Persij83
25/10/15 08:42
Ha respondido al tema Consejo sobre compra de vivienda SAREB
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La comercial tiene parte de razón en lo de Servihabitat.
SAREB a adjudicado la gestión de ciertos activos a nuevos proveedores de servicios ("servicers").
http://www.rtve.es/noticias/20141204/sareb-adjudica-tres-fondos-gestion-venta-126000-activos-41200-millones/1061620.shtml
Hasta 2014, los activos los gestionaba la entidad financiera que los tenía originalmente y traspasó a SAREB, en tu caso Liberbank. Desde 2015 los gestiona un nuevo proveedor, en el caso de Liberbank, Servihabitat de Caixabank (La Caixa). Durante 2015 se ha estado traspasando la gestión de dichas carteras desde los originales gestores hasta los nuevos. Las fechas de finalización de dichos traspasos se suelen publicar en prensa, como la de Abanca (cajas gallegas) a Servihabitat.
http://www.elmundo.es/economia/2015/05/19/555b15d5ca474151768b4587.html
Parece que lo primero traspasado a Servihabitat es lo de Abanca, por lo que es posible que lo de Liberbank vaya después y se haya realizado en estas fechas.
La comercial (API) entiendo conoce esto bien, pues como proveedora de la comercializadora final (Liberbank y ahora Servihabitat), trabaja para ellos y el cambio de uno a otro es algo muy planificado y trabajado, debiendo cambiar los procedimientos y operativas, herramientas (los APIs emplean herramientas de los comercializadores finales para vender los inmuebles)... Por ello conoce las fechas límites de uno y otro comercializador.
Otra cosa es el impacto del cambio de comercializador. Cada uno tiene una política de fijación de precios y de negociación de ofertas. Por lo que Servihabitat puede decidir cambiar los precios de los inmuebles si lo considera. Dado que cambiar los precios de comercialización (precio facial y precio suelo) no se hace a la ligera y requiere de informes internos, valoraciones y/o tasaciones, aprobaciones de los órganos de control internos de la comercializadora y/o SAREB... no es algo rápido. No es aventurado imaginar que Servihabitat mantendrá los últimos precios marcados por Liberbank hasta que fije unos propios, lo cual puede tardar semanas o meses. Eso no es bueno ni malo perse, los nuevos precios pueden ser superiores o inferiores, nadie lo sabe hasta que se fijen salvo que por la política/estrategia de Servihabitat en esa zona y/o tipo de inmueble sea obvio. Asimismo, Servihabitat puede seguir trabajando con la comercial que has hablado o cambiar de API.
En cuanto a las unidades vendidas, la comercial entiendo lo sabe perfectamente, pues tiene acceso a todos los datos de la promoción en venta incluyendo las unidades restantes. Otra cosa es que te diga lo que le interesa para condicionarte y presionarte o para venderte lo que a ella le interesa en cada momento. En ocasiones en la página web del comercializador aparece un listado con las unidades en venta de una promoción, por lo que puedes intentar averiguar las unidades restantes reales. Otra cosa es que esta información no sea exacta, pues pueden incluir o no las unidades reservadas, puede no incluir ciertas unidades porque por estrategia comercialicen en lotes pequeños atendiendo a ciertos criterios... No te dejes liar, presenta una oferta por una unidad concreta y que te respondan. Si la unidad ya está vendida o no está a la venta todavía, te responderán rápidamente, si no, es que la están estudiando.
En cuanto a la propiedad del inmueble y solicitar una nota simple, si a la SAREB se traspasó el inmueble pues la entidad financiera se lo adjudicó anteriormente, el titular del inmueble entiendo es la SAREB independientemente del comercializador. Si a SAREB se traspasó el crédito del promotor, el titular sigue siendo el promotor y es éste quien realiza la venta, a través de un comercializador. No sé si SAREB asume la comercialización de estos inmuebles poseyendo el préstamo promotor y se la delega en Servihabitat, pero no lo descarto. Este tipo de estructuras de ventas tienen la ventaja de ahorrar trámites e impuestos a no tener que traspasar primero el inmueble al banco, sino que vende directamente el promotor según las condiciones impuestas por el banco y ahora SAREB (en última instancia la comercializadora). En cualquier caso el titular del inmueble es lo de menos, lo importante son las condiciones y si te encaja.
En cuanto al depósito para realizar una oferta, se suele realizar al comercializador final y no al API o al dueño (SAREB).
En cuanto al proceso de negociación, puede cambiar con Servihabitat. No creo que el 90% de las ofertas las acepten tal cual, es descabellado. El comercial suele saber los precios que aceptaría el comercializador, siendo el precio mínimo aceptable el precio suelo y suele estar fijado para cada inmueble. Otra cosa es que el inmueble lleve tiempo sin venderse y si no han revisado el precio suelo, estudien tu oferta aunque sea inferior al suelo, todo depende del ritmo de comercialización de la promoción y de la estrategia fijada.
En cuanto al FROB, SAREB no depende del FROB, es un ente autónomo, aunque entre sus accionistas se encuentre el FROB con un 45%. Si el tema se alarga porque están pendientes de reestructurar la deuda del promotor, ármate de paciencia porque puede tardar mucho y paralizar cualquier venta en marcha.