Ayuda - compra piso - hipoteca pendiente de cancelacion registral

Hola a todos

Antes de nada dar las gracias por anticipado a los foreros.

Os planteo mi pregunta:
Estoy en el proceso de comprar un piso. El piso se compra a una entidad bancaria. La oferta ha sido aceptada, pero antes de emitir el contrato de arras la entidad me manda este correo (ver abajo) avisandome de que la hipoteca esta cancelada economicamente, pero no en el registro. Tambien se comprometen a cancelarla tan pronto como puedan.

Tal como yo lo veo, no me afecta en demasia. Me gustaria preguntaros vuestra opinion y cuales son las posibles implicaciones de aceptar esta clausula.

Gracias!
Sergio

---------------

Tras revisar y aceptar la oferta por la macro: A0-XXXXX-0001 y, antes de que se emita contrato, necesito informarte que este inmueble tiene expedida certificación de cargas: La hipoteca Grupo BS está pendiente de cancelación registral, es decir está cancelada económicamente pero registralmente estamos a la espera del mandamiento para poder inscribirla, pero esto no afecta al cliente, ya que se puede escriturar igualmente, eso si, debe ser conocedor en todo momento de esta circunstancia.

Necesitamos que se informe al cliente para que nos indique si estaría dispuesto a firmar el contrato de arras con la siguiente cláusula: “CARGAS y ARRENDAMIENTOS.- manifiesta la parte vendedora que la finca se encuentra libre de inquilinos y libre de cargas y gravámenes, dado que la hipoteca a favor de la CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRANEO, hoy BANCO SABADELL S.A. que se reseña en la nota simple del Registro de la Propiedad que se une a esta matriz de -------- EUROS (------,00 €) de principal constituida en escritura autorizada por el Notario de ----- Don --------- el día --------------, está cancelada económicamente, pero no habiéndose inscrito la cancelación registral por estar expedida la certificación de ------------ conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para procedimiento de ejecución hipotecaria que igualmente se reseña en la nota simple informativa registral. La parte vendedora se compromete a solicitar el mandamiento judicial de cancelación de la nota marginal relativa a dicha certificación, y posteriormente su constatación registral a la mayor brevedad posible, y obtener así la cancelación registral de la hipoteca reseñada”.

O por el contrario, quiere es esperar a que haya mandamiento de cancelación del cual no podemos asegurar plazo de obtención. (En este caso, se emitiría un contrato con plazos especiales y hasta que no tuviésemos dicho mandamiento no organizaríamos la escritura de compraventa

Buenos días, ¿pero la entidad bancaria no consta aún como adjudicataria del piso en subasta?
Porque, si así fuera, la hipoteca ejecutada se habría cancelado automáticamente al inscribir la adjudicación, ya que no es lo mismo cancelar la nota marginal de expedición del certificado de dominio y cargas (que es a lo que parece referirse la cláusula) que la cancelación de la hipoteca en sí, como se mezcla en la frase final.
Saludos,

Hola Jotaerre, muchas gracias.

Pues la verdad es que no lo se, imagino que si que la entidad puede vender el piso. Paso tu pregunta al mediador para que me conteste.

Me puedes explicar la diferencia entre la nota marginal de certificado de cargas, y la cancelacion registral? Y como podria afectarme?

Muchas gracias por adelantado
Sergio

De nada, la nota marginal advierte de que por esa carga en concreto se ha instando ejecución y está en fase de señalar subasta, mientras que la hipoteca es la carga en sí.
Por ejemplo, si el deudor pagase antes, se cancelaría la nota marginal, pero no la hipoteca.
En cambio, si ya ha habido subasta y adjudicación, se cancelan ambas, como queda claro del art. 688.2 LEC:

"2. El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere.

En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca POR CAUSAS DISTINTAS DE LA PROPIA EJECUCIÓN."

Y el 692.3, que deja claro que con el decreto de adjudicación basta para cancelar ambas, nota marginal e hipoteca:

"3.En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará, además de lo dispuesto en el artículo 674, que se hicieron las notificaciones a que se refiere el artículo 689."

Lo que no obsta para que la entidad vendedora simplemente no se hay expresado bien.

Saludos,

Muchas gracias Jotaerre, muy bien explicado.

Hace justo un año compré un piso de la misma entidad y en la misma situación. El único problema con el que me encontré es que alguna entidad no me quería dar la hipoteca en esa situación. El banco que me dió la hipoteca lo que le solicitó al Banco Sabadell, es la petición al Juzgado de la cancelación registral de la deuda.

Ten cuidado también con las cargas a la comunidad. Ese banco también tiene como hábito no solicitar certificado de deudas a la comunidad. Primero te lo vende con las cargas y luego liquida la deuda que tenga con la comunidad.
Un saludo

Hola pilot78

Disculpa la tardanza - al no contestar a mi mensaje no me llego email alertandome

Gracias por la aportación, me es de gran ayuda. Se ve que han aprendido de los errores pues en el contrato de arras incluyen una clausula diciendo que incluirán la peticion de cancelacion registral de la deuda.

Además, tambien ponen otra cláusula diciendo que el piso sera entregado libre de deuda de la comunidad.

Sergio

Hola,

Mi contrato de arras ponía exactamente lo mismo: "Se entregará libre de cargas y deudas a la comunidad". También ponía que el comprador exoneraba al banco sabadell de la obligación de solicitar el cerfificado de deudas a la comunidad (no exactamente con esa redacción pero el espiritu era ese). Antes de la firma visité la gestoría que lleva la comunidad y me informé de la deuda que existía, superior a 6000 euros. En el momento de la firma, me aseguraron que no me preocupara, que se pondrían en contacto con la Comunidad y pagarían lo que les correspondía (creo que son los últimos tres años más el año en vigor). Y efectivamente, liquidaron la deuda con la Comunidad, pero semanas después de la firma.
Así que te aconsejo que estés en contacto con la gestoría que lleve la Comunidad, aunque no te preocupes, que al final pagan.
Saludos.

Ami me pasa lo mismo,compre un piso a solvia he 4 años libre de cargar con hipoteca cancelada economicamente pero no aviendose inscrito en el registro de la propiedad,ahora lo quiero vender y estoi arto de llamarles para que desaparezca en el registro y no ay manera porfavor,alguien me puede ayudar los denuncio? Donde ir a reclamar