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DSCR
Este es en mi opinion, el mas importante factor a tomar en cuenta cuando se compra algun activo. Ya sea Inmuebles, Corporaciones, Negocios u otros tipos de deudas. Recuerden, que nosotros como inversores, solo compramos usando deudas. Muchos inversores miran solo el Cap Rate, algo que en mi opinion es irrelevante.
Antes de otorgar un Prestamo, crear o comprar una Hipoteca Seller Finance o comprar una propiedad de alquiler, es importantisimo entender el DSCR (Ratio de cobertura del servicio de la deuda). Si usted está comprando propiedades de ingresos, o vendiendo propiedades de ingresos, usted necesita saber NOI, DSCR, el cash on cash, y otras fórmulas. Estas fórmulas le dirán lo viable que es su propiedad. Endeudarnos nos puede hacer muy ricos, pero tambien nos puede arruinar, por eso hay que saber bien el DSCR para saber como y hasta cuanto podemos usar las deudas a nuestro favor.
La fórmula para DSCR es la siguiente.
- Ingresos anuales totales de la propiedad
- (Asumir ocupación completa)
- - Gastos anuales totales de la propiedad
- (Incluir vacantes, impuestos, seguros :D o no incluir el servicio de la deuda)
- = NOI (Utilidad neta de explotación)
- Los bancos se refieren a esto como FONDOS PARA ATENDER LA DEUDA
- NOI dividido por el servicio anual de deuda (Principal y Pagos de Intereses) = DSCR
Esta fórmula permite a los prestamistas determinar si la propiedad generará suficientes ingresos para atender la deuda. Un DSCR de 1 es un descanso incluso en el mejor de los casos. Cualquier cosa por debajo de 1 significa que el comprador va a tener flujo de caja negativo. Es de extrañar que los prestamistas quieran que un DSCR de 1.25 se sienta seguro?
Por ejemplo, si una propiedad tiene un NOI de $50,000, y un servicio anual de deuda de $50,000 (P+I), esto sería un descanso parejo. En otras palabras, un DSCR de 1, que no es una buena situación para estar prestando dinero. Si algo fuera de lo común sucede que cuesta dinero, la propiedad no se apoyará a sí misma. Esto significa que el comprador va a tener que cavar en su bolsillo, o no solucionar el problema (más vacantes), o no ser capaz de hacer su pago.
Pero por otro lado, veamos una propiedad con un NOI de $50,000 y un servicio de deuda de $40,000. Si dividimos $50,000 por $40,000, nos da un DSCR de 1.25. En esta situación, hay espacio para gastos inesperados, y todavía tienen dinero para pagar el servicio de la deuda.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un NOI de $50,000, y un servicio anual de deuda de $50,000 (P+I), esto sería un descanso parejo. En otras palabras, un DSCR de 1, que no es una buena situación para estar prestando dinero. Si algo fuera de lo común sucede que cuesta dinero, la propiedad no se apoyará a sí misma. Esto significa que el comprador va a tener que cavar en su bolsillo, o no solucionar el problema (más vacantes), o no ser capaz de hacer su pago.
Pero por otro lado, veamos una propiedad con un NOI de $50,000 y un servicio de deuda de $40,000. Si dividimos $50,000 por $40,000, nos da un DSCR de 1.25. En esta situación, hay espacio para gastos inesperados, y todavía tienen dinero para pagar el servicio de la deuda.
Si vende su propiedad utilizando la financiación del propietario (seller finance), también debe utilizar un DSCR como criterio. Usted no quiere vender su propiedad donde las probabilidades son grandes el comprador no será capaz de hacer sus pagos.
EJEMPLO REAL:
Un vendedor de hipotecas me trajo una deuda donde el pagador puso muy poco de downpayment (inicial). El vendedor infló el precio de su edificio de 8 unidades. Ahora, para añadir al problema, cobró un 12% de interés. Para continuar con nuestra analogía, con un NOI de $500,000, el servicio de la deuda era de $550,000. El vendedor se puso palido cuando le expliqué que se trataba de una ejecución hipotecaria en el embrión. "Estás recibiendo pagos regularmente?", le pregunté. "Él siempre ha sido un mes tarde. Pero siempre paga", fue la respuesta. El vendedor acaba de darse cuenta de que su comprador paga tarde porque le toma dos meses obtener suficiente dinero para hacer el pago de un mes. Luego salió a la luz que ahora había tres vacantes. Ni siquiera entrar en mantenimiento diferido. Le sugerí que inmediatamente se ponga en contacto el comprador y refundiera (recomprar) su Hipoteca.
Si el vendedor hubiera sabido de DSCR, habría sabido que su comprador no sería capaz de hacer sus pagos. Asi que esto es algo que debe tomarse muy en serio si se quiere evitar problemas.
Estas son algunas cosas que deben tomar en cuenta cuando se vende via seller finance una propiedad comercial.
EJEMPLO REAL:
Un vendedor de hipotecas me trajo una deuda donde el pagador puso muy poco de downpayment (inicial). El vendedor infló el precio de su edificio de 8 unidades. Ahora, para añadir al problema, cobró un 12% de interés. Para continuar con nuestra analogía, con un NOI de $500,000, el servicio de la deuda era de $550,000. El vendedor se puso palido cuando le expliqué que se trataba de una ejecución hipotecaria en el embrión. "Estás recibiendo pagos regularmente?", le pregunté. "Él siempre ha sido un mes tarde. Pero siempre paga", fue la respuesta. El vendedor acaba de darse cuenta de que su comprador paga tarde porque le toma dos meses obtener suficiente dinero para hacer el pago de un mes. Luego salió a la luz que ahora había tres vacantes. Ni siquiera entrar en mantenimiento diferido. Le sugerí que inmediatamente se ponga en contacto el comprador y refundiera (recomprar) su Hipoteca.
Si el vendedor hubiera sabido de DSCR, habría sabido que su comprador no sería capaz de hacer sus pagos. Asi que esto es algo que debe tomarse muy en serio si se quiere evitar problemas.
Estas son algunas cosas que deben tomar en cuenta cuando se vende via seller finance una propiedad comercial.
- 1. Asegúrese de obtener información de crédito sobre sus compradores. (Incluso si son una LLC o una corporación)
- 2. Si una LLC o corporación, pida a sus compradores que firmen una garantía personal para la nota. Este es a menudo un documento separado. Aunque los gurús no recurrirán ni garantía, si quieres vender tu nota, tus compradores tendrán que ser personalmente responsables en la nota.
- 3. Asegúrese de tener cláusulas de "cesión de alquiler". Si su comprador deja de pagar, desea que la autoridad cobre alquileres para pagarle.
- 4. Demande un 20% o más down payment. (Si desea vender su deuda)
- 5. Si infla el valor de su propiedad (que no recomiendo), entonces no infle los intereses y términos también. El precio inflado es un "interés". Haga que la hipoteca sea fácil de pagar. Es posible que tenga dificultades para vender su hipoteca de una propiedad inflada, pero disfrutará de un flujo de caja por mucho tiempo. (Tenga cuidado con los intereses imputados. Pregúntele a su contador)
- 6. Mire el DSCR de su comprador. Si no es 1.25 o más, lo más probable es que va a tener retomar la propiedad de nuevo en algún momento. Si el DSCR está en línea, definitivamente va a obtener un mejor precio.
- 7. Recuerde, al igual que los hipotecas residenciales, cuanto más pago de downpayment reciba, más dinero en su bolsillo. El bajo pago inicial, las bajas puntuaciones de crédito y el bajo DSCR no se traducirán en la venta de su Hipoteca.
- 8. En su contrato, separe el precio del edificio, el terreno, el mobiliario y la buena voluntad. Esto evitará que el comprador de la hipoteca tenga que estar "adivinando".
Estos son solo algunos consejos sobre vender via seller finance. En una proxima ocasion, explicare como usar el DSCR para comprar una propiedad.