En 2006-2007 advertí a los miembros de Iuna Comisión de Planes de Pensiones de Empleados de deshacerse de los fondos inmobiliarios que teníamos en cartera. Esfuerzo baladí ya que todos los años subía en línea recta creo que sobre un 10%.
Y para mí eso junto con la sobrevaloración del mercado era uno de sus principales inconvenientes, liquidez diaria o mensual, con activos de subyacente ilíquidos que en un mercado que cambia tarda mucho más tiempo en liquidarse. Además tasadoras amigas completaban la rentabilidad obtenida por rentas con plusvalías o retroalimentación.
El análisis comparativo y la alternativa a estos fondos que provocó una entrada ingente de dinero en máximo de ciclo eran los famosos FIAMMS o fondos de activo monetario que veían decrecer su patrimonio conforme bajaban los tipos.
Como es normal los reguladores estaban en otra historia y se vieron sorprendidos al igual que con las preferentes por los reembolsos.
El ciclo empezaba a cambiar y a ponerse en duda la solvencia de los países periféricos y a bajar los precios de los inmuebles debido al boom inmobiliario donde el que escribe compró un piso en el pico de ciclo. Los precios de los inmuebles en España no tenían límite.
Y ya saben lo que ocurrió… La ley de Murphy con subida de tipos, restricción del crédito, paro, etc… que nos llevaron al rescate bancario y al cierre de los fondos inmobiliarios donde los partícipes tuvieron suerte diversa en función del comercializador.
En 2011-2013 empecé a intentar comprar participaciones de dichos fondos, creía que las salidas eran suficientes y que los inmuebles en España podían ofrecer valor. No pude suscribir ninguno de ellos ya que estaban en liquidación.
Las preguntas a hacerse son ¿los inmuebles o los fondos inmobiliarios deben formar parte de una cartera? ¿Como invertir en ellos? ¿Qué ha pasado en Inglaterra? ¿Cómo es posible que algunos fondos cierren por reembolsos y otros como del DPAM Dividend por suscripciones?
¿Continuará lo que se expone estos días en la prensa y se extenderán los corralitos a otros fondos de UK o de otros países? ¿Cómo afectará a las empresas inmobiliarias cotizadas? ¿Qué aporta un fondo inmobiliario a una cartera?
Como vemos es conveniente tener reits, inmuebles bien directa o indirectamente , acciones de empresas inmobiliarias ya que producen mayor rentabilidad a largo plazo y reducen la volatilidad.
Pero quizás la forma de invertir en estos mercados sea o bien de una forma global donde se aproveche el diferente ciclo económico y el suelo de países o subsectores del inmobiliario que han limpiado el mercado de los especuladores no patrimonialistas o bien con mercados locales donde los gestores no se duerman en los laureles, máxime cuando sus casas matrices han hecho bien en traspasar sus fondos desde UK hasta Luxemburgo.
Estoy convencido que una vez ajustados precios, reembolsos controlados, inversores como fondos globales y los Amancio Ortega de turno echarán las redes de pescar.
No puedo dejar de recordar como siendo gestor y cotizando Canary Wharf bajó creo que más de un 15% porque la tasa de ocupación bajó un 5%. Morgan Stanley le rebajó la recomendación a vender y antes de un año le lanzó la opa.
Todo tiene un precio y sobre todo en los fondos inmobiliarios, además de casar liquidez de activos y pasivos, vigilen los precios y los tipos. La paciencia tendrá su recompensa ya es posible que lo mejor del ciclo inmobiliario ya haya pasado.
_col.jpg?1575996004 "Invirtiendo a lo Goldman")
