En principio como pasa con muchas cosas en este país depende donde esté el terreno. Yo te informo sobre lo que conozco: los terrenos de inicio son rústicos lo que implican bajo valor y por tanto bajos impuestos. Los ayuntamientos presentan planes urbanísticos, creo que también lo pueden hacer los particulares en algunos sitios. Cuando se aprueban esos planes urbanísticos pasan a ser terrenos urbanizables y se constituyen en unidades de actuación que engloban una porción de terreno que se estima suficiente para desarrollar, en ese momento el propietario o propietarios conocen las condiciones de urbanización de ese terreno en cuanto a cesiones de zonas verdes, zonas dotacionales, calles, servicios, cesión de terreno, porcentaje de vivienda protegida, de vivienda adaptada... Una vez que el propietario o propietarios de una unidad de actuación quieren urbanizarla tienen que presentar el proyecto de desarrollo de la urbanización, este proyecto tiene que recibir el visto bueno de colegio de arquitectos, diputaciones, mancomunidades de municipios y ayuntamiento. Cuando se tiene el visto bueno de todos estos los propietarios tienen que desarrollar la unidad para lo que tienen que construir los viales, dotar de los servicios de agua potable, desagüe, alumbrado... Una vez que se ha desarrollado es cuando se tienen solares urbanos, debes tener en cuenta que los solares tienen que cumplir las normas de la unidad de actuación en cuanto a dimensiones y coeficiente de edificabilidad.
Este es a grandes trazos el proceso para conseguir que unos terrenos rústicos pasen a ser solares urbanos, piensa que en todo este proceso tienes que ir con la cartera por delante, más aun si tienes en cuenta que la mayor parte de los que tienen que dar el visto bueno son funcionarios casi recaudadores, porque si hay algo en el proyecto que no se ajuste a norma lo normal es que ellos no lo detecten ni sean responsables a posteriori y también debes valorar que el pago de impuesto por los terrenos va aumentando con cada paso que se da. También te aconsejaría estudiaras bien la situación puesto que las confederaciones hidrográficas se están adueñando por la cara de muchos terrenos incluso a 100 metros de los márgenes de los ríos y a no recuerdo que distancia de arroyos y arroyuelos, existen otros organismos que también pueden ponerte zancadillas para que pases por su caja.
A día de hoy y con las normativas existentes en España o eres un valiente o te diría que no es rentable desarrollar si tienes que seguir todo el proceso. Espero que entiendas el significado de valiente en este caso.
Espero haberte ayudado en algo, yo no soy experto en esto pero llevo años dando cabezazos en todas las puertas que veo
