Uso y disfrute azotea edificio - Administración de fincas

Hola buenos días,

Tendría una consulta. Vivo en un séptimo y último piso, soy propietaria de dos viviendas unidas y en escritura tengo el uso y disfrute de los mismos metros de la azotea, de la cual tengo llaves de la puerta yo y el resto de vecinos de la planta 7 (cada uno tenemos delimitada "no físicamente" la superficie de la que podemos hacer uso y disfrute).

El caso es el siguiente: la anterior propietaria puso piso encima de la cubierta impermeabilizada y construyó un baño y una cocina, con todo esto la denunciaron y tuvo que derribar, pero se quedó el suelo puesto. Después compré yo en el 2011 y he disfrutado estos años de la azotea con ese suelo para tomar el sol y pasar alguna tarde con mobiliario móvil, pero ahora tenemos problemas de filtraciones y tras varias disputas con la comunidad, se ha llegado al acuerdo de que yo me haré cargo del coste de levantar el piso y alisar dejando una pendiente, y la comunidad el gasto y gestión de impermeabilizar.

¿Cual es el problema? que han llegado al acuerdo de impermeabilizar con una membrana de poliuretano acrílica, pero esa membrana solo permite el tránsito moderado y por lo tanto, no puedo hacer un adecuado uso y disfrute de la azotea. Y he comunicado en la reunión de comunidad que hagan una impermeabilización transitable, o que me dejen cubrirla con cesped o algún otro medio, con el cuál yo pueda hacer un adecuado uso y disfrute.

¿tendría yo razón? No entiendo por qué se oponen ya que les he dicho que yo me hago cargo de proteger la pintura impermeabilizante. ¿Tengo derecho y si fuera así, cómo debo proceder?

Gracias

Normalmente, en las escrituras de constitución de la comunidad figurará a qué tienes derecho. Lo más habitual es que tengas derecho al disfrute de la terraza y la obligación de su mantenimiento. 

Es un tema un poco enrevesado en el sentido de que no sabemos cuál sería el "mantenimiento adecuado". Si ya hay filtraciones, ¿ha sido debido a un mal mantenimiento? Si la respuesta es que sí, lo más habitual es que te corresponda a ti pagar. Si los daños se han producido porque ya está viejo el edificio y es un desgaste habitual, quien debería pagar sería la Comunidad.

Si la Comunidad ha llegado al acuerdo de impermeabilizar con una membrana de poliuterano acrílica, la Junta de Propietarios está en su derecho de adoptar esa medida sobre un bien común, y es totalmente válido aunque tu disfrute se vea limitado.

Por lo tanto,  si ese es el acuerdo de la junta, que hace que tu disfrute se vea limitado, tú no estás obligada tampoco a levantar el suelo y dejar la inclinación... solo estás obligada al mantenimiento del mismo.

Salu2.

Muchas gracias por su respuesta.
Referente a lo último que me responde acerca del uso limitado. En este caso no entiendo cómo se me puede limitar el uso ya que tengo el derecho de poder disfrutarlo, no? Si no, no me hubiese comprado un ático con derecho de uso y disfrute de la azotea.

Gracias de nuevo y un saludo

Tienes derecho a su uso... que tú tengas derecho a usarlo no te concede derecho a usarlo para lo que tú quieras. Por llevarlo a un extremo, tu derecho no tiene por qué ser "instalar un helipuerto" o "usar una tumbona para tomar el sol"... Puede ser que tu uso sea más limitado. Eso lo acuerda la junta de propietarios. Nunca se ha aprobado en la junta cuál es el uso que se le puede dar o dejar de dar. Por tanto, lo que apruebe la junta, estando acorde a la ley, es lo que se debe de respetar. Ahora bien...

Lo fundamental es que consigas mirar la copia de las escrituras de constitución de la comunidad y te las leas, a ver si especifica hasta dónde llega el uso, si tienes obligación de mantenimiento... Si la junta puede cambiar las condiciones del edificio (que en este caso te afectan a ti), si se requiere unanimidad o mayorías para ese tipo de cambios... etc, etc, etc.
A mi entender, todo eso debes consultarlo con un administrador... o un abogado (siempre previo conocimiento de la escritura de constitución de la comunidad y posibles acuerdos adoptados posteriormente).

Adicionalmente, he de decirte que Instalar un suelo adicional en la terraza sobre el existente es una modificación de elemento común. Como tal, debe ser aprobado por la comunidad, según establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde luego, tiene que sufragarse por el propietario. Hasta ahí correcto lo que tú quieres hacer de poner el suelo. El problema está en que si en el futuro hubiera necesidad de efectuar una reparación en la capa impermeabilizante inferior (que sería a cargo de la comunidad), los gastos de retirada y reposición del nuevo solado tendría que afrontarlos el propietario, que es quien construye esa capa superior.

Salu2.

Yo tengo terraza, de acceso privativo (es un duplex), la terraza es de la comunidad, yo tengo el uso y disfrute privativo (para acceder se entra por mi vivienda), pero a cambio tengo la obligación de hacerme cargo de la conservación y mantenimiento de la misma. 

No sé si te vale de algo.

Entiendo que si tienes el uso y disfrute, eso pasa por tener una impermeabilización que se corresponda con lo que dice tu escritura. Pero también entiendo que, si tienes el uso y disfrute puede que tengas la conservación y mantenimiento. ¿podría ser?

Discrepo contigo. Si tienes derecho registral al uso y disfrute, la comunidad no puede llevar a cabo actuaciones que te limiten ese derecho, debiendo reparar para no limitartelo. Creo.

El concepto de uso y disfrute no puede definirlo la comunidad. Es evidente que el uso y disfrute de una terraza pasa por poder pisarla, porque todavía no podemos levitar. y no te pueden hacer una impermebilización para que no puedas pisar y a la vez decir que si que la estás disfrutando. Y otra cuestión ¿el constructor en su momento la impermeabilizó para un uso y disfrute normal?, entonces la comunidad está limitando y dejando sin función un elemento estructural ¿podría ser? y eso sin unanimidad no puede hacerlo. 

Por eso puse según la ley y según lo que establezca la constitución de la comunidad (donde vienen los estatutos). También ahí pueden darse (o no) las facultades a la junta de propietarios el poder modificarla.

Es más... hay una diferencia en muchos casos en función de si se escritura como TERRAZA (zona pisable) y AZOTEA (techumbre, a veces zona no pisable)… OJO, en algunos casos solamente.

Con respecto a si los vecinos pueden modificar en junta el disfrute, llega hasta tal punto lo que pueden dejar o dejar de hacer que, en algunos casos, pueden acordar -por ejemplo- colocar una antena de telefonía y cobrar su alquiler, quitando parte del "disfrute" de la terraza/azotea a quien tiene ese derecho, ya que son bienes comunes y no privativos (quitarle parte del disfrute y hasta provocarle un cáncer [téngase en cuenta el tono... "provocarle" = "añadir un factor posiblemente de riesgo para el desarrollo de"]).

Por eso, amigo JTorres (te considero "amigo" porque hace años que te leo y en algún tema hemos coincidido), no afirmo con rotundidad nada en este caso y siempre dejo la puerta abierta a otras opciones. Es fundamental conocer la escritura de constitución de la comunidad y los estatutos, los acuerdos previamente adoptados... y, si no figura nada, asesorarse con un administrador de fincas o un abogado con respecto a las mayorías necesarias -de haberlas- para que se pueda determinar eso en junta.

El "concepto de uso y disfrute" es bastante relativo. Quien tiene ese derecho también tiene la obligación de disponer de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a los demás propietarios, utilizarlas según corresponda a su derecho cuando sea procedente, y siempre permitiendo el acceso al mismo a los efectos de consentir en el cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, estando vedado al mismo pretender llevar su derecho de uso y disfrute en exclusiva por encima de su propia naturaleza para intentar adquirir su propiedad en virtud de prescripción adquisitiva o usurpación.

Por ejemplo, en mi comunidad, hay una azotea la primera planta. Toda ella es comunitaria, y los vecinos que viven a la misma altura (en una zona) y por debajo (en otra zona) tienen su usufructo. Los vecinos que viven en los 1º, pueden pisarla (azotea transitable, uso como "terraza"); sin embargo, los predios de la planta baja (locales comerciales) no tienen derecho a pisarla ya que es únicamente su cubierta, es una azotea no transitable (cubierta de grava)...

No sirve la AZOTEA de la RAE, sirve esta AZOTEA:

1. Norma Tecnológica de la Edificación QAA “Cubiertas. Azoteas. Ajardinadas".   (NTE-QAA/1976).
2. Norma Tecnológica de la Edificación QAN "Cubiertas: Azoteas No Transitables". (NTE-QAN/1973).
3. Norma Tecnológica de la Edificación QAT "Cubiertas, Azoteas Transitables". (NTE-QAT/1973).

Salu2.

Hola, 

Pues en mi caso, bastante engorroso por numerosos problemas con la comunidad, la azotea es transitable y con uso y disfrute para todos los propietarios de la última planta del edificio. Es más, se llevó hace años, poco después de comprar la vivienda, ante notario la división de la azotea entre los diferentes propietarios, se hizo una segregación. 

Por otro lado, en el título constitutivo de la comunidad no se refleja con detalle. Es un edificio antiguo del año 70 creo, antigua pensión en la avenida de la playa de la capital, en Gran Canaria. 

En realidad, yo solo quiero (y fue lo que dije en la reunión) hacer uso y disfrute simplemente para poner dos tumbonas una mesa y unas sillas y una sombrilla. Que es lo que he hecho hasta ahora porque la azotea tenía piso (puesto por la anterior propietaria). Pero como ellos nunca estuvieron de acuerdo con unas obras que ella hizo anteriormente y la denunciaron, pero el piso se quedó puesto. Y yo seguí haciendo uso, pero claro es un piso antiguo y aunque lo haya intentado mantener se ha ido levantando y en alguna parte se ha filtrado. 

Ellos han dicho que no quieren que haga obras encima de la pintura impermeabilizante que ellos pongan, es decir, que no ponga suelo de nuevo. Pero yo les digo que para poder transitar y no dañar esa impermeabilización, yo me haría cargo de cubrirla con un geotextil y unas plaquetas de suelo exterior de ikea o similar o un cesped artificial.....Y añado, si se daña la impermeabilización por mi culpa, entonces yo me haría cargo en un futuro de los gastos. Pero claro, si no me dejan hacer esto y yo la transito y sin querer se pica, entiendo que no es mi culpa ya que para hacer uso y disfrute de la azotea la tengo que transitar y si se raja la pintura y filtra, no es mi culpa. 

Creo que esa es la lógica, dentro de los derechos que yo tengo. Pero lo consulté porque parece que tengo en contra a los pocos vecinos que fueron a la reunión. 

Un saludo

Yo no sé cuánto puede suponerte. Pero si te haces cargo tú de la impermeabilización (o diferencia de coste a mayores) con lo que tú quieras poner para tu zona, no deberían ponerte problemas (así evitarías dañar el resto de zonas). Salvo que sean unos "envidiosos"...

Salu2.

Muy buena exposición, sin duda. Te felicito.

Quizá uno de los problemas venga si se tiene, o no se tiene, acceso desde la vivienda. En mi caso, por ejemplo, si bien la terraza es comunitaria, el acceso es a través de mi vivienda, lo cual no puede acceder nadie salvo yo. Es el típico caso de los áticos con terraza. En la escritura viene como comenté. Terraza de la comunidad, uso privativo mío, a cambio de la conservación y mantenimiento. En esas estamos. Pero claro, las que si tienen acceso más personas, o es un acceso común pueden empezar los problemas. 

Un saludo!!