Venta vivienda

 

Buenas noches, a ver si me pueden ayudar, quiero vender una vivienda para paliar necesidades médicas y tengo algunas dudas. Ha día de hoy la vivienda tiene cargas hipotecarias. Dicha vivienda ha estado alquilada durante unos años, una de las dudas es: 

¿A la hora de venderla, la cantidad que aparece en la declaración de la renta como Amortización del Inmueble, es la que tengo que sumar durante los años alquilado y luego restársela al valor de adquisición? "Imagen 1"

¿Las cantidades que me puedo desgravar en el precio de adquisición y transmisión, son las que se refleja en la imagen? "Imagen 1"

¿El IRPF se calcula sobre la ganancia patrimonial (Precio de Transmisión-Precio de Adquisición), y a dicha cantidad se le aplican los % pertinentes? "Imagen 1"

Otro concepto es la plusvalía, he hecho un calculo aproximado pero no estoy seguro si está bien, ¿me podrían decir que errores contiene?. "Imagen 3"

¿La discapacidad influye a la hora del pago de algún impuesto a la hora de la venta?

 

Hola, te contesto ordenadamente a las preguntas en el mismo orden que las has planteado.

- Respecto a la amortización: correcto, es tal y cómo indicas. Debes sumar lo amortizado en las declaraciones de IRPF de los años en los que estuvo alquilado el inmueble y restarlo al valor de adquisición, como bien has hecho.

- Respecto a los gastos de adquisición: efectivamente, los que indicas puedes desgravartelos, siempre que los pagarás tú y efectivamente tengas las facturas/justificantes ante un posible requerimiento.

Sin embargo, relativo a los gastos de transmisión, todos minoran el importe de venta a excepción del IBI. Ese podrás incluirle como gasto -en proporción al tiempo alquilado- en el apartado de la declaración de IRPF dónde incluyas el alquiler -puesto que si la vivienda está alquilada durante parte del año y durante el mismo es cuando se vende, debes reflejar ambos conceptos.

Sobre la diferencia de ambos valores (con la inclusión de gastos y amortizaciones) es sobre la que se aplica la escala especial para la base imponible del ahorro.

- Y por último, respecto al cálculo del IIVTNU, el método objetivo es correcto (suponiendo que los coeficientes y el tipo impositivo que indicas sean los que han establecido el Ayuntamiento, pues estatalmente se fija un máximo que puede verse reducido por las Ordenanzas Fiscales respectivas).

De igual manera, el método real también lo realizas -parcialmente- bien, es decir, aplicas el tipo impositivo sobre la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total, sin embargo, este se debe aplicar sobre la diferencia entre los importes de adquisición y transmisión, sin posibilidad de incluir gastos -ni tampoco amortizaciones-. Es decir, que la "ganancia patrimonial" a ojos del IRPF no coincide con la "ganancia" que se tiene en cuenta en el IIVTNU, que en tu caso sería de 22.1000€ (resultado de la diferencia entre 109.000€ y 86.900€).

Un saludo,

Buenas noches, las explicaciones son estupendas, de nivel.
Entonces respecto al IBI, puedo sumar los periodos que ha estado alquilado y sumárselos a los gastos de transmisión, prorrateado por los días que coincidan de alquiler sin no coinciden años completos.

Respecto al IRPF, creo que los entendido bien, hay no hay reduciones, sino directamente el precio de venta-precio de compra y aplicar porcentajes y a pagar.

¿El tener una discapacidad alta me puede ayudar a la hora del IRPF?

Hola,

- Respecto al IBI, el cálculo es correcto pero debes incluirlo como un gasto del alquiler, no es algo que te sirva para minorar el importe de la transmisión. Es decir, debes incluirlo en el apartado dónde declaras el alquiler y no allí dónde reflejas la ganancia derivada de la compraventa.

- Respecto al IRPF: No lo has entendido bien. Los cálculos de tu primer comentario SON LOS CORRECTOS -parcialmente-, con las correcciones que te he indicado referentes al IBI. Es decir, tienes que incluir los gastos asociados a la compra y a la posterior venta, así como la amortización.

La diferencia entre los importes que te he indicado, sin gastos, es para determinar sobre qué cuantía se calcula la PLUSVALÍA MUNICIPAL en el método real, -lo has confundido con el IRPF, la imagen de tu último comentario es ERRÓNEA-. Sin embargo, viendo los números, en tu caso te beneficia el método objetivo (valor catastral suelo x coeficiente x tipo impositivo), por tanto, no te afecta demasiado. Simplemente te lo indiqué para que supieras que en la "Imagen 1" dónde calculas la plusvalía con el método real el resultado sería mayor porque solo en este Impuesto y por exigencia legal no se deben incluir los gastos.

Espero que ahora te haya quedado claro,
Un saludo.

Perdona las molestias Maqiz, leyendo nuevamente tu mensaje me he dado cuenta que en el ultimo párrafo hablas de la plusvalía y no del pago del IRPF, ya que en este ultimo en el precio de transmisión y adquisición si van incluido los gastos, eso creo.

Un saludo y buenas noches
Tomás

Perdona, ahora lo he entendido perfectamente, muchas gracias por tu tiempo y ayuda, las respuestas son explicitas y de gran ayuda

Muchas gracias
Tomás

Nos hemos solapado. Esperemos que me hayas entendido finalmente. Cualquier duda adicional, no dudes en plantearla nuevamente. Un saludo.

 

Para declarar la venta de vivienda en gananciales (50%), tendría que poner los importes por mitades,? me refiero a precio compra, gastos , precio venta..., pues si los pongo por entero, traslada el mismo importe a mi cónyuge y al haber una pérdida, imputa la pérdida al 100% a cada uno???

Antes de vender la vivienda, cancelamos la hipoteca e hicimos escritura ante notario y  el registro correspondiente en R.Propiedad, así como registro para que la vivienda fuera declarada libre, pues era una vivienda protegida. Estos gastos puedo incluirlos como menor importe de venta?
No tendría que poner amortización,  verdad? pues no estuvo alquilada.
 Gracias. 

Donde anda esta maravillosa hoja excel?