Inversión inmobiliaria apalancada
Lo había puesto en otro post antiguo, pero lo traigo aquí para ver que opinais:
Me gustaría saber que pensáis acerca de esta forma de inversión. No estoy 100% seguro de si lo leí en alguno de los libros de Kiyosaki o directamente me lo he inventado. Se lo he propuesto a algunos amigos pero no les ha interesado mucho.
La idea sería poner un fondo común (probablemente constituir una empresa, por ejemplo 4 personas x 50.000 € = 200.000 €). Con ese dinero se compra un piso de 120-130k y se reforma para dejarlo listo para alquilar. Con eso en la empresa aún quedan 50k. Una vez ese piso está alquilado y estamos ingresando, se compra otro piso y esta vez se hipoteca. La idea sería poner el primer piso como garantía adicional al comprar el segundo, de forma que las condiciones de financiación sean un poquito mejores que las que obtendría cualquiera al comprar un piso. Con los 50k que quedaban se ejecuta la reforma del segundo piso, se pagan los gastos y se da una pequeña entrada, si hiciese falta.
Según creo haber leído, si los bancos saben que estás en el negocio inmobiliario y la empresa que compra el piso está ingresando por varios pisos, te miran con otros ojos a la hora de concederte nuevas hipotecas, ya que una vez tienes por ejemplo 4 pisos, es más complicado que la empresa se quede sin ingresos y no pueda pagar las hipotecas. Se puede quedar un piso vacío 3 o 4 meses, o incluso 2 pisos, pero es muy complicado que se queden todos vacíos y tengas que entregar las llaves al banco.
La idea no es hacerlo hasta el infinito para conseguir 100 pisos, entre otras cosas porque no te financiarán poniendo como garantía pisos que ya han sido puestos como garantía, así que quiero dejar claro que mi idea no es hacer una especie de negocio piramidal que por otra parte el banco tampoco te financiaría, sino invertir en inmobiliario de forma apalancada. Por otra parte, lo más probable es que si esto se pudiese hacer, hubiese que hacerlo con pisos "del banco", que al parecer es cuando ponen buenas condiciones.
¿Conocéis a alguien que haya hecho algo parecido a esto? ¿Es más factible hacerlo en otros países que en España?
Un saludo.