Comprar por separado nuda propiedad y usufructo

Comprador 1 y comprador 2 quieren comprar conjuntamente una casa. Comprador 1 nuda propiedad y comprador 2 usufructo.
Se puede hacer? Ha de ser en efectivo? Por ahora no he encontrado ningun banco que lo financie.

Como funcionaria si en el futuro comprador 1 quiere donar su parte a comprador 2 o viceversa? O si quieren pasar a tener los 2 pleno dominio? Hay que pagar impuesto de donaciones? Y IRPF por el incremento de capital?