Extincion condominio+hipoteca+parte propiedad

Buenas a todos, 
os expongo mi caso por si alguien pudiese aconsejarme y ayudar. 

Tengo una propiedad al 50% con mi hermano. 

estoy pidiendo hipotecas para pagarle la mitad del piso y hacer extinción condominio. 

la cuestión es que la hipoteca de ese 50% del piso quiero pagarlo a medias con mi novia y que ella tenga el 25% del piso. 

No se como se puede realizar esto intentando pagar evidentemente los menso impuestos posibles. 

Por lo que he visto la extinción condominio seria un 1,5% que lo haría yo mas gastos notaria. 
la cuestión es que no se como meter a mi novia el 25% ya que donación no es posible por que se paga mucho de impuestos, 

y en el caso de que luego yo una vez tenga el 100% hacerle un contrato compra venta y que ella pague el itp de ese 25%
Pero claro no se si se puede hacer un contrato compra venta en la que no me pague dinero sino que se indique que va a pagarlo con la mitad  de la hipoteca. 
también en este caso si yo despues de haber pagado el 1.5% de extinción condominio y luego hacerle la venta del 25% en la cual no me daría dinero directamente si también tendría que pagar yo impuestos por ganancia patrimonial aunque evidentemente no estaría.

Estoy algo perdido en como poder hacer esto. 
agradecería si alguien sabe un pco del tema o ha tenido alguna situación parecida. 
muchas gracias.  

Sin ser especialisa, la extinción de condomimio es que de una cosa que eran varios propietarios, en vuestro caso 2, pasa a ser solo de uno, es decir que no exista condominio, y esto tiene las ventajas fiscales en impuestos, pero si vas a meter a tu novia, no hay extinción, porque pasará de un condominio al 50% con tu hermano a un nuevo condominuo del 75% tuyo y 25% de ella, por tanto no se extingue nada !!!!

Yo creo que solo hay dos maneras de hacer esto, una primera operación de extinción y luego una venta del 25% a tu novia, con los impuestos que corresponden o bien una donación del 25% con  sus impuestos, y como necesitas hipoteca, el banco que os la de, tiene que avenirse a esta historia, que fácil no va a ser, así que esto en oficina física, olvidate de ING, Open Bank, Pibank ... ni lo van a entender ni les interesará entenderlo, no es su guerra, ellos juegan en una liga de muchas operaciones estándar tipo café para todos, esto es un café largo descafeinado, con leche de avena templada, y con azucar moreno, y de eso no venden.

¿ El problema está en que ella es la novia? Si fuera la esposa en régimen de gananciales, todo este lio ya no lo había.. ¿Supongo? 
Va pagar impuestos por el 50%, y luego por el 25% de nuevo otra vez. 

Si la novia fuera la esposa en gananciales, creo que el lío sería similar. 
En una extinción de condominio no puede intervenir un tercero, sea quien sea. Sólo pueden intervenir los copropietarios.

La extinción de condominio es la operación  que paga pocos impuestos ... es decir como decían en la película de Los Inmortales "solo puede quedar uno" ....

Te pondré un ejemplo una herencia y heredan un piso entre 4 hermanos, una vez recibida la finca quieren extinguir el condominio y dos hermanos  compran la parte de los otros, no hay extinción porque siguen existiendo dos titulares en pro indiviso.

No, no tiene nada que ver la novia y la vecina del quinto, cualquier operación inmobiliaria está sujeta a impuestos, la extinción también, pero es menos gravosa, pero tal extinción es que sólo quede un/a propietario/a, y tal como indica @juan-lackland solo pueden intervenir los actuales copropietarios, no un/a tercero/a, aunque fuera esposa.

Los impuestos son sobre el incremento de valor entre la fecha de adquisición y los de "venta" o extinción de condominio, no sobre el valor integro de la transacción.
Se tributa menos en extinción de condominio que en compraventa. Es indiferente la vinculación del tercero en la extinción del condominio ya que no pinta nada en ello.

Los impuestos son sobre el incremento de valor entre la fecha de adquisición y los de "venta" o extinción de condominio, no sobre el valor íntegro de la transacción.
Se tributa menos en extinción de condominio que en compraventa. Es indiferente la vinculación del tercero en la extinción del condominio ya que no pinta nada en ello.
Si se valora correctamente, la compraventa del 25% no pagaria el impuesto municipal sobre IVT, comunmente llamado plus valía.
Al hacer la hipoteca podría entrar la novia si se hace por el 50% que se paga por extinción de condominio. Si no se dispone de liquidez para escritura de extinción del condominio y el saliente no acepta cobrar en diferido, el tema de escrituras se complica y convendría consultar con notaria o mejor un abogado pues el banco puede poner peros para una hipoteca con esas condiciones.