Buenos días, Os paso mi due dilligence por si os interesa, ahora me quedan la de urbanitae y la de wecity, a ver si me da tiempo.Tengo preparadas las preguntas, aunque no sé si servirá de algo, ignoro si me tienen bloqueado, en la ultima oferta dijeron que se abría a las 12, no la abrieron a esa hora, al parecer lo hicieron a las 3 de la tarde y como cambiaron la hora y nadie se enteró no preguntó nadie, es un buen truco.RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parc No pongas negritas, si quieres resaltar el texto hazlo de otra forma y manten el tamaño igual de letra en todo el documento RESUMEN EJECUTIVO - ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO PROYECTO: Financiación participativa (crowdlending) para el desarrollo de una villa de lujo en Nueva Andalucía, Marbella. PROMOTOR EJECUTOR: Guadalmina Beach Living, S.L. (Constituida el 25/06/2025, capital social 3.000€). Propiedad al 100% de RGZ Developers S.L. IMPORTE SOLICITADO: 1.450.000€ (Tramo I de un total máximo de 2.600.000€). RENTABILIDAD OFRECIDA: 24,50% total a 24 meses (TIN 12,25%). Interés Bullet. GARANTÍA PRINCIPAL: Hipoteca de primer rango sobre parcela valorada en 1.775.758€. FORTALEZAS DEL PROYECTO Ubicación Premium: El solar se sitúa en Nueva Andalucía, Marbella, una zona consolidada de alta demanda y poder adquisitivo. Es el principal activo tangible.Garantía Real Inicial Sólida: La hipoteca de primer rango sobre el suelo, con un Valor de Tasación de 1,78M€ para un préstamo de 1,45M€, arroja un ratio Loan-to-Value (LTV) inicial del 43%. Esto proporciona un colchón de seguridad inicial sobre el capital.Marco Legal Urbanístico Claro: La licencia de obra mayor está concedida (abril 2023) y se confirma su vigencia. El proyecto cumple con la normativa urbanística.Documentación Técnica Completa: Existe Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución visados por el colegio profesional, lo que indica que la fase de diseño está avanzada.DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS (CON DISCREPANCIAS DOCUMENTALES) Promotor de Alto Riesgo y Falta de Transparencia: El prestatario es una Sociedad de Propósito Específico (SPV) creada hace menos de un año (Guadalmina Beach Living, S.L.), sin historial operativo ni financiero.La capacidad de ejecución depende enteramente de su matriz, RGZ Developers, de la cual NO se ha proporcionado información verificable sobre su historial de proyectos terminados, solvencia o balances. Es una "caja negra".Bloqueo Administrativo Inmediato (Riesgo Operativo Principal): Un informe jurídico del Ayuntamiento de Marbella (12/01/2026) certifica que, a pesar de tener la licencia, NO SE PUEDEN INICIAR LAS OBRAS porque el promotor no ha presentado el Proyecto de Ejecución para su visado administrativo ni ha designado la dirección de obra.Cualquier desembolso para construcción antes de salvar este escollo dejaría los fondos inmovilizados en una SPV sin capacidad legal para ejecutarlos. Modelo Financiero No Fiable y Subestimación Masiva de Costes: Discrepancia en Superficie Construida: El modelo financiero del promotor y su teaser comercial usan una superficie de 595 m². Sin embargo, la tasación profesional y el proyecto arquitectónico establecen una superficie real de ~640 m². Esta diferencia artificial infla el precio de venta por m² presentado (8.336 €/m² vs. ~7.750 €/m² real).Subestimación Crítica del Coste de Construcción: El promotor presupuesta la obra en 1.606.500 € (~2.510 €/m² real). La tasación, en cambio, estima un coste total de obra (suelo+construcción+gastos) de ~4,47M€, lo que implica un coste de construcción realista cercano a los 2,65M€ (~4.140 €/m²). Existe una DISCREPANCIA DE MÁS DE UN MILLÓN DE EUROS no presupuestada.Consecuencia: El margen de beneficio proyectado (18,44%) es una ilusión basada en costes irreales. Con los números del tasador, el margen se reduciría drásticamente o desaparecería, comprometiendo la capacidad de repago.Estructura del Préstamo y Condiciones de Desembolso: El cronograma del promotor (inicio de obra en abril 2026) es inalcanzable dado el bloqueo actual.El contrato de préstamo debe, imperativamente, segregar los fondos y condicionar el desembolso de la parte destinada a construcción a la obtención del visado municipal, contrato de obra y seguro decenal. No hay evidencia de que así sea.Si los intereses empiezan a devengarse desde la firma (condición "bullet"), el inversor asume el coste de oportunidad y el riesgo durante un posible periodo de parálisis administrativa.Riesgo de Comercialización: La venta no se ha iniciado y el precio objetivo (~5M€) es elevado, aunque posible en la zona. Todo el reembolso del préstamo depende de este único evento futuro.CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA Este no es un proyecto de promoción en marcha, sino una operación de reactivación de un proyecto paralizado, con un cambio de promotor y graves incertidumbres en su planificación económica. Las fortalezas (ubicación y garantía hipotecaria inicial) son sólidas, pero están contrarrestadas por riesgos operativos, de contraparte y financieros de magnitud muy superior a la presentada en el material promocional. La falta de transparencia sobre el promotor ejecutor (RGZ Developers), la contradicción en los datos de superficie y coste, y el bloqueo administrativo confirmado por el ayuntamiento, son deficiencias graves que invalidan la fiabilidad del modelo financiero ofrecido y aumentan exponencialmente el riesgo para el inversor. La rentabilidad del 24,5% es alta, lo cual es coherente con el riesgo real que implica financiar la fase de construcción desde cero de un proyecto con esta falta de solidez en su planificación base. CONCLUSIÓN Inversión sólo apta para perfiles de riesgo muy alto, con un profundo conocimiento del sector desarrollo inmobiliario y del crowdlending. Antes de considerar cualquier inversión, es IMPRESCINDIBLE que el inversor exija y verifique: Que el contrato de préstamo contenga condiciones suspensivas explícitas que vinculen el desembolso de fondos para construcción a la obtención del visado municipal del Proyecto de Ejecución y a la firma de un contrato de obra con constructor.Información financiera y un historial demostrable de proyectos terminados por parte de RGZ Developers.Un presupuesto de obra detallado y vinculante de una constructora que aclare la enorme discrepancia de costes con la tasación.La aclaración contractual del aporte de 775.630€ del promotor y su rango en caso de liquidación.Sin estas garantías documentales y contractuales, los riesgos de impago, retraso indefinido y pérdida parcial del capital son elevados. La estructura presentada prioriza la captación de fondos sobre la protección del inversor y la viabilidad técnica-financiera realista del proyecto. Se recomienda extrema prudencia y, en caso de duda, abstenerse.
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