Construir edificio de apartamentos para alquilar o vender

Buenos días a tod@s, aunque he consultado el foro desde hace años y me ha ayudado para aclarar dudas tengo una consulta que hacer y agradecería vuestra experiencia.

Tres familiares tenemos un solar en el centro de una capital de una provincia pequeña, aunque la ciudad industrialmente no está muy desarrollada disponemos de universidad y de alto número de organismos oficiales, su población es de 114000habitantes. Se está notando últimamente la ausencia de pisos disponibles en alquiler habitual ya que disponemos de pisos y nos llaman antes de que se vayan los inquilinos. Se paga por un piso de 2 habitaciones desde 600 a 1000 euros. Hay pisos de airbnb que cobra 100 euros la noche, no hay mucha disponibilidad de alquileres temporales con un sistema de gestión más profesional (calendarios de entrada, servicios, ...). 

Mis dudas serían:

1- Edificar pisos de dos dormitorios y dos baños por planta y venderlos  (4plantas*2pisos por planta * 85m2 piso y 7 garajes y 5 trasteros(pequeños) o
Edificar apartamentos de un dormitorio y baño por planta y dedicarnos al alquiler temporal de ellos de forma profesional  con  4plantas*4pisos/plant y 7 garajes 

2- Estamos pensando en crear empresa para la edificación y así pedir los prestamos al promotor....¿Qué tipo de forma jurídica nos interesa tener? ¿Sería interesante mantener la empresa para gestión de alquiler?

Muchas gracias de antemano

Hola te haré algún comentario general. Debido a las nuevas leyes, sería importante que dijeras la comunidad autonoma.

El tema de distribuciones, estudiar bien, que cliente final buscais. Yo en los pisos que invertí hice una distribución de 2 habitaciones iguales y 1 baño con salón y cocina abierta a salón. Muchos inquilinos que compartian piso, han agradecido esto, ya que muchos pisos tienes una habitación grande y otra pequeña. Con dos baños, seguro que es mejor, pero no se si lo vas a amortizar y va a ser más gasto y no creo que puedas pedir mucho más, otra cosa sería un segundo pequeño lavabo con 1 wc y lavamanos.

Tambien el tema calidades y que tipo de acabados, si es para vender o alquiler. En este segundo poner cosas que duren mas, suelos porcelanicos, cocinas robustas, mas practico que bonito, aunque actualmente hay de todo para elegir. Si fuera para vender se podría poner suelos más calidos de madera, etc Yo alquilo para larga estancia sin muebles.

El alquiler temporal, está en el punto de mira del actual gobierno, si crees que igualmente hay demanda real de ese producto, ok. Entiendo qjue los estudiantes sería el perfil y si en verano hay demanda de turístico, podríais usar ese periodo y combinar los dos, mirar como está el tema de licencias turísticas, etc

Del tema de crear una sociedad, etc. no controlo mucho. No se si también dependerá de cuantos piso suman en total, etc. y que con la nuevas ley si se activa en tu CCAA, con que un participante sea Gran tenedor, afectará a toda la finca. Si ya tenéis una patrimonial para el resto de pisos, quizá podáis usarla si sois los mismos.
Yo tengo una C.B. para un pequeño edifico y ahora me salpica que un comunero es Gran tenedor y por consiguiente se le trata a toda la finca de esa manera y como estoy en Cataluña,  tengo que usar el tope de precios que han decidido nuestros queridos políticos.



 

Muchas gracias por tu respuesta zirconito, ha sido muy instructiva.  Perdona que no haya  respondido antes. Estamos en Andalucía.

Respecto al tema de distribuciones, el cliente potencial sería funcionarios, alumnos de master, mir, profesionales... , ya que vienen por un año o dos y no hay muchos apartamentos nuevos con terminaciones modernas en la ciudad. Tu distribución de dos dormitorios y un baño la estudiaremos ya que en un principio habíamos pensado los dos dormitorios y un baño.

Respecto al periodo de alquiler temporal sería por meses, aquí hay mucho movimiento de funcionarios, mir......es una capital de provincias de interior. Tendremos en cuenta como bien dices con los cambios que quieren hacer el gobierno respecto al incremento de impuestos, habría que estudiarlo.

Gracias también por avisarnos de los grandes tenedores, ya que si construyéramos nosotros podría darse el caso que un participante de la comunidad de bienes pudiera serlo. 

Bueno supongo que tendremos que empezar a darle vuelta a números y decidir. En un principio ver si nos embarcamos en construir en el solar o se lo damos a alguien a cambio de obra para no tener dolores de cabeza.

Gracias

En Andalucia de momento creo que estáis salvados, pero cualquier día puede cambiar la ley. Es más la ley es a nivel Nacional y cada comunidad decide, así que si hay un cambio de gobierno, lo pirmero será eso...

Aquí en Catalonia... han bajado el gran tenedor de 10 a 5... y los pisos que tengas a medias, cuentan como enteros..

Del tema distribución, también pdeis hacer 2 habitaciones y baño y 1 aseo de cortesia.. yo iba justo de metros y no lo hice.


Tema de la obra, lo de delegar o no, es lo de siempre, más margen pero más trabajo... Si conoces gente del sector, puedes buscar a una persona de confianza, que ayude con los presupuestos y que supervise la obra. A partir de ahí es buscar presupuestos, decidir que hacer y que esta persona supervise por vuestro lado. Yo contraté a un amigo que estaba en paro y es Ingeniero de puentes y caminos para que me llevara la obra de la fachada. Así cuando había un problema, yo no me tenia que "pelear" con la empresa y era el quien estaba encima..

La verdad es que lo de gran tenedor lo he estado viendo. En zonas tensionadas baja hasta 5 viviendas (será tu caso) incluida la habitual, es igual en todo el estado según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (https://www.boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf).  Nosotros por suerte no estamos en esta situación, nos encontramos en Jaén, no es una zona tensionada.

Respecto al tema de la obra, has acertado de plano. El constructor-promotor con el que hemos hablado de 8 apartamentos que saldrían, no dan dos apartamentos de los más pequeños a cambio del solar, junto con su cochera y trastero. La obra tendría un coste total sobre 1,3M. No sé podría ser muy interesante hacerlo nosotros mismos, pero entiendo que sería muchos dolores de cabeza. Tu idea de contratar a alguien de confianza fue muy buena, así según se vaya haciendo el edificio va controlando y al menos controla el tema de construcción.

Una pregunta si no te importa zirconito, para hacer el bloque de apartamentos, ¿cómo lo financiaste?. ¿Capital privado o hicisteis algún tipo de préstamo o crédito con un banco la comunidad de bienes?. 

Son las comunidades autónomas, las que declaran la saturación o no del lugar con numeros reales o IA en otros casos..

De la compra, en mi caso, era una finca que ya existía, lo de contratar a mi amigo fue para el arreglo de la fachada. Y compramos la finca con hipoteca, me pidiron un busines plan, ya que era para alquilar y más en la época que era que no daban hipotecas a nadie final2008/ppio2009.

En vuestro caso sería un péstamo promotor. Vosotros deberías presentar un proyecto al banco con el estudio, presupuestos y posibles precios de venta de los pisos y/o un plan de precios de alquiler y cuanto sacaríais al año una vez acabado, etc. Haces un media de lo que hay en la red (idealista, etc. y lo puedes adjuntar) con esos datos, planteas 3 escenarios, malo, normal y bueno y ahí se ve al año que sacarías en cada situación, etc.

Gracias por el asesoramiento zirconito, me ha servido bastante tu ayuda.