qué es el sistema de amortización francés?

Siguiendo con la serie de Conceptos de Economía, hoy vamos a tratar un tema que afecta directamente a muchas familias en España, y es el sistema de amortización que se usa en las hipotecas, el sistema de amortización francés.

Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que se introduce el capital, el tipo de interés y el plazo y se nos muestra tanto la cantidad mensual como la tabla de amortización, ha destacado que en los primeros años de la hipoteca se paguen muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.
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Me da igual en concepto de que se cobre y tampoco hablo de mala fé, pero si desde el principio pagamos por el total, eso está pagado y si se cambian UNILATERALMENTE las condiciones de pago adelantandolo (si hay retraso ya reclamará el banco) a quién PERJUDICA es a quién lo hace.

Hay que ver lo que se va pagando y con cuanto capital nos liberalizamos y el coste de oportunidad de las opciones, lo demás es fantasía de comparaciones.
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No voy a seguir, que cada uno que nos escuche, juzgue por sí mismo.
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Intente no dirigirse a mi persona (dirijase al que ha hecho la pregunta), porque solo me demuestra que quiere presumir de algo, que dice tener más grande, pero que nunca convence a nadie, porque en sus hilos, los pocos que entran, son para hacer crecer su ego y tenerle que dar la razón de los idiotas, por cansino y repititivo, y sino replica, revienta (no poniendo más mensajes se tiene más razón, solo se demuestra más miedo que vergüenza).

Pruebe con la pared, a ver si le sigue el juego de cansino porque es patético como encadena mensajes a sí mismo, una y otra vez, aunque no le contesten, queriendo convencerse de algo, que ni usted mismo se convence.
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Los que llevamos varios años soportandolo, ya lo conocemos y no nos engaña, por lo que tiene que seguir como con autoengaños, como lo de la hiperinflación, autoconvencerse de que es así (usted ya hablo de hiperinflación hace 2 años, pero alguna vez acertará, eso seguro y lo del Euribor también, suerte).

Lo del precio de mi casa, no tiene ni repajolera idea y la suya o sus datos personales e íntimos, me traen sin cuidado.

Lo de tener un colchón de seguridad NO, mejor se lo damos al banco y luego en caso de necesidad, le pedimos un préstamo a lo que nos lo quiera poner. Eso es seguridad según usted.

Me hubiera gustado poder negociar con el banco las condiciones del mismo, pero eran esas o nada, pero claro, siempre somos más listos que ellos...

Un saludo

1. No he hecho ninguna afirmación personal más allá de lo que es o se ha hecho publico en estos foros por que no lo conozco de nada.

2. Hago una simulación para que se entienda pero seguramente un versado en matemáticas como es su persona entienda de sobras lo que he explicado en el cual solamente hay números comprobables. Si no puede o no sabe refutarlos será que son correctos.

3. En una hipoteca por el sistema francés si el plazo es infinito o tiende a ser infinito la amortización de capital tiende a ser cero. Revise usted la teoría de límites que podría ser perfectamente aplicable a este caso. Si no lo ha entendido no se esfuerce, queda fuera de su alcance.

4. No hace falta que demuestre que sabe lo que es el sistema de amortización francés y sepa usar un excell prefabricado. Están a patadas por internet y todo el mundo tiene acceso a ellos.

5. Las amortizaciones al inicio del prestamo hacen que se disminuya y no precisamente poco el importe 'final' a pagar por el total de la hipoteca por que influyen en todo el resto de años que quedan pendientes... pero vamos que no tengo más ganas de demostrar cosas que son más que evidentes.

6. A este mensaje contesto en 2 ocasiones, la primera por que le estaba demostrando que no es lo mismo amortizar que no amortizar incluso aunque las circunstancias iniciales fueran favorables y rindiera más un depósito que el coste de los intereses hipotecarios, todo ello gracias a la generosa desgravación de Hacienda, si no existiera ésta con total seguridad le daría la razón pues sería preferible no amortizar anticipadamente. En la segunda ocasión visto que es muy dado a 'reescribir' o 'completar' los mensajes una vez enviados usando la opción de editar completo mi contestación cuanto a cosas que creo que son de interes.

7. Contesto y contestaré a quien quiera y cuando quiera, para ello esto es un foro público. Si quiero, además, ser cansino estoy en mi pleno derecho.

8. No soy el único que ha tenido sus más y sus menos y sus piques dialécticos con su persona... será que el problema no es mío sino suyo?

9. Yo no he hablado del precio de su casa pero si ha dicho que compró en 2008, con lo cual supongo y presupongo por que me da la real gana una vez más, es decir, que su precio actual sería bastante más reducido del que en su momento pagó.

10. Hablé de hiperinflación o alta inflación hace 2 años pues seguramente que sí... usted lleva animando a la compra de vivienda al menos desde la misma fecha... a lo mejor ambos nos hemos equivocado.... a lo mejor algún día acertamos ambos y quizá al mismo tiempo.

11. Siempre he defendido que hay que tener un margen de seguridad y en esta misma conversación está pero claro como no quiere leer ni comprender lo que le explican de buena fe seguirá confundiendo al personal diciendo que NO hay que amortizar mientras tengamos depósitos que paguen más que el interés de la hipoteca.

Buenas noches, mañana ya continuaremos si es necesario.

"Esto es una estupidez, porque si se tiene el dinero para amortizarlo todo, obviamente no se pediría un préstamo."

Bueno, esto depende... si el interes de la hipoteca es menor que el interes de los rendimientos, igual interesa mas hipotecarse y tener mollete con el que jugar, no?

Buenos días, me encanta Rankia y hasta ahora no había escrito ningún mensaje, pero aquí he tenido que escribir algo porque Kretan dijo:

El sistema francés paga SIEMPRE los mismos intereses... da igual que falten 10 años para el vencimiento que 100... lo que varía en él es la parte de amortización a pagar para hacer que esta se mantenga igual durante todo el periodo del préstamo si se mantuviera el tipo de interés al que se calcula invariable.

No es cierto; en el sistema francés, lo que permanece invariable es la cuota (a tipo fijo, claro), pero por supuesto que no siempre se pagan los mismos intereses. De la cuota fija, al principio de la vida del préstamo los intereses representan un porcentaje mucho mayor que al final de la vida del préstamo. Y viceversa, al principio de la vida del préstamo, de la cuota fija, la amortización de capital representa un porcentaje mucho menor que al final de la vida del préstamo.

Saludos.