Buenas noches,
Respondo
Como es el proceso?
Proceso operativo:
- Evaluamos zonas con progresión estable del €/m2 los últimos 4 trimestres,
- Parametrizamos búsquedas según:
1.Renta per cápita promedio del residente de la zona
2.Temperatura de la zona (Fría o Caliente, según flujos de demanda en venta(Rotación)
3.Pre validamos zona (Anuncios de activos con esos mismos parámetros en venta, y de habitaciones en alquiler en la zona) para validar Flujo (REAL) de demanda
4. Asignamos zonas de accion con flujos validados, crecimiento sostenible del €/m2, y sobre todo márgenes amplios de plusvalía entre (a Reformar-Reformado)
- Visitamos/analizamos (zona, fachada ,comunidad ,coches y comercios de la zona)
- Realizamos estudio de mercado/Estimación de costes (Reforma)/Estudio de viabilidad
(ROI VS Riesgo/Tiempo)
- Negociamos/Cerramos
Proceso Inversor:
- Mostramos oportunidad (Estudios de mercado, Flujos de demanda en la zona, tipo de publico comprador en la zona, progresión m2 (últimos 5 años)
- Pasamos Estudio de viabilidad (Coste de entrada-ROI-Tiempo)
- Rellenamos contrato (Contrato de préstamo entre particulares, vinculado a la vivienda objetivo)
- Firma-Ingreso- Seguimiento regular de la operación (fotos-videos-info de la reforma/Venta/alquiler/operativa)
Cuando empiezo a pagar y con que garantías?
- Cuando se cierra el activo
- 12 meses de prorrogación en caso de no cumplir retorno
- Contrato de préstamo entre particulares (formato de entidad financiera) el mas solido a nivel jurídico
Que pasa si el precio del alquiler es inferior? Inviable, dado a que previo a cerrar la operación, ponemos diversos anuncios de tipología semblante al activo a cerrar, para tener base de datos (REAL) previa a cierre y validación certera de entrada a operación
(Método Lean Startup) En caso, de que entre esa posibilidad, sacamos el margen de nuestro beneficio (fallo operativo, asumimos responsabilidad)
Que pasa si las habitaciones no están alquiladas? respuesta anterior
La obras es pensando en el alquiler o en la venta futura? hacemos dos tipos de obras,
1º de adecuación, "Lavado de cara" para adecuar el activo para tener las habitaciones a un precio competitivo de mercado.
2º Reforma, a los 2 años y 2 meses, vaciamos la vivienda, y realizamos una reforma mas tosca (cocina, baños, suelo, etc) así sacar un activo (Nuevo/sin apenas uso) a venta y ser mas eficientes en la venta (mientras esta el activo en venta, hacemos alquiler vacacional por noches, para evitar ocupaciones/ y Monetizar en el proceso de venta)
(Buena pregunta por cierto).
Que pasa si a los dos años no estoy conforme con la gestión?
No hacemos ningún tipo de gestión, únicamente pones el capital, en base a un retorno (punto) la única "gestión" es poner a trabajar tu dinero en lo que mejor sabemos hacer (inversiones inmobiliarias) si no cumplimos con los retornos (Fijados por contrato), nos aplicamos varias penalizaciones compensatorias.
Me gastaría tener claro el proceso desde la compra a la venta.
Aquí te clarifico en la parte de arriba todo el proceso hasta el cierre, y en las respuestas, la posterior reforma de puesta en marcha + reforma de salida a venta.
No he conseguido ver los números detallados en Instagram.
Hay mas de 15 "Historias" de Instagram de operativas con números, retornos, estrategia de inversión aplicar, reformas, resultados.
(De igual modo, te puedo adjuntar Drive con operaciones cerradas sin ningún tipo de problema)
Igual que tu, soy inversor desde hace ya unos cuantos años, entiendo la inseguridad, y desconfianza de inversiones en áreas diversas a las nuestras, por ese motivo me tomo la molestia de responder toda duda, pregunta, y "validación" que quieras lanzar, ahí es donde verdaderamente podemos evaluar quien sabe de lo que habla, o no.
