La COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER S.A. (CEVASA) es una sociedad patrimonialista privada creada en 1968 que centra su actividad en la explotación de edificios de viviendas en propiedad destinadas al arrendamiento, siendo la única de su sector que cotiza en el mercado continuo de la bolsa española. Constituida por D. MANUEL VAQUÉ FERRANDIS, fundador de la firma de plumas estilográficas INOXCROM, a su fallecimiento la propiedad de la misma pasó a estar controlada por sus cuatro herederos naturales (tres hijas y un hijo), si bien, actualmente solo tres de estas ramas permanecen en el accionariado.
Precisamente la enajenación de las acciones propiedad de uno de los descendientes del fundador de CEVASA ha provocado que BANCO SANTANDER, de una forma no deseada, se convierta, con el 24,068% de participación en el capital social, en el principal accionista de la compañía en cuya gestión ha decidido no intervenir directamente al no considerarla estratégica en espera de tiempos mejores donde poder proceder a deshacerse de dicha posición mediante su enajenación. Ésta le viene heredada de su toma de control en el BANCO POPULAR, quien no tuvo más remedio que hacerse con la misma tras el concurso de acreedores de la inmobiliaria RESTAURA, a quien había financiado la operación de adquisición en su día.
CEVASA, que gestiona activos por un valor de más de 400 millones de euros, cuenta con un parque de viviendas en propiedad de 2.187 pisos, en su mayoría situados en territorio catalán y fundamentalmente en la ciudad de Barcelona. En total el patrimonio actual de la compañía asciende a más de 322.000 m2 edificados, constando el mismo aparte de edificios residenciales en menor medida de oficinas, parkings, solares y naves industriales.
Solo el 33,6% de las viviendas gestionadas por la compañía son libres, teniendo el restante 66,4% la calificación VPO en alguna de sus diferentes modalidades, por lo que las rentas a percibir se encuentran limitadas en sus precios máximos al menos por un determinado periodo de tiempo. El alquiler medio que paga un inquilino por arrendar una vivienda de protección oficial propiedad de la compañía se sitúa en 319 euros mensuales.
La duración media histórica de permanencia de los inquilinos en las viviendas propiedad de CEVASA es de 15 años, teniendo el 29% de los mismos la condición de vitalicios debido al tipo de contratos firmados que rigen las relaciones contractuales entre las partes. En el patrimonio gestionado del grupo existen 635 viviendas actualmente calificadas como VPO, y por tanto con rentas limitadas, que en el año 2025 pasaran a tener la consideración de libres en los precios de fijación del alquiler, por lo que es previsible que tras destinar una cantidad de inversión cuantificable en las propiedades éstas puedan ser puestas de nuevo en el mercado con unos precios sustancialmente superiores de renta, aumentando con ello los ingresos previstos de CEVASA en el medio plazo.
Esta característica hace posible que el promedio de permanencia de los inquilinos en las viviendas sea prolongado en el tiempo, lo que beneficia de forma directa al estado de conservación de las mismas y evita la desocupación y el deterioro en las instalaciones por falta de uso.
De esta especificación se beneficia la cuenta de resultados de la compañía. Los gastos que destina CEVASA al mantenimiento preventivo de las instalaciones de las propiedades no repercutibles a los propios inquilinos consumen el 2,74% de las rentas percibidas, a lo que habría que añadir un 6,22% adicional por mantenimiento correctivo y actuaciones de reacondicionamiento, todo ello en todo caso por debajo de la media de sus competidores.
El grupo cuenta con una plantilla de 60 empleados, y su misión abarca desde la gestión económica y financiera de la compañía, hasta el mantenimiento de los edificios, los servicios de conserjería y la llevanza de la administración de las diferentes comunidades de propietarios. Dada la sencillez de la comercialización de las viviendas que se desocupan, la misma empresa se encarga de su comercialización sin necesidad de la intervención de terceros.
Como se puede observar en los cuadros que acompañamos a este trabajo, CEVASA goza de un balance saneado y sólido, siendo su principal fuente de financiación sus propios fondos. El LTV es apenas el 16,7% del total del valor de los activos y el endeudamiento de la compañía está constituido por créditos hipotecarios con un vencimiento de 18,5 años y a un tipo medio de interés del 1,473% anual.
La gran mayoría de los préstamos constituidos en garantía de las edificaciones son subsidiados en sus tipos y han gozado de subvenciones a fondo perdido por parte de las diferentes administraciones públicas así como de algunas ventajas fiscales que a tal fin estaban en su momento reguladas por ley.
CEVASA, como empresa holding, es la cabecera de sus filiales principales, a quienes presta sus servicios y de las que cobra anualmente sus dividendos. Estas son:
- CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER: Titular de bloques de viviendas destinadas a arrendamiento. La principal promoción de su propiedad es un conjunto de viviendas en la Avenida Meridiana de Barcelona donde se encuentra una macro promoción con un total de 1.180 viviendas.
- SBD LLOGUER SOCIAL: Centrada en la localidad de Sabadell, donde desarrolla su actividad, fue constituida en el año 2004 por impulso de la FUNDACIÓN CAIXA SABADELL, el Ayuntamiento de la localidad y la propia CEVASA. Actualmente el grupo tiene una participación en la compañía del 80%.
- CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER 2: Que canaliza las inversiones en el sector terciario.
- Y por último CEVASA PROYECTOS INMOBILIARIOS Y PROCOCOSA, de menor actividad y donde están localizados los suelos propiedad del grupo.
Grupo CEVASA cuenta con capacidad productiva y pulmón financiero en su balance, así como una experiencia prolongada en sus actividades suficiente como para poder acometer en un futuro nuevas inversiones destinadas a aumentar su patrimonio en alquiler. Para ello se precisa una estabilidad regulatoria y legislativa en el marco global que evite incertidumbres en la gestión futura así como que se plasme de forma definitiva la intención por parte de la Administración de su voluntad actual de apoyar iniciativas nuevas en materia de alquiler acogidas a la normativa VPO.
Fruto de las tasaciones independientes que la compañía realiza anualmente sobre su patrimonio, en los últimos años se han contabilizado plusvalías latentes importantes que vienen a significar en valor real de CEVASA. A ello han contribuido dos operaciones realizadas que han tenido una especial importancia.
Por un lado la venta en bloque de 221 viviendas dentro de un bloque destinado al arrendamiento que la compañía tenía históricamente en propiedad en la calle Santa María de la Cabeza de Madrid, vendida en su conjunto al grupo inversor AKM ARGANZUELA por 36,54 millones de euros y que le supuso unas plusvalías brutas de 23,09 millones y por otro, la realizada en 2016 al enajenar su único activo hotelero situado en la localidad alicantina de Torrevieja que le dotó de una liquidez de 11,3 millones de euros y le permitió contabilizar una plusvalía antes de impuestos superior a los 9,1 millones.
CEVASA por su composición y estructura, tal y como se encuentra diseñada en la actualidad, es una compañía previsible en sus resultados. Su rentabilidad por dividendo para el accionista se encuentra en el entorno del 2,6% sobre su precio actual y viene incrementando el mismo los últimos años de forma creciente tal y como mostramos en los cuadros anexos.
Por último y para terminar este artículo, nos gustaría hacer mención a la labor solidaria que realiza la compañía al destinar el 0,7% de sus beneficios anuales en apoyo de asociaciones sin ánimo de lucro, siendo esta actividad especialmente incidente en barrios donde CEVASA realiza su actividad.
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