La declaración de obra nueva queda sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tasas impositivas que oscilan entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor real del coste de la obra. Estos porcentajes pueden variar según las regulaciones de cada comunidad autónoma.
Antes de inscribir una construcción en el Registro de la Propiedad, es imprescindible otorgar la escritura de declaración de obra nueva (terminada, en construcción o declaración de obra nueva antigua). Este trámite tiene impacto fiscal: lo habitual es liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en obra nueva y, según el caso, también puede haber IVA en vivienda de obra nueva (primera entrega) o ITP en obra nueva cuando no se trata de una primera entrega (por ejemplo, en segundas transmisiones).
¿Cómo tributa la declaración de obra nueva? En esta guía te explicamos qué es la declaración de obra nueva, qué impuestos se pagan (impuestos de obra nueva, impuestos vivienda nueva) y cómo calcular la base imponible del AJD en obra nueva para evitar errores en 2025/2026.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva es un documento legal fundamental para registrar tanto nuevas construcciones como ampliaciones en España. Este escrito se utiliza para inscribir la obra en el Registro de la Propiedad, incluyendo detalles esenciales como el tipo de construcción, el tamaño y los materiales utilizados. Su objetivo principal es establecer de forma oficial los derechos e intereses legales asociados a la construcción, garantizando así su reconocimiento ante las autoridades. Para asegurar su validez, la declaración debe redactarse como una escritura pública notarial y contar con la firma del propietario o de quienes tengan intereses legítimos en la obra, lo que garantiza la formalidad y legalidad del proceso. En términos fiscales, la declaración de obra nueva impuestos implica analizar si corresponde impuesto declaración obra nueva (normalmente AJD) y en qué supuestos se aplica IVA o ITP.
Requisitos de la declaración de obra nueva
Para que una declaración de obra nueva sea aceptada en el Registro de la Propiedad, es fundamental que incluya varios elementos clave que aseguren su validez legal. En primer lugar, el documento debe contener los nombreDime s y datos de contacto de los propietarios o de quienes tengan intereses legítimos en la obra. Además, es imprescindible una descripción detallada del alcance y tipo de obra realizada, especificando información como los materiales utilizados, las dimensiones del nuevo edificio, el nombre del arquitecto responsable del diseño y cualquier modificación realizada en una estructura preexistente.
Asimismo, la declaración debe indicar las fechas de ejecución de las obras y contar con la firma del propietario o una autoridad competente. Finalmente, para garantizar su reconocimiento oficial, el documento debe ser certificado por un notario público según lo establecido en los Decretos Legislativos españoles. Esta certificación es esencial para que la declaración se considere válida y pueda inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad.
Impuestos de la declaración de obra nueva en 2025/2026 y relación con la Renta
La declaración de obra nueva no es “la Renta” como tal, pero sí influye en tus impuestos de obra nueva por dos vías: (1) porque debes liquidar el impuesto declaración de obra nueva que corresponda por la escritura (habitualmente AJD obra nueva) y (2) porque el coste documentado (obra, notaría, registro e impuestos) puede ser relevante para el valor de adquisición del inmueble y futuras ganancias patrimoniales en IRPF. La campaña de la Renta 2025 se presenta del 8 de abril al 30 de junio de 2026. Si además el inmueble genera rentas (por ejemplo, alquiler), te interesa revisar cómo declarar un inmueble en tu Declaración de la Renta.
Clave
Qué implica
Qué conviene guardar
Impuesto declaración obra nueva (escritura)
Al firmar e inscribir la obra nueva, lo habitual es liquidar AJD obra nueva (tipo según CCAA)
Escritura notarial, carta de pago del AJD, justificante de presentación/registro
Costes y “huella fiscal” del inmueble
Los gastos e impuestos asociados a la obra pueden influir en el valor de adquisición y en futuras ganancias patrimoniales (IRPF)
Facturas de obra, certificaciones, notaría, registro, tasas/impuestos y justificantes bancarios
Renta 2025 (campaña 2026)
No es un impuesto “de la obra”, pero marca el periodo en el que se presenta el IRPF del ejercicio 2025
Carpeta con toda la documentación por si necesitas justificar importes (plazo: 8/04–30/06/2026)
¿Qué implicaciones fiscales tienen el AJD, IVA e ITP en obra nueva?
En la práctica, cuando hablamos de obra nueva impuestos, hay tres bloques:
AJD obra nueva (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): la escritura notarial de declaración de obra nueva suele tributar por la cuota variable de AJD (documentos notariales) cuando el acto es inscribible y tiene contenido valuable. El tipo lo fija cada comunidad autónoma (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%, con posibles tipos reducidos según supuestos).
IVA vivienda obra nueva (primera entrega): si estás comprando una vivienda nueva al promotor, lo habitual es pagar IVA (tipo general del 10% en vivienda, con tipos reducidos en vivienda protegida según el caso) y además AJD por la escritura. Esto se encuadra dentro de impuestos vivienda nueva y iva vivienda obra nueva.
ITP obra nueva (segundas entregas): el ITP se paga cuando la transmisión no está sujeta a IVA (por ejemplo, vivienda usada/segunda transmisión), y el tipo también depende de la comunidad autónoma. Por eso, si lo que haces es comprar “obra nueva” pero no es primera entrega (casos especiales), puede entrar ITP en lugar de IVA.
Se considera primera entrega cuando el promotor/vendedor transmite por primera vez una vivienda recién construida o rehabilitada. En ese caso suele aplicarse IVA (y además AJD). Si no es primera entrega, lo habitual es ITP.
Aplicación del impuesto sobre la declaración de obra nueva
¿Cuándo se paga el AJD y cuál es la base imponible?
El AJD obra nueva se liquida al otorgar la escritura pública y presentarla a inscripción. La clave es la base imponible AJD obra nueva: en las escrituras de declaración de obra nueva, la base está constituida por el coste real de la obra (coste de ejecución material/coste de construcción declarado), sin incluir el valor del suelo ni confundirlo con el valor de mercado del inmueble terminado. Si después de presentar tu IRPF detectas que has declarado algo mal o necesitas regularizar datos, revisa cómo presentar una declaración complementaria.
📍Ejemplo:
Si el coste real declarado de la ejecución es 500.000 € y el tipo aplicable en tu comunidad es 0,5%, la cuota sería 2.500 €. (El tipo exacto depende de la CCAA y puede haber bonificaciones o tipos reducidos en supuestos concretos).
El AJD grava la formalización en escritura pública de actos con contenido económico que pueden inscribirse en el Registro. Por eso aparece en la declaración de obra nueva: no “por construir”, sino por documentar e inscribir la obra.
¿Cómo tributa la declaración de obra nueva antigua?
En la declaración de obra nueva antigua, el impuesto habitual sigue siendo AJD, pero hay un matiz decisivo: la base imponible se calcula con el coste de ejecución de la obra en el momento en que se realizó, sin actualizarlo al momento de firmar la escritura. Esto afecta directamente a los impuestos por declaración de obra nueva antigua y a cómo tributa la declaración de obra nueva antigua en 2025/2026.
Gastos generados por la declaración de obra nueva
Además del impuesto declaración obra nueva (normalmente AJD), en la práctica hay costes asociados que conviene presupuestar para tener controlados los impuestos de obra nueva y los gastos del trámite.
Impuestos y tasas municipales (p. ej., ICIO y licencias): dependerá del ayuntamiento y del tipo de obra; no forman parte del AJD pero sí del coste total del proyecto.
Honorarios profesionales: Contratación de arquitectos, ingenieros y topógrafos para elaborar planos, informes y mediciones.
Notaría y registro: Tarifas por la redacción de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gastos de gestión: Costos administrativos asociados a la presentación y procesamiento de la declaración.
Certificaciones y permisos: Costes para obtener la documentación necesaria de diversas autoridades.
Seguros: Pólizas específicas para cubrir la construcción, como seguros de responsabilidad civil o de daños.
¿Qué debes incluir para calcular bien el AJD?
Para calcular correctamente el AJD en una declaración de obra nueva, la referencia es el coste real de ejecución de la construcción, no el valor de mercado de la vivienda terminada. La siguiente tabla resume qué conceptos suelen contar para la base imponible del AJD en obra nueva y cuáles conviene excluir. En obra nueva antigua, se toma el coste del año en que se ejecutó la obra, sin actualizar.
Concepto
¿Se usa para calcular la base imponible AJD obra nueva?
Cómo acreditarlo / notas
Coste real de la obra (coste de ejecución / construcción declarado)
Sí (clave)
Presupuesto de obra, certificaciones, facturas, mediciones, informe técnico
Materiales y partidas de obra
Sí (si forman parte del coste de ejecución)
Facturas y certificaciones por partidas; pagos por banco
Mano de obra y subcontratas
Sí (si están dentro del coste de ejecución real)
Facturas, contratos, certificaciones, justificantes de pago
Valor del suelo
No
No debe mezclarse con el coste de obra: distorsiona la base
Valor final de mercado de la vivienda terminada
No
No es la referencia para AJD en declaración de obra nueva
Plusvalías, expectativas de venta o revalorización
No
Son conceptos económicos “externos” al coste real de ejecución
Obra nueva antigua
Sí, pero con criterio especial
Se toma el coste de ejecución del año en que se hizo la obra, sin actualizar
La base imponible es la cifra sobre la que se aplica el tipo del impuesto. En AJD obra nueva, normalmente se toma el coste real de ejecución de la construcción (no el valor de venta del inmueble terminado).
Preguntas frecuentes sobre la declaración de obra nueva y sus impuestos
Es la escritura notarial que describe y “da de alta” una construcción o ampliación para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad. Puede ser de obra nueva en construcción, terminada o declaración de obra nueva antigua (si se ejecutó hace años y no se inscribió).
Lo habitual es liquidar el AJD obra nueva por la escritura. Además, según el caso, puede haber IVA vivienda obra nueva si compras al promotor en primera entrega (normalmente IVA + AJD) o ITP obra nueva si no es primera entrega (por ejemplo, vivienda usada/segunda transmisión).
En la mayoría de casos, cuando se habla de impuesto declaración obra nueva se está refiriendo al AJD obra nueva, porque grava la formalización de la escritura inscribible.
La base imponible AJD obra nueva se calcula sobre el coste real de ejecución/construcción declarado (lo que realmente cuesta construir), sin incluir el valor del suelo y sin usar el valor de mercado de la vivienda terminada.
El coste real suele justificarse con presupuesto, certificaciones, facturas, mediciones e informes técnicos. Lo importante es que sea coherente con la obra ejecutada y esté documentado.
Puede generar comprobaciones y ajustes del impuesto. Por eso conviene que el coste declarado sea realista y esté respaldado por documentación (facturas y certificaciones).
Se considera primera entrega cuando el promotor transmite por primera vez una vivienda recién construida o rehabilitada. En ese caso, lo habitual es IVA vivienda obra nueva (y además AJD). Si no es primera entrega, lo normal es ITP obra nueva.
Además del impuesto declaración obra nueva (normalmente AJD), suele haber notaría y registro, honorarios técnicos (arquitecto/ingeniero), tasas e impuestos municipales (p. ej., ICIO y licencias), certificaciones/permisos, seguros y, si corresponde, gastos de gestoría.
Depende del trámite y de la comunidad autónoma, pero lo recomendable es no demorarlo: liquidar y presentar la escritura para inscripción cuanto antes ayuda a evitar incidencias y requerimientos.
Declaración de obra nueva, un trámite clave
Ahora ya sabes qué es la declaración de obra nueva y qué revisar para tener al día los impuestos de obra nueva: principalmente AJD obra nueva y su base imponible, y en operaciones de compra de vivienda los impuestos indirectos (IVA vivienda obra nueva en primera entrega o itp obra nueva en segundas entregas). En el caso de impuestos por declaración de obra nueva antigua, recuerda el criterio del coste histórico sin actualizar.
Como la normativa y los tipos dependen de la comunidad autónoma y del supuesto concreto, si quieres asegurarte de liquidar correctamente el impuesto declaración obra nueva y documentar bien los costes de cara a la Renta 2025 (campaña 2026), es recomendable apoyarse en asesoramiento profesional. Para agilizar el proceso, puedes ver también cómo solicitar el borrador de la Renta.
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