Comienza el mes de septiembre y con ello muchos de nosotros nos tenemos que enfrentar a la aventura de encontrar un emplazamiento en donde pasar los periodos que no estamos en la oficina. Me refiero al agotador proceso de encontrar piso, apartamento o un mero habitáculo donde cobijarnos. Las dos partes implicadas en el proceso, arrendador y arrendatario, están sometidas a preocupaciones, a grandes rasgos:
- El arrendatario primero deberá encontrar algo habitable (lo cual, ya de por sí, dado el presupuesto de partida, supone un reto), contratar el teléfono, gas, electricidad; la correspondiente mudanza; negociaciar con el propietario y encontrar el modo de pagarlo todo, puesto que se suele alejar del importe presupuestado del que partiamos.
- El propietario, por su parte, tendrá que asumir los gastos que implican las reparaciones por el mal hacer de los previos inquilinos y cobrar las mensualidades que estos hubiesen dejado pendientes de pago; elegir nuevos inquilinos responsables...
A todo ello ahora se le suma una nueva cuestión, la necesidad de acreditación de eficiencia energética. El 13 de abril del presente año fue publicado en el BOE el RD 235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificción de la eficiencia energética de edificios, cuya entrada en vigor se produce al día siguiente de su publicación en el BOE (esto es, el 14 de abril). La finalidad de esta cuestión es la adaptación de la norma española a la europea en la materia (Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010).
El ámbito de aplicación de este Real Decreto aparece pormenorizado en su artículo 2, entre los que se incluirán "Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor". Con esto, todos los arrendadores que formalicen un nuevo contrato de arrendamiento a partir de la fecha de entrada en vigor del Real Decreto deben cumplir con las obligaciones que el mismo impone en materia energética.
¿Qué supone esto? Bien, supone que el arrendador y el arrendatario, paralelamente al contrato de arrendamiento deben adjuntar el documento que acredite el grado de eficiencia energética del inmueble que, literalmente, según el propio texto legal, se define como "consumo de energía, calculado o medido, que se estima necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación, que incluirá, entre otras cosas, la energía consumida en calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación".
Ya sabemos qué supone la "calificación energética del edificio o parte del mismo". Siguiente pregunta: ¿Cómo se acredita? El Ministerio de Industria, Energía y Turismos, a través de su web pone en conocimiento el software que reconoce como medio válido para acreditar esta eficiencia. Paralelamente, el Real Decreto, en su artículo 3, desarrolla la cuestión.
Bien, pongamos que soy propietario de un piso que oferto para arrendar, sé que tengo que acreditar su grado de eficiencia energética, sé que puedo utilizar los medios telemáticos que reconoce el Ministerio, ¿Quién acredita la eficiencia? ¿Cualquier persona puede acreditar el grado de efeciencia? Obviamente cualquier persona no podrá acreditar la eficiencia energética del edificio, básicamente son arquitectos o ingenieros los profesionales que resultan acreditados para la calificación energética, que deberá cumplir con los requisistos formativos específicos en la materia que estipula el Ministerio de Industria, Energía y Turismo en conjunto con el Ministerio de Fomento.
Y ¿Qué pasa si prescindo de aplicar esta norma? El artículo 18 del Real Decreto nos remite al régimen de infracciones y sanciones en la materia. Como es habitual en el ámbito administrativo, las infracciones se califican como leves, graves o muy graves, así, para infracciones calificadas como leves, se establecen multas de entre 300 y 600 €; para infracciones graves, multas entre 600,01 y 1.000 €; y para infracciones muy graves, multas entre 1.000,01 y 6.000 €. La cuestión se desarrolla en la Disposición adicional tercera de la Ley 8/2013. Pongo el enlace al documento del BOE:
http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/27/pdfs/BOE-A-2013-6938.pdf
Por cierto, todo esto se refiere al ámbito estatal. Ni que decir tiene que las Comunidades Autónomas tienen competencia en todo esto, con lo que se contribuye un poco más a atentar a la seguridad juridica e igualdad de los españoles. En lo que a la Comunidad de Madrid se refiere, puedes encontrar más información en el siguiente enlace:
Y a todo esto, con todas estas nuevas obligaciones burocráticas: ¿Dónde quedó la finalidad de las modificaciones de la ley de arrendamiento a incentivar el dinamismo y agilidad del sector?
Alberto Pitarch Alonso
Departamento Fiscal
CIRO Consulting
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