¿Cuanto suele rondar la diferencia entre rentabilidad bruta y neta de alquiler? - Inversión en vivienda

La rentabilidad bruta la debes calcular con la ratio Coste de adquisición (no precio) vs Renta anual bruta.

El coste de adquisición incluye el precio, más todos los demás gastos, como ITP, notario, registro de la propiedad, y gestión. Si adquieres en subasta pública, puede haber otras sorpresas adicionales como deudas con la comunidad, o IBIs atrasados.

La renta neta depende y varía mucho según la vivienda, normalmente un recibo de IBI y comunidad elevado suele ir unido a “vivienda de lujo” con servicios como piscina, jardines, portero físico o seguridad, pero en mi experiencia no es un porcentaje fácil de estimar apriori. Es necesario estudiar cada caso, y a veces te llevas sorpresas.

¿En el per bruto también se suman los gastos de compraventa? En ese caso me parece que no 

Ignoro cuál es el método canónicamente más aceptado para calcular el PER de una inversión inmobiliaria. Si vas a utilizar ese cociente para comparar distintas inversiones, lo más importante es que lo calcules de igual modo para todas las inversiones alternativas.

Pero en mi humilde opinión, a la hora de calcular el PER en una acción cotizada se ignoran los costes de adquisición por su pequeño importe relativo (no hay impuesto a la transmisión de acciones, salvo ahora nuestra tasa Tobin).

Y es cierto que la P se refiere al precio. Sin embargo cuando se trata de comparar inmuebles, si una vivienda está situada en la Comunidad de Madrid y vas a pagar 100.000€ por ella, supone 6.000€ de ITP mientras que si está en Valencia, implica pagar 10.000€. A igualdad de rentas, comunidades e IBIs, la primera deberemos considerar que tiene una mejor rentabilidad, a pesar de que el precio nominal es el mismo, por el menor coste de adquisición. Podemos llamarlo PER, retorno de la inversión, o Carmen.