Anatomia del un deal

Hola amigos.

En la imagen de arriba les muestro la data de una propiedad que se vendio aqui en Florida, en el condado de Broward a unos 30 minutos al norte de Miami. Y este es un ejemplo de multiples formas de hacer dinero en Bienes Raices. Esta data la tome de la bolsa Inmobiliaria llamada MLS Corelogic.

Podemos ver que el dia 9 de Abril la casa la compro un Wholesaler (Mayorista) por $210,000 Y el mismo dia 4 de Abril se la vendio a un Flipper por $239,000. El Flipper arreglo la propiedad y 5 meses despues la vendio en $560,000. Este tipo de movimiento es comun e involucra a tres prestamistas.

Prestamista 1:  Este fue el que le presto los $210,000 integros al Wholesaler. Esto es un prestamo que se llama vulgarmente como REPO RE, pero no es como el REPO que se conoce en Wall Street.  Estos prestamistas corren poco riesgos porque el dinero  jamas sale de la cuenta escrow de la empresa de titulos. Y se cobra un promedio de 2% a 4% del monto prestado. Lo tipico es 2,75% mas $1000 de "procesamiento".. Asumiendo que el prestamista "REPO" dio la tasa promedio de 2,75%, pues se gano $5,775 + $1000, unos $6,775 dolares en solo unas horas.  Esto es un rendimiento casi Infinito para este Lender. 

Prestamista 2: Es quien le presto el dinero de compra al Flipper, probablemente 75% LTV (LTV = precio de compra) que serian unos $179,250 dolares. La casa estaba muy mal estado, calculo que se fueron unos $100,000 o $130,000 en repararla. Vamos asumir que se fueron $100,000 en reparaciones. Asi que el prestamista cubre eso tambien, lo que serian un total de $279,250 dolares en prestamos.  3 puntos de $279,250 dolares son $8,377.5 para el prestamista. Vamos asumir que la tasa de interes fueron 9% intereses solos, el prestamista bien pudo haber vendido el prestamo al 7% en el mercado secundario, ganandose 2% extra en el spread, para un total de $13,962.50 Probablemente vendio el prestamo en 1 semana, asi que su rendimiento es de tres digitos.

Prestamista 3:  El banco.. Probablemente fue un prestamo FHA con 2 puntos y 3,975% anualizado amortizables por 360 meses. Cuando el banco vende el prestamo a Fannie Mae, gana otro 1%, que serian $5600 extra para el banco. 

TRUCO:  Usualmente los Flipper profesionales lo que hacen es que si el contratista que va arreglar la propiedad dice que son $100,000 por ejemplo, el Flipper solicita al prestamista $120,000 Y esos $20,000 lo usa para pagar los intereses al prestamista y lo que sobre es ingreso extra libres de impuestos. Esto se llama DRAW en la industria.  El Prestamista encantando porque gana mas dinero . Asi que en el calculo que hice con el flipper, no deberia incluir los pagos de intereses mensuales. Lo hice para un ejemplo generalizado.


Es muy probable que todos los involucrados no usaran su dinero en ningun momento. El Wholesaler ciertamente que no lo hizo, ya que como dije antes, los prestamos "REPO" son por el 100% del monto.  El Prestamista REPO probablemente tomo una linea HELOC sobre alguna propiedad, hizo el prestamo, cobro sus casi $7000 y el mismo dia devolvio el dinero al banco. Y el Prestamista del Flipper, es muy probable que tambien haya usado dinero de una linea de credito wholesale (los bancos Y fondos te prestan para que prestes) Y probablemente el Flipper tambien uso alguna linea de credito sobre alguna propiedad o activo, para poner el inicial de la compra que eran $59,750.

Aqui, quien mas rendimiento obtuvo, ha sido el Prestamista numero 1, el REPO lender (probablemente en el rango de los 2,400% anualizado). Y es el que menos esfuerzo hizo de todos los protagonistas en este trade.

Espero que le sea de ayuda.. Esto no tiene ciencia realmente.