Flipping dentro de Flipping.
Hola amigos.
Unas de las formas o estrategias mas comunes usado por los Real Estate Brokers/Agents es de comprar una propiedad muy desvaluada, invertirle poco dinero y revenderla por solo 5 o 10K mas cara a otros flippers.
Uno de mis primeros errores fue comprar propiedades muy desvaluadas en zonas muy pobres. Le metiamos mucho dinero en rehabs y siempre nos robaban todo en las noche (Gabinetes, cerraduras, aires acondicionados etc).. Luego cometi la tonteria de ponerle camaras y alarma y hasta eso se robaron. Al final termine perdiendo mucho dinero (bueno, mi socio y yo).
Asi que opte por otra forma menos convencional y era comprar esas propiedades y darle el minimo posible de arreglos para revenderlas a otros flippers.
Por ejemplo.
Yo encontre una casa en la pequena Haiti, al norte del condado Miami-Dade por solo 38,500 dolares. La casa tiene 5 habitaciones y 2 baños y medio Y esta en una esquina. Pero ese es un barrio peligroso y muy pobre, por lo que no deja de ser una inversion peligrosa.
Unos de mis temores era el vandalismo. No es la primera vez que mis socios y yo invertimos en zonas de deprimentes y a medidas que vamos reformando la propiedad, pues no las van robando (hasta los cables electricos y aires acondicionados). Por lo decidimos ser mas pragmaticos.
Esa propiedad en la Pequena Haiti requeria como 40 mil dolares en arreglos. Nosotros logramos negociar la propiedad con el broker por 30K cash offer. Y lo Unico que hicimos fue cortarle las hierbas y plantas y ponerle alfombra barata y pintarla por dentro, no gastamos ni 2000 dolares. Aun asi esa propiedad daba pena por dentro, un verdadero desastre, pero la pusimos en el mercado precisamente por 38,000 dolares Y en menos de un dia un inversionista especializado en Pasive Income (osea, renta) nos los pago al 100% lo que pediamos por lo que nos ganamos 8K entre mi socio y yo.
Este tipo de inversionistas compran propiedades ultra-distressed con la intencion de rentarlas a la seccion 8. La seccion 8 es el programa o unos de los programas de viviendas para personas de pocos recursos del estado. El estado te garantiza que el pago se haga puntualmente y cada mes manda a un agente a inspeccionar que la propiedad este en buen estado. Si el Inquilino destruye la casa, el estado paga por los arreglos y expulsa a esos inquilinos de la propiedad. Por lo que es un extraordinario negocio para los pasive incomes investors (el retorno no es alto, pero es garantizado).
De nuevo volvemos al punto de partida. En bienes Raices se gana dinero al comprar, no al vender.