Subrogación con transformación de crédito en préstamo
He creído de interés general para los que tenemos un crédito hipotecario y estamos intentando la subrogación a otra entidad, el poner esta información de la página www.notariosyregistradores.com
Recomiendo a todos los que están en esta situación y les dicen que no se puede subrogar el crédito hipotecario que se pasen por esta página.
SUBROGACIÓN CON TRANSFORMACIÓN DE CRÉDITO EN PRÉSTAMO. Por los servicios jurídicos de una caja de ahorros se somete a consideración del Decanato, minuta de una operación que consiste en la subrogación del adquirente en el crédito concedido al promotor, con determinadas características.
Se afirma que las partes pretenden acogerse a la posibilidad de subrogación de la L. 2/1994, para lo que (1) la caja ha notificado fehacientemente a la acreedora subrogada la oferta vinculante del art. 2 de la citada Ley y (2) la subrogada ha remitido el correspondiente certificado de débito.
Se afirma también (3) que transcurrido el plazo de 15 días naturales desde la notificación del requerimiento no se ha producido acuerdo entre la prestataria y la subrogada enervando la posibilidad de subrogación de acreedores.
(4) Que la subrogación de acreedor se produce exclusivamente en la deuda (capital dispuesto) del crédito hipotecario, la cual queda consolidada y configurada a todos los efectos como préstamo hipotecario, quedando agrupadas todas las disposiciones en una única y no pudiendo la prestataria realizar nuevas disposiciones. Las cantidades amortizadas no podrán ser nuevamente dispuestas.
(5) Que para realizar lo anterior el deudor toma el dinero prestado de la caja por importe igual al capital dispuesto pendiente de vencimiento, los intereses devengados y la comisión por amortización anticipada.
El problema de la transformación de crédito a préstamo y su garantía se ha abordado en las sesiones de 26 de noviembre de 2002, de 27 de noviembre de 2001 y de 8 de febrero de 2000.
No se cuestionó sino que se admitió entonces la posibilidad de la figura sin pensar que el cambio de modalidad crediticia debiera desencadenar necesariamente la extinción de la hipoteca.
En la actualidad, tras la aprobación de la Ley 41/2007 de modificación del mercado hipotecario, una mayoría de asistentes consideró que la variación del crédito a préstamo es una posibilidad que se halla amparada por la autonomía de la voluntad de las partes, pero que queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 sobre subrogación de préstamos hipotecarios y no puede acogerse a ninguna de las ventajas dispuestas por la misma.
Esa opinión se basa en considerar que el cambio de crédito a préstamo es una novación extintiva porque se trata de un supuesto de cambio de objeto de la obligación en que la antigua y la nueva son por completo incompatibles conforme al art. 1204 CC.
Ello arrastraría como consecuencia la extinción de la primitiva hipoteca que habría que cancelar y su sustitución por una nueva. Sin embargo, se consideró que esa era una consecuencia demasiado drástica que no podía ser aceptada.
El desarrollo del mercado hipotecario aleja el régimen de las obligaciones radicalmente de sus antecedentes romanos. La consecuencia extintiva del art. 1207 CC deberá ser al menos mitigada.
Por otro lado, la propia reforma del mercado hipotecario admite la llamada hipoteca recargable sin pérdida de rango, por ello la fórmula que ahora se estudia tal vez pudiera encajarse en el art. 4.2 ii y iv de la L. 2/94.
En efecto si contemplamos la operación propuesta como una operación compleja compuesta de otras operaciones más simples podemos considerar que la misma encierra, por un lado una subrogación en el crédito, admisible según la nueva ley y también admitida por la DGRN en resolución de 29 de febrero de 2008.
Por otro lado, nos encontraríamos ante un cierre de la cuenta y una renuncia a la realización de nuevas disposiciones, también admisible e incardinable en la misma Ley y susceptible de acogerse a sus beneficios. Finalmente, cabría realizar una nueva regulación del plazo y del método de amortización, que también cae bajo la L. 2/94.
Considerando la operación en conjunto nos hallaremos ante una subrogación acompañada de una novación modificativa. Dicha operación deberá ir acompañada de las cautelas previstas para el supuesto de que, existiendo acreedores intermedios, se amplíe el capital y el plazo.
A saber, sería necesario el consentimiento de los acreedores intermedios para que la hipoteca conservara el rango, siendo de aplicación únicamente a las hipotecas que se constituyan con posterioridad a la entrada en vigor de la L. 41/2007.