El escenario que expones puede ser un caso perfectamente realista.Pero a efectos del IRPF, ganancia patrimonial, no altera ni varía lo expuesto.Supongamos una ampliación de vivienda por la vía ordinaria.Además de los gastos de legalización comentados, encargas a un constructor que lo realice. Pasa una factura de xx.xxx,xx €, que guardas e incorporas como "mayor valor de adquisición".Ese mismo pago que has realizado, y en el futuro sería gasto deducible, en el momento presente resulta ser volumen de negocio del constructor, que deberá tributar sus impuestos, sean propios o sean salarios de sus trabajadores.Así pues, algo que para ti será gasto deducible en el futuro, es ya renta sujeta en el presente para hacienda.Supongamos otra ampliación, realizada de forma irregular y con anonimato por un manitas.No existe renta sujeta por esa construcción (lo haces en tu tiempo libre, sin darte de alta de autónomo, ni devengar IVA ni nada). A su vez, y en correlato, dado que al momento de la construcción no se generó para nadie renta sujeta, tú tampoco tienes nada que te justifique un gasto deducible futuro para el IRPF ganancia patrimonial.Por lo tanto, al momento de la venta futura tributarás por una mayor ganancia, siendo una parte lo que realmente corresponde por el inmueble original, y la otra por la "ampliación invisible" (los autosalarios que no te pagaste ni tributaste).O sea, al final hacienda siempre gana, de una u otra manera.Por supuesto, todo esto solo y respecto del IRPF.Respecto de otros impuestos, como el ITPAJD, o el arancel notarial, hay que darle algún tipo de valor, a efectos de disponer de una base imponible.Pero para nada esas valoraciones "a los meros efectos tributarios" vinculan al IRPF.